一線城市二手房成交價(jià)已跌停板 北京深圳剛需買家有序入市

• 2017年12月22日 lihuizhen來(lái)源：中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng) 678 39
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  2017-2022年中國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)市場(chǎng)前瞻與未來(lái)投資戰(zhàn)略分析報(bào)告

  房地產(chǎn)中介行業(yè)研究報(bào)告主要分析了房地產(chǎn)中介行業(yè)的國(guó)內(nèi)外發(fā)展概況、行業(yè)的發(fā)展環(huán)境、市場(chǎng)分析（市場(chǎng)規(guī)模、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)特點(diǎn)等）、競(jìng)爭(zhēng)分析（行業(yè)集中度、競(jìng)爭(zhēng)格局、競(jìng)爭(zhēng)組群、競(jìng)爭(zhēng)因素等）、...

記者從上海嘉定保利湖畔陽(yáng)光苑附近的中介門(mén)店了解到，該盤(pán)位于外環(huán)外，此前投資客購(gòu)買較多，出租房源中有不少群租現(xiàn)象，小區(qū)品質(zhì)受到較大影響，目前掛牌的二手房源降價(jià)10%以上，仍無(wú)人問(wèn)津。

樓市調(diào)控的作用愈加明顯。在樓市調(diào)控持續(xù)施壓之下，一線城市二手房市場(chǎng)陷入成交低迷，價(jià)格也出現(xiàn)明顯松動(dòng)。記者從上海、北京、深圳的二手房市場(chǎng)了解到，一線城市目前普遍存在中介門(mén)店門(mén)可羅雀現(xiàn)象。

需求明顯減少，部分業(yè)主著急出售的，只好選擇主動(dòng)降價(jià)了。上海、北京部分區(qū)域二手房成交價(jià)格環(huán)比跌幅可達(dá)10%以上。不降價(jià)就賣不掉，是目前一線城市二手房市場(chǎng)的普遍現(xiàn)象。

上海外環(huán)9折樓盤(pán)不鮮見(jiàn)

上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上海295個(gè)有效樣本樓盤(pán)中，接近9成11月價(jià)格環(huán)比下跌，其中23個(gè)樓盤(pán)跌幅大于5%。樣本公寓價(jià)格跌幅前三的樓盤(pán)有嘉定區(qū)嘉定主城區(qū)板塊“保利湖畔陽(yáng)光苑”、寶山區(qū)張廟板塊“泗塘五村”、浦東新區(qū)三林板塊“浦發(fā)綠城”，環(huán)比跌幅分別為10.43%、10.41%和10.06%。

記者從上海嘉定保利湖畔陽(yáng)光苑附近的中介門(mén)店了解到，該盤(pán)位于外環(huán)外，此前投資客購(gòu)買較多，出租房源中有不少群租現(xiàn)象，小區(qū)品質(zhì)受到較大影響，目前掛牌的二手房源降價(jià)10%以上，仍無(wú)人問(wèn)津。一位中介說(shuō)，最近該盤(pán)成交了一套80平方米的兩房房源，年初房東340萬(wàn)元還不肯賣，最近以278萬(wàn)元成交，降幅接近20%。房東是前幾年在上海做生意的浙江投資客。“這個(gè)樓盤(pán)之前投資客購(gòu)買的較多，這些年投資客陸續(xù)離場(chǎng)，因此放盤(pán)量一直較大，客戶選擇空間大，你的房源降價(jià)不到位，根本不可能成交。投資客一般有得賺，也比較能夠接受讓價(jià)?！敝薪榻榻B說(shuō)。

目前愿意降價(jià)的房東主要有兩種：一是自己已經(jīng)看中房子急于賣房再買的置換型，一種就是擔(dān)心房?jī)r(jià)再跌急于離場(chǎng)的投資客。

目前的市場(chǎng)環(huán)境下，掛牌房源想要成交不光價(jià)格要降到位，房東還得積極配合看房，而買家，幾乎都是挑挑揀揀、狠狠殺價(jià)，不少買家即使房東愿意價(jià)格讓步，依然表示“我再看看”。

這種情況在浦東三林地區(qū)也很明顯。記者從三林浦發(fā)綠城附近的中介門(mén)店了解到，事實(shí)上浦發(fā)綠城一直是三林地區(qū)成交量較大的明星熱盤(pán)，這個(gè)動(dòng)遷房小區(qū)的房源主要是90多平方米的三房、70多平方米的兩房，帶電梯、總價(jià)低、靠近地鐵，適合預(yù)算不高的剛需置業(yè)。不過(guò)，也正是由于動(dòng)遷戶手中閑置房源較多，該盤(pán)掛牌量一直很大，目前房東普遍主動(dòng)要求降價(jià)促進(jìn)成交。記者了解到，該盤(pán)近期成交一套93平方米的小三房，成交價(jià)450萬(wàn)元。均價(jià)5萬(wàn)而已。在年初同類房源成交價(jià)在510-520萬(wàn)元左右。

上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦表示，上海二手房降價(jià)從外圍開(kāi)始，尤其是掛牌量大、品質(zhì)不高的樓盤(pán)，降價(jià)幅度相對(duì)較大，九折房源已不鮮見(jiàn)。目前市場(chǎng)成交仍以400萬(wàn)元以下低總價(jià)段產(chǎn)品為主，400萬(wàn)元以上房源的購(gòu)房者總體保持觀望。

北京深圳剛需買家有序入市

北京二手房市場(chǎng)同樣是“不降價(jià)，難成交”。麥田房產(chǎn)報(bào)告顯示，在賣方價(jià)格預(yù)期不斷下調(diào)的同時(shí)，買方群體在購(gòu)房談判中話語(yǔ)權(quán)增加，買方市場(chǎng)已經(jīng)確立。麥田房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，11月份買方整體議價(jià)幅度(買方議價(jià)=成交價(jià)/最后一次報(bào)價(jià)-1)達(dá)到-6.6%，也為今年以來(lái)的高位。

據(jù)麥田房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，“3·17新政”實(shí)施以來(lái)，北京二手房市場(chǎng)的買家議價(jià)幅度持續(xù)拉大，4月份的議價(jià)幅度為-1.8%，11月份則到了-6.6%。也就是說(shuō)，一套掛牌價(jià)1000萬(wàn)元的房子，經(jīng)過(guò)買家議價(jià)，在4月份平均能以982萬(wàn)元成交，而11月份則平均能以934萬(wàn)元成交;相比較之下，買家“砍價(jià)”幅度平均從18萬(wàn)元上升到66萬(wàn)元。

鏈家研究院也指出，從月度數(shù)據(jù)來(lái)看，調(diào)控后新增掛牌均價(jià)累計(jì)跌幅為12.9%，大于成交均價(jià)跌幅12.1%，表明業(yè)主預(yù)期松動(dòng)，報(bào)價(jià)更趨理性。新增需求于低位企穩(wěn)，調(diào)控后投資投機(jī)漏洞幾乎堵死，剛性需求有序入市。

據(jù)北京中原地產(chǎn)介紹，在降價(jià)幅度較大的豐臺(tái)區(qū)，成交房源一般降價(jià)幅度都在10%以上，一般業(yè)主的底價(jià)會(huì)比掛牌價(jià)低10-30萬(wàn)元左右，而實(shí)際成交價(jià)往往會(huì)突破業(yè)主心理底價(jià)，再低10-15萬(wàn)元才會(huì)成交，450-500萬(wàn)元總價(jià)一般都要打個(gè)九折。

在深圳，二手房市場(chǎng)與京滬兩地有所不同，11月各區(qū)域二手成交皆大幅上升，各區(qū)升幅都在17個(gè)點(diǎn)以上。其中羅湖回升最大，增長(zhǎng)幅度達(dá)到了44.2%;鹽田也上升31.8%。

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