深圳寫字樓空置率達(dá)30% 5A智能化寫字樓市場(chǎng)前景 2020寫字樓市場(chǎng)存量及發(fā)展趨勢(shì)分析

• 2020年5月30日 WuYaNan來(lái)源：搜狐 570 32
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疫情之下，部分大中小企業(yè)發(fā)展遇困，如今寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀如何?近期，據(jù)最新消息顯示，戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2020年一季度深圳寫字樓空置率24.6%，環(huán)比上升2.6個(gè)百分點(diǎn)，居四大一線城市之首。

疫情之下，部分大中小企業(yè)發(fā)展遇困，如今寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀如何?近期，據(jù)最新消息顯示，戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2020年一季度深圳寫字樓空置率24.6%，環(huán)比上升2.6個(gè)百分點(diǎn)，居四大一線城市之首。同期，上海、北京、廣州寫字樓空置率分別為21%、13.8%、5.2%。其中，深圳福田中心區(qū)、車公廟、南山(包含前海桂灣片區(qū))、羅湖多個(gè)寫字樓片區(qū)發(fā)現(xiàn)，房源報(bào)價(jià)普遍較去年下降30%，且還有議價(jià)空間，更有不少寫字樓還推出了“99元/平方米/月特價(jià)房”吸引客戶，免租期也能拉長(zhǎng)至1個(gè)月。

寫字樓出租價(jià)格怎么算?

大型寫字樓出租租賃價(jià)格一般都會(huì)涉及到租賃期遞增這個(gè)因素，一般租期超過(guò)一年以上租金都會(huì)上升，一般從第二年或者第三年開(kāi)始月租金都會(huì)遞增5%-8%，有的甚至連物業(yè)管理費(fèi)也一起提升。

另外大型寫字樓出租租賃價(jià)格會(huì)規(guī)定一個(gè)入駐期限，比如租寫字樓一般必須要租至少一年以上，三年以下，如果考慮半年或者幾個(gè)月的，只有極少數(shù)商務(wù)會(huì)做，而且多數(shù)面積都是很小、價(jià)格較高的，甚至很多初創(chuàng)企業(yè)會(huì)直接選擇小區(qū)辦公。如果租期時(shí)間過(guò)長(zhǎng)超過(guò)三年的，一般業(yè)主不會(huì)同意，或者是需要一定幅度的遞增。

另外，大型寫字樓出租租賃價(jià)格會(huì)根據(jù)入駐時(shí)間提升很多，所以在租賃寫字樓的時(shí)候一定要提前給房東商量好價(jià)格，同時(shí)寫字樓租賃這塊還會(huì)涉及一個(gè)免租期，這個(gè)可以在具體跟房東商量。

2019年辦公樓銷售情況如何?

受辦公樓銷售面積快速下滑影響，國(guó)內(nèi)辦公樓銷售額在2019年跌破6000億元，至5328.96億元，同比下降15.1%，下降幅度從2018年的2.55%擴(kuò)大至2019年的15.1%。與住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)一樣，辦公樓銷售依舊以期房銷售為主，2019年辦公樓期房銷售4040.61億元，占辦公樓銷售額比重的75.82%，辦公樓現(xiàn)房銷售1288.36億元，占比24.18%。我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)GDP雖然長(zhǎng)期保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)趨勢(shì)，但增速?gòu)?008年至今，卻一直處于下降趨勢(shì)，截至2019年，我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)GDP增速降至6.9%，相比2018年下降0.7個(gè)百分點(diǎn)。2019年中國(guó)工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)5.7%，相比2018年增速下降0.4個(gè)百分點(diǎn)。宏觀經(jīng)濟(jì)增速下降，以及經(jīng)濟(jì)下行壓力，給國(guó)內(nèi)辦公樓市場(chǎng)銷售帶來(lái)了一定負(fù)面影響。

根據(jù)中研普華研究院《2020-2025年寫字樓市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)及企業(yè)IPO上市環(huán)境綜合評(píng)估報(bào)告》顯示：

寫字樓市場(chǎng)投資規(guī)模分析

2011-2017年，我國(guó)寫字樓開(kāi)發(fā)投資金額逐年增加。由于四萬(wàn)億的刺激，2011-2013年寫字樓投資增速不斷高升，在2013年高達(dá)38.2%，而2013年之后逐漸下滑，回落到比較穩(wěn)健的水平。2017年，中國(guó)寫字樓市場(chǎng)投資規(guī)模為6761.36億元，較2016年增長(zhǎng)3.5%。

辦公樓市場(chǎng)發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)存在較大的關(guān)聯(lián)度，宏觀經(jīng)濟(jì)下行，工業(yè)、服務(wù)業(yè)規(guī)模增速下降導(dǎo)致國(guó)內(nèi)辦公樓市場(chǎng)近兩年表現(xiàn)遠(yuǎn)低于住宅市場(chǎng)。2018年，中國(guó)辦公樓開(kāi)發(fā)投資規(guī)模跌破6000億元，2019年投資完成額略有回升，至6163億元，增長(zhǎng)2.78%。

寫字樓歷年竣工面積分析

圖表：寫字樓竣工面積(萬(wàn)方)及增速情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：中研普華產(chǎn)業(yè)研究院整理

2018年供應(yīng)高峰持續(xù)上行，CBRE監(jiān)測(cè)的主要17個(gè)城市寫字樓新增供應(yīng)接近850萬(wàn)平方米。一線城市新增供應(yīng)380萬(wàn)平方米，與2017年基本持平。滬深將繼續(xù)看到百萬(wàn)平方米級(jí)別的充沛供應(yīng)，北京CBD、望京和麗澤區(qū)域項(xiàng)目集中上市迎來(lái)久違的供應(yīng)釋放。二線城市新增供應(yīng)大幅上漲50%，天津、沈陽(yáng)、蘇州、寧波、武漢和長(zhǎng)沙供應(yīng)壓力較大。

截至2019年，國(guó)內(nèi)辦公樓竣工面積3923萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1%，2013-2019年中國(guó)辦公樓竣工面積復(fù)合增長(zhǎng)率5.85%。

寫字樓市場(chǎng)存量規(guī)模分析

圖表：甲級(jí)寫字樓存量及未來(lái)供應(yīng)

數(shù)據(jù)來(lái)源：中研普華產(chǎn)業(yè)研究院整理

寫字樓未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)如何？

寫字樓是城市第三產(chǎn)業(yè)的重要載體，寫字樓經(jīng)濟(jì)是城市經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，隨著中國(guó)城市的發(fā)展與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，寫字樓經(jīng)濟(jì)所占的比重將越來(lái)越大，寫字樓在城市中的地位與作用也將越來(lái)越大。5A智能化寫字樓的出現(xiàn)體現(xiàn)了頂級(jí)寫字樓對(duì)高效辦公的一種追求。未來(lái)寫字樓市場(chǎng)規(guī)模如何?請(qǐng)關(guān)注中研普華研究院報(bào)告《2020-2025年寫字樓市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)及企業(yè)IPO上市環(huán)境綜合評(píng)估報(bào)告》

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  2020-2025年寫字樓市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)及企業(yè)IPO上市環(huán)境綜合評(píng)估報(bào)告

  2019年隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、國(guó)企改革、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展的持續(xù)推進(jìn)，舊泡沫將被逐步刺破，經(jīng)濟(jì)將在各種不確定和沖擊中構(gòu)筑新的增長(zhǎng)動(dòng)力。目前國(guó)內(nèi)面臨如傳統(tǒng)行業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩、非金融國(guó)有企業(yè)的高杠桿...

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