五大房產(chǎn)中介聯(lián)合抵制全民經(jīng)紀(jì)人 全民經(jīng)紀(jì)人是什么？2020房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)前景趨勢(shì)分析

• 2020年6月19日 WuYaNan來(lái)源：搜狐 899 56
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近兩個(gè)月以來(lái)，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)蕩不安，二手房買賣、房產(chǎn)中介市場(chǎng)被嚴(yán)格監(jiān)管。6月17日，深圳五大房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)——中原、鏈家、Q房、樂有家和美聯(lián)物業(yè)聯(lián)合發(fā)布聲明，堅(jiān)決抵制“全民經(jīng)紀(jì)人”營(yíng)銷模式。據(jù)了解，“全民經(jīng)紀(jì)人”其實(shí)在房地產(chǎn)行業(yè)已盛行多年，今年的疫情助推

深圳五大房產(chǎn)中介聯(lián)合抵制全民經(jīng)紀(jì)人模式

近兩個(gè)月以來(lái)，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)蕩不安，二手房買賣、房產(chǎn)中介市場(chǎng)被嚴(yán)格監(jiān)管。6月17日，深圳五大房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)——中原、鏈家、Q房、樂有家和美聯(lián)物業(yè)聯(lián)合發(fā)布聲明，堅(jiān)決抵制“全民經(jīng)紀(jì)人”營(yíng)銷模式。據(jù)了解，“全民經(jīng)紀(jì)人”其實(shí)在房地產(chǎn)行業(yè)已盛行多年，今年的疫情助推了其發(fā)展。各大房企開始著力推廣自己的線上營(yíng)銷平臺(tái)，掀起一波全民營(yíng)銷、全民兼職銷售員或經(jīng)紀(jì)人的浪潮。房企“全民營(yíng)銷”的見效加之部分持有牌照的經(jīng)紀(jì)人利用所在經(jīng)紀(jì)公司的資源，為房企促進(jìn)成交，卻不帶來(lái)收益的“走私單”行為增加，讓這次聯(lián)合抵制成為了一次中介機(jī)構(gòu)與開發(fā)商的博弈。

全民經(jīng)紀(jì)人是什么意思?

所謂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)“全民經(jīng)紀(jì)人”是指，地產(chǎn)開發(fā)商/發(fā)展商/渠道商不論職業(yè)資質(zhì)發(fā)動(dòng)一切不特定個(gè)人充當(dāng)其“房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人”，為其提供客戶信息，并在成交后付予個(gè)人一定報(bào)酬的營(yíng)銷模式。

目前經(jīng)紀(jì)行業(yè)以收取服務(wù)傭金為主要收入來(lái)源，收入來(lái)源的單一性使得經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較高，盈利能力偏低。為順應(yīng)新形勢(shì)，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)方式，開展多元化優(yōu)質(zhì)延伸服務(wù)，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力和盈利能力。一是提供金融延伸服務(wù)?；ヂ?lián)網(wǎng)金融的飛速發(fā)展、資本市場(chǎng)對(duì)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的親睞，為經(jīng)紀(jì)行業(yè)提供金融延伸服務(wù)提供了先決條件。近年來(lái)，世聯(lián)行、鏈家地產(chǎn)、中原地產(chǎn)、搜房網(wǎng)、房多多等經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)紛紛推出金融產(chǎn)品，并提供金融服務(wù)。二是提供社區(qū)免費(fèi)經(jīng)紀(jì)咨詢服務(wù)。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可定期在社區(qū)舉辦專題講座，開設(shè)論壇或沙龍，為消費(fèi)者免費(fèi)提供房地產(chǎn)交易稅費(fèi)、按揭貸款、政策解讀、房屋價(jià)值估算、投資組合等方面的專業(yè)咨詢，通過(guò)社區(qū)服務(wù)加深消費(fèi)者對(duì)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的了解與認(rèn)同。

根據(jù)中研普華研究院《2020-2025年中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)市場(chǎng)前瞻與未來(lái)投資戰(zhàn)略分析報(bào)告》顯示：

2020房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)現(xiàn)狀及市場(chǎng)前景趨勢(shì)分析

上個(gè)世紀(jì)90年代前期我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)處于高速增長(zhǎng)期，由于當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)化程度低，房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營(yíng)粗放、專業(yè)分工模糊，且房地產(chǎn)呈絕對(duì)賣方市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)商基本依靠自身力量進(jìn)行房屋銷售。

針對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的過(guò)熱發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度投機(jī)狀況，1993年前后在政府開始對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的背景下，全國(guó)的房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)出現(xiàn)大量積壓樓盤，房地產(chǎn)市場(chǎng)由供不應(yīng)求向供過(guò)于求轉(zhuǎn)變，新開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售緩慢。房地產(chǎn)開發(fā)商開始尋求具有專業(yè)能力的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的支持，房地產(chǎn)顧問(wèn)策劃、代理銷售業(yè)務(wù)在這一階段啟動(dòng)和發(fā)展起來(lái)。同時(shí)，隨著房地產(chǎn)存量市場(chǎng)規(guī)模的迅速擴(kuò)大，二手房交易規(guī)模也隨之?dāng)U大。

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入下行通道，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“白銀”時(shí)代，各級(jí)城市逐漸步入以存量房交易為主的時(shí)代，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)面臨新的發(fā)展機(jī)遇。同時(shí)，伴隨經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展，諸如虛假房源泛濫、經(jīng)紀(jì)服務(wù)質(zhì)量不高、惡意賺取差價(jià)等行業(yè)困境依然存在。

中國(guó)房產(chǎn)交易市場(chǎng)現(xiàn)狀

根據(jù)2018年全國(guó)工商局的統(tǒng)計(jì)，在工商局注冊(cè)登記的房地產(chǎn)開發(fā)商一共9.7萬(wàn)個(gè)，中國(guó)5億多的城市戶籍人口加3億左右外來(lái)的農(nóng)民工形成的常住人口，整個(gè)是八點(diǎn)幾億。八億多城市常住人口有九萬(wàn)多個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)。

2018年1-6月份，商品房銷售面積77143萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.3%，增速比1-5月份提高0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)3.2%，辦公樓銷售面積下降6.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)2.4%。商品房銷售額66945億元，增長(zhǎng)13.2%，增速提高1.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長(zhǎng)14.8%，辦公樓銷售額下降3.2%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng)5.7%。截至2000年，全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)已達(dá)2.5萬(wàn)家，從業(yè)人員約有20多萬(wàn)人;截至2017年底，保守估計(jì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)機(jī)構(gòu)已超過(guò)10萬(wàn)家，從業(yè)人員逾百萬(wàn)?？梢姡覈?guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展迅速，規(guī)模不斷擴(kuò)大，行業(yè)發(fā)展?jié)摿^大。

圖表：2014-2018年中國(guó)商品房交易面積及增速

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中研普華產(chǎn)業(yè)研究院

未來(lái)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)趨勢(shì)如何?

消費(fèi)行為趨向網(wǎng)絡(luò)化

在消費(fèi)行為網(wǎng)絡(luò)化的大背景下，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)正在有機(jī)融合。從政府層面，交易網(wǎng)簽、市場(chǎng)信息披露、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記等制度的陸續(xù)實(shí)施，提高了房地產(chǎn)交易的安全性。從企業(yè)層面，房地產(chǎn)開發(fā)類企業(yè)的廣告發(fā)布、客戶積累等多依賴于互聯(lián)網(wǎng)媒體電商平臺(tái);房地產(chǎn)中介服務(wù)類企業(yè)正在使用的各種ERP管理系統(tǒng)、房客源信息發(fā)布和搜尋系統(tǒng)、移動(dòng)APP平臺(tái)、大數(shù)據(jù)平臺(tái)等大大提升了房地產(chǎn)中介行業(yè)的服務(wù)效率和服務(wù)質(zhì)量。從用戶層面，消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)行為逐漸趨向網(wǎng)絡(luò)化，購(gòu)房者對(duì)網(wǎng)絡(luò)和移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的接受度和依賴度呈現(xiàn)高速增長(zhǎng)，互聯(lián)網(wǎng)已成為用戶搜索房產(chǎn)信息的第一媒介。

網(wǎng)絡(luò)化消費(fèi)行為對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的影響：一是提高信息傳播效率，提升營(yíng)銷精準(zhǔn)度?；ヂ?lián)網(wǎng)時(shí)代，經(jīng)紀(jì)行業(yè)利用互聯(lián)網(wǎng)信息平臺(tái)進(jìn)行房源發(fā)布、搜索和交易配對(duì)，大大提高了房源的曝光率和房客源的匹配率。此外，經(jīng)紀(jì)行業(yè)還可以利用大數(shù)據(jù)定位目標(biāo)客戶，發(fā)現(xiàn)客戶需求，并通過(guò)經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)服務(wù)滿足客戶的差異化需求，提高營(yíng)銷的精準(zhǔn)度。

二是顛覆經(jīng)紀(jì)行業(yè)的盈利模式。目前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)收入來(lái)源較為單一，其主要收入來(lái)自于撮合成交所獲取的服務(wù)傭金?；ヂ?lián)網(wǎng)時(shí)代下經(jīng)紀(jì)傭金將大幅降低甚至免傭，未來(lái)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的收入更多的來(lái)源于其他增值服務(wù)和延伸服務(wù)。因此，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)將改變收費(fèi)模式，探索收入來(lái)源的多元化，提高盈利空間。

三是催生大型交易撮合平臺(tái)的誕生。不管在新房代理領(lǐng)域，還是在二手房經(jīng)紀(jì)行業(yè)，我國(guó)目前的房地產(chǎn)電商平臺(tái)尚未承擔(dān)起交易撮合的功能，往往只是企業(yè)發(fā)布樓盤廣告信息的媒介。在新房代理領(lǐng)域，這些電商平臺(tái)遍布著鋪天蓋地的樓盤廣告。在二手房經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域，既有以發(fā)布房源廣告為主的媒體電商平臺(tái)，如安居客、搜房網(wǎng)等;也有以單個(gè)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為載體的ERP管理系統(tǒng)，但該系統(tǒng)僅僅是經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)自己的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和員工進(jìn)行內(nèi)部管理的控制系統(tǒng)，缺乏開放性和共享性。而隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在經(jīng)紀(jì)行業(yè)的深入開發(fā)，未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)會(huì)出現(xiàn)類似美國(guó)REALTOR.com、MLS等大規(guī)模的房地產(chǎn)在線信息平臺(tái)，所有需求方、供給方和經(jīng)紀(jì)方都可以在該平臺(tái)上進(jìn)行信息的發(fā)布、搜尋和匹配。

四是創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式，加速企業(yè)變革步伐。互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，經(jīng)紀(jì)企業(yè)將面臨經(jīng)營(yíng)模式變革，以開店、招人、拉業(yè)務(wù)為主的傳統(tǒng)地鋪模式，與新興的互聯(lián)網(wǎng)模式正在有機(jī)融合，形成線上線下一體的經(jīng)營(yíng)模式。一類是傳統(tǒng)線下地鋪模式正在對(duì)接互聯(lián)網(wǎng)線上平臺(tái)。如北京偉業(yè)、我愛我家等傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)通過(guò)開發(fā)APP平臺(tái)、移動(dòng)版網(wǎng)站、呼叫中心等實(shí)現(xiàn)線上交易服務(wù);鏈家地產(chǎn)在推行異地?cái)U(kuò)張的同時(shí)，正在積極實(shí)施O2O平臺(tái)化戰(zhàn)略;另一類是以搜房網(wǎng)、搜狐網(wǎng)為代表的往昔互聯(lián)網(wǎng)線上平臺(tái)大佬正在積極布局線下門店，向線下的二手房市場(chǎng)延伸。

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