2020物流地產(chǎn)市場規(guī)模及企業(yè)競爭格局分析

• 2020年10月20日 LiuMingYue來源：百度百科 中研網(wǎng) 717 42
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物流地產(chǎn)是由美國的普洛斯公司率先提出并實(shí)踐的,開始于上世紀(jì)80年代,至今為止已有20多年的歷史,物流地產(chǎn)發(fā)達(dá)的國家以歐洲和美國為主。隨著住宅地產(chǎn)“三限”政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)商們作為后來者，紛紛轉(zhuǎn)向其他地產(chǎn)領(lǐng)域

物流地產(chǎn)是由美國的普洛斯公司率先提出并實(shí)踐的,開始于上世紀(jì)80年代,至今為止已有20多年的歷史,物流地產(chǎn)發(fā)達(dá)的國家以歐洲和美國為主。隨著住宅地產(chǎn)“三限”政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)商們作為后來者，紛紛轉(zhuǎn)向其他地產(chǎn)領(lǐng)域，此時(shí)物流地產(chǎn)才真正開始被房地產(chǎn)企業(yè)重視起來。物流地產(chǎn)投資熱潮的襲來并不僅受住宅地產(chǎn)發(fā)展受限的影響，其中物流設(shè)施的供不應(yīng)求是各開發(fā)主體躍躍欲試的原動(dòng)力。我國的國際標(biāo)準(zhǔn)倉庫總存量為1300萬平方米，僅相當(dāng)于美國波士頓一個(gè)城市的水平，且其中60%位于一線城市。

據(jù)中研研究院《2020-2025年中國物流地產(chǎn)行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》

2020物流地產(chǎn)市場投資及企業(yè)競爭格局分析

北京、廣州、濟(jì)南等城市的倉儲(chǔ)價(jià)格同比增長了20%-30%，而上海的不少大型倉儲(chǔ)的租金更是上漲了近50%。而隨著2011年全球制造業(yè)的復(fù)蘇和國內(nèi)消費(fèi)市場的急劇增長，環(huán)渤海、長三角、珠三角地區(qū)的倉儲(chǔ)空置率一直處于下降區(qū)間，很多地區(qū)甚至出現(xiàn)“一庫難求”的場面。由此，傳統(tǒng)物流公司和電商企業(yè)(阿里巴巴、京東、卓越、當(dāng)當(dāng)、凡客等)也大舉進(jìn)軍物流地產(chǎn)，由“輕資產(chǎn)”向“重資產(chǎn)”轉(zhuǎn)化。

另外，政策的優(yōu)惠也在一定程度上刺激了物流地產(chǎn)的發(fā)展。2012年2月份，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于物流企業(yè)大宗商品倉儲(chǔ)設(shè)施用地城鎮(zhèn)土地使用稅政策的通知》，對(duì)物流企業(yè)自有的(包括自用和出租)大宗商品倉儲(chǔ)設(shè)施用地，按所屬土地等級(jí)適用稅額標(biāo)準(zhǔn)的50%計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。相比制造商、零售商和第三方物流企業(yè)自建物流地產(chǎn)項(xiàng)目相比，房地產(chǎn)商擁有土地資源，地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)以及資源的整合等諸多優(yōu)勢。但房地產(chǎn)商在進(jìn)行物流地產(chǎn)的開發(fā)時(shí)，需要避免盲目開發(fā)，因?yàn)楦鶕?jù)狀況物流倉儲(chǔ)設(shè)施在5%的空置率下才能保持10%的回報(bào)，如果空置率達(dá)到15%，物流地產(chǎn)利潤就會(huì)被擠壓掉。這也意味著物流地產(chǎn)開發(fā)商還必須擁有強(qiáng)大的招商能力、充沛的客戶資源以及專業(yè)的服務(wù)品質(zhì)，這些因素會(huì)對(duì)后期的投資回收造成關(guān)鍵影響。這也是我國的物流地產(chǎn)商們需要向國際物流地產(chǎn)商學(xué)習(xí)之處。因此，物流地產(chǎn)不僅是我國房地產(chǎn)商面臨的機(jī)遇，更是對(duì)其綜合實(shí)力的一種挑戰(zhàn)。

國內(nèi)高端倉儲(chǔ)設(shè)施缺口仍然巨大。世邦魏理仕(CBRE)在其《中國物流地產(chǎn)投資發(fā)展報(bào)告》中指出，中國主要城市非自用中高標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施面積僅約為0.26億平米，通用倉儲(chǔ)面積為8.6億平米，相比之下美國分別為3.7億平米、17.7億平米。人均面積則差值更大，我國人均高標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施面積約合0.015平米，較美國的人均1.17平米相差約77倍;人均通用倉儲(chǔ)面積，美國為5.55平米，中國則為0.66平米，相差約7.4倍。

2020年上半年，疫情防控取得顯著成效，物流運(yùn)行延續(xù)恢復(fù)態(tài)勢，物流需求結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，特別是民生領(lǐng)域物流持續(xù)向好。物流市場規(guī)模水平持續(xù)提升，物流成本穩(wěn)中有降。上半年，全國社會(huì)物流總額為123.4萬億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比下降0.5%，降幅比1-5月份收窄1.7個(gè)百分點(diǎn)，比一季度收窄6.9個(gè)百分點(diǎn)，降幅連續(xù)四個(gè)月收窄。上半年物流業(yè)總收入4.6萬億元，同比下降2.7%，降幅比1-5月收窄3.2個(gè)百分點(diǎn)，比一季度收窄9.4個(gè)百分點(diǎn)。二季度物流業(yè)總收入規(guī)模比一季度增加0.8萬億元。

我國物流地產(chǎn)存量約9.55億平方米，處于領(lǐng)先地位，但是優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施存量所占比重僅為5%。這些擁有優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施的高標(biāo)倉超過2/3分布于長三角、珠三角和環(huán)渤海區(qū)域，并且呈現(xiàn)出長期供不應(yīng)求、租金水平上升、空置率低的現(xiàn)象。而低水平的傳統(tǒng)倉則是大量分布在我國多個(gè)城市，且被盲目地大量建造。

我國社會(huì)物流總額達(dá)到298.0萬億元，同比增長5.9%，增速比2018年回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。與同期GDP相比，物流地產(chǎn)社會(huì)物流總額增速已連續(xù)多年低于GDP增速。

2020年，中國智能物流系統(tǒng)市場規(guī)模超過1200億元，未來幾年行業(yè)增速有望保持在15%以上。物流行業(yè)的智能化，對(duì)于中國物流行業(yè)提高利潤、降低物流成本具有積極的推動(dòng)作用。近年來，中國大力支持發(fā)展智能物流，并出臺(tái)了一系列利好政策。2017年以來，中國相繼出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)物流降本增效促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的意見》《新一代人工智能發(fā)展規(guī)劃》等多個(gè)文件，推進(jìn)物流產(chǎn)業(yè)自動(dòng)化升級(jí)。在國家政策的鼓勵(lì)推動(dòng)下，中國的智能物流發(fā)展迅猛。2018年9月26日，菜鳥聯(lián)盟宣布與快遞企業(yè)合作上線物流視頻云監(jiān)控系統(tǒng)，顯著降低了人力成本，提高了物流運(yùn)行效率。除了云監(jiān)控系統(tǒng)，可減少末端人力成本輸出的智能快遞柜也越來越普及。國家出臺(tái)政策鼓勵(lì)建設(shè)智能末端服務(wù)設(shè)施，同時(shí)將智能快遞柜納入公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃，大力推動(dòng)以智能快遞柜為代表的智能終端的落地和建設(shè)。數(shù)據(jù)顯示，截至2017年底，全國智能快遞柜市場規(guī)模達(dá)107億元，相比2012年增長243%。預(yù)計(jì)到2020年，中國快遞柜市場規(guī)模會(huì)超過180億元。

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