外墻面層計入建筑面積意味什么？商品房行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及市場需求分析

• 吳亞楠 2023年3月7日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 466 24
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2022年8月25日住建部官網(wǎng)發(fā)布《民用建筑通用規(guī)范》公告(國標編號GB 55031-2022)，并指出本規(guī)范為強制性工程建設規(guī)范。

3月1日起，新的《民用建筑通用規(guī)范》開始實施。新規(guī)規(guī)定“建筑面積應按建筑每個自然層樓(地)面處外圍護結(jié)構(gòu)外表面所圍空間的水平投影面積計算”，也就是說不僅外圍建筑墻體，而且作為外圍護結(jié)構(gòu)的玻璃幕墻、金屬幕墻、石材幕墻、人造板材幕墻等也要被計入建筑面積。

2022年8月25日住建部官網(wǎng)發(fā)布《民用建筑通用規(guī)范》公告(國標編號GB 55031-2022)，并指出本規(guī)范為強制性工程建設規(guī)范。

外墻面層計入建筑面積!購房會更貴嗎?

不少分析認為，這意味著，新規(guī)后，建筑面積計算規(guī)則發(fā)生了重大變化，建筑面積將會增加，由此公攤也會增加。

這意味著外墻面抹灰、裝飾面、裝飾性幕墻等水平投影面積都需要算入建筑面積?？傮w來說，住建部實施的新規(guī)范與各地正在執(zhí)行的房產(chǎn)面積測繪規(guī)范相差并不多，由于該標準是建筑規(guī)范，而不是測繪規(guī)范，在測繪規(guī)范未變的情況下，不會實際增加公攤面積。這個標準是建筑規(guī)范，不是測繪規(guī)范。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，關(guān)于公攤面積的討論之前比較多，建筑面積的新計算公式，客觀上會使得購房者實際得房率減少。

根據(jù)中研普華研究院撰寫的《2023-2028年中國商品房行業(yè)市場現(xiàn)狀調(diào)查及投資策略咨詢報告》顯示：

商品房行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及市場需求分析

2022年，我國宏觀經(jīng)濟面臨下行壓力，同時多地疫情反復、多個期房項目停工等超預期因素頻出，疊加中長期住房需求動能釋放減弱，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)前所未有。2022年初以來，需求端政策及信貸環(huán)境不斷優(yōu)化，但政策效果并不明顯，房地產(chǎn)市場深度調(diào)整態(tài)勢未改。

從漲跌城市個數(shù)看，2022年以來，百城新建住宅、二手住宅價格月度環(huán)比下跌城市數(shù)量均維持在高位水平，二手住宅價格環(huán)比下跌城市數(shù)量整體呈上升態(tài)勢。12月，百城新建住宅價格環(huán)比下跌城市數(shù)量為68個，較2021年同期增加10個;百城二手住宅價格環(huán)比下跌城市數(shù)量增至80個，已連續(xù)5個月超70個。從累計下跌城市數(shù)量來看，2022年新建住宅價格累計下跌的城市有70個，二手住宅價格累計下跌的城市有73個。

從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。商品房根據(jù)其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房兩種。

中央多次強調(diào) " 允許地方‘一城一策’靈活運用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求 "，進一步明確了支持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的信號。當前房地產(chǎn)市場情緒仍較為低迷，政策端仍需發(fā)力穩(wěn)定預期。短期來看，各地因城施策的力度有望進一步加大，" 保交樓 " 相關(guān)舉措繼續(xù)落地見效，疊加信貸環(huán)境的優(yōu)化改善，政策效果有望逐漸顯現(xiàn)，特別是熱點一二線城市，購房者預期和置業(yè)信心有望逐漸回升，但對于大多數(shù)城市來說，市場情緒的修復仍需要時間。

商品房在中國興起于80年代，它是指在市場經(jīng)濟條件下，具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))通過出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營的房屋，均按市場價出售。

商品房市場需求分析

目前經(jīng)過近 一年的需求端政策緩步頻放，三四線城市和部分非核心的二線城市需求端政策幾乎已經(jīng)應放 盡放，銷售仍未見明顯改善下，需求端政策放松的空間已經(jīng)較小。而核心熱點城市的政策則 仍有相對較大的空間，后續(xù)需求端政策有望在核心城市加碼，考慮到核心城市本身熱度保持、 供需關(guān)系較好，因此我們認為后續(xù)市場逐步企穩(wěn)回暖的過程中，城市之間的分化仍然會持續(xù)演繹。

政策支持態(tài)度更加明確：從近期接連的重磅政策出臺也可窺見當前地產(chǎn)行業(yè)下行幅度或已超過市場 的忍耐度，一旦未來行業(yè)繼續(xù)下行，我們預計更大力度的政策有望出臺，例如近期熱點城市 杭州放松限貸，核心城市、核心區(qū)域的需求端政策放松仍有空間。因此我們認為目前房地產(chǎn) 市場的消極因素正在逐步出盡，市場銷售處于磨底階段。

我們預計2023年全國商品房銷售金額增長 5.8%。我們認為市場當前已經(jīng)處于磨底階段，進入2023年，消極因素逐步出盡，疫情等干擾因素在疫情防控優(yōu)化的背景下逐步消退， 并且隨著“保交樓”的持續(xù)推進、需求端政策的逐步釋放、融資端政策逐步生效后房企信用修復，居民對于購房的觀望情緒會逐步降低，銷售有望在明年逐步修復。

商品房行業(yè)報告對中國商品房行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、競爭格局及市場供需形勢進行了具體分析，并從行業(yè)的政策環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、社會環(huán)境及技術(shù)環(huán)境等方面分析行業(yè)面臨的機遇及挑戰(zhàn)。還重點分析了重點企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀及發(fā)展格局，并對未來幾年行業(yè)的發(fā)展趨向進行了專業(yè)的預判。

本報告同時揭示了商品房市場潛在需求與潛在機會，為戰(zhàn)略投資者選擇恰當?shù)耐顿Y時機和公司領導層做戰(zhàn)略規(guī)劃提供準確的市場情報信息及科學的決策依據(jù)，同時對政府部門也具有極大的參考價值。

未來，商品房行業(yè)發(fā)展前景如何?想了解關(guān)于更多行業(yè)專業(yè)分析，請點擊《2023-2028年中國商品房行業(yè)市場現(xiàn)狀調(diào)查及投資策略咨詢報告》。

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  2023-2028年中國商品房行業(yè)市場現(xiàn)狀調(diào)查及投資策略咨詢報告

  商品房在中國興起于80年代，它是指在市場經(jīng)濟條件下，具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))通過出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營的住宅，均按市場價出售。其價格由成本、稅金、利潤、...

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