廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房。廉租房的分配形式以租金補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金減免為輔。
近日，我國迎來新一輪保障性住房規(guī)劃建設(shè)。據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)司局負(fù)責(zé)人介紹，新一輪保障性住房重點(diǎn)針對的是兩類群體：一類是住房有困難且收入不高的工薪收入群體;另一類是城市需要引進(jìn)的科技人員、教師、醫(yī)護(hù)人員等。此外，有條件的地方可以逐步覆蓋其他群體。
據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)司局負(fù)責(zé)人介紹，之所以啟動(dòng)新一輪保障性住房規(guī)劃建設(shè)，是因?yàn)榇饲吧唐贩亢捅Ｕ戏康摹半p輪驅(qū)動(dòng)”存在“一長一短”的情況。保障性住房建設(shè)相對滯后，在住房供給中占比偏低，不能滿足需求，存在短板。特別是在一二線大城市，由于房價(jià)高，部分工薪收入群體買不起商品住房。
住房保障制度是國家為低收入者或特殊群體提供基本生活所需住房，以保障其基本居住條件的制度安排。我國保障房種類主要分為出售型和出租型，出售型保障房分為經(jīng)濟(jì)適用房和共有產(chǎn)權(quán)房，出租型保障房分為廉租房、公租房和保障性租賃住房。
廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房。廉租房的分配形式以租金補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金減免為輔。
國內(nèi)住房保障制度主要可以分為四個(gè)階段：
(1)福利住房階段：從新中國成立到改革開放前，我國處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制時(shí)期，實(shí)行城鎮(zhèn)住房實(shí)物分配、低租金使用的福利性住房制度。
(2)政府主導(dǎo)階段(經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房為核心)：《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》(國發(fā)[1998]23號)，其中提出了高收入群體通過購買市場價(jià)商品房，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房則是提供給中、低收入群體的制度設(shè)想。
(3)租售并舉市場化階段(公租房、共有產(chǎn)權(quán)房為核心)：2008年，開始大規(guī)模推進(jìn)城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)，包括廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房和棚改安置住房，公租房逐漸成為了保障性住房體系的核心，共有產(chǎn)權(quán)房開始取代經(jīng)濟(jì)適用房。
(4)市場+保障雙軌制(保租房為核心)：《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》(國發(fā)【2023】14號文)(以下簡稱“14號文”)指出在大城市加大保障性住房建設(shè)和供給，提高保障性住房在住房總供給中的比例，解決工薪收入群體住房困難，未來我國住房供應(yīng)體系有望發(fā)生顯著變化，“市場+保障”雙軌制將逐漸形成。
根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國廉租房行業(yè)深度發(fā)展研究與“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告》顯示：
2021年國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》指出，近年來政府和地方機(jī)構(gòu)扎實(shí)推進(jìn)住房保障工作，有效改善了城鎮(zhèn)戶籍困難群眾住房條件，但新市民、青年人等群體住房困難問題仍然比較突出，仍需加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。
第一次在國家層面明確了我國住房保障體系的頂層設(shè)計(jì)，明確包含了公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房三種類型。廉租房是保障性租房的重要一環(huán)，廉租房政策是一種針對既無力購買商品房又無力購買經(jīng)濟(jì)適用房的城鎮(zhèn)低收入家庭而設(shè)計(jì)的一種社會(huì)保障性的住房政策。
根據(jù)50城住宅租賃價(jià)格指數(shù)，2023年1-11月，全國重點(diǎn)50城住宅平均租金累計(jì)上漲0.18%。11月，50城住宅平均租金為36.8元/平方米/月，環(huán)比下跌0.50%，同比下跌0.36%。
據(jù)中指研究院監(jiān)測，在全國重點(diǎn)50城中，27個(gè)城市租金房價(jià)比低于2.0%。具體來看，廈門租金房價(jià)比僅為1.0%，深圳、北京、南京、上海等核心一二線城市房價(jià)較高，租金房價(jià)比在1.5%左右。與世界主要城市相比，我國核心城市的租金房價(jià)比明顯偏低，柏林、新加坡、東京、倫敦、紐約等世界主要城市的租金房價(jià)比均高于3%。租金房價(jià)比低在一定程度上表明我國住房租賃投資回報(bào)率低，這也是長期以來制約行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵痛點(diǎn)。
中國的廉租房只租不賣，是租給城鎮(zhèn)居民最低收入群體的。以廉租房政策推進(jìn)較好的上海為例，廉租房標(biāo)準(zhǔn)從人均居住面積5平方米以下提高到人均居住面積6平方米以下。再次將標(biāo)準(zhǔn)提高到7平方米以內(nèi)，將人均居住面積低于7平方米、人均月收入低于570元的老勞模和重點(diǎn)優(yōu)撫對象也納入廉租房解決范圍。
受高房價(jià)、各種調(diào)控政策的限制、廉租房觀念的改變等影響，選擇租房的人群也在與日俱增，這也為租房市場未來的發(fā)展提供了巨大的空間。
大力發(fā)展保障性租賃住房不但能夠解決城市新市民、青年人階段性住房困難的重要舉措，還能調(diào)整房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)，確保住房市場多元供給，同時(shí)也可為房地產(chǎn)企業(yè)探索新發(fā)展模式提供新思路，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。
“十四五”期間，我國將大力發(fā)展保障性租賃住房作為房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展重點(diǎn)。按照規(guī)劃，我國計(jì)劃建設(shè)籌集保租房900萬套，預(yù)計(jì)可解決2600多萬新市民、青年人的住房困難，可完成投資3萬億元左右。
在激烈的市場競爭中，企業(yè)及投資者能否做出適時(shí)有效的市場決策是制勝的關(guān)鍵。報(bào)告準(zhǔn)確把握行業(yè)未被滿足的市場需求和趨勢，有效規(guī)避行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)，更有效率地鞏固或者拓展相應(yīng)的戰(zhàn)略性目標(biāo)市場，牢牢把握行業(yè)競爭的主動(dòng)權(quán)。
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吳澳燕
