住建部罕見要求 治本之策如何落實(shí) 如何防止市場(chǎng)大起大落 房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研分析報(bào)告

• 李波 2024年3月4日 來源：中研普華集團(tuán)、央視財(cái)經(jīng)、中研網(wǎng) 233 7
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近日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于做好住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃編制工作的通知》，要求各地科學(xué)編制2024年、2025年住房發(fā)展年度計(jì)劃，并提前謀劃2026—2030年住房發(fā)展規(guī)劃。

近日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于做好住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃編制工作的通知》，要求各地科學(xué)編制2024年、2025年住房發(fā)展年度計(jì)劃，并提前謀劃2026—2030年住房發(fā)展規(guī)劃。

住建部要求，根據(jù)人口變化確定住房需求，根據(jù)住房需求科學(xué)安排土地供應(yīng)、引導(dǎo)配置金融資源，實(shí)現(xiàn)以人定房，以房定地、以房定錢，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡、結(jié)構(gòu)合理，防止市場(chǎng)大起大落。

“治本之策”如何落實(shí)

“要求各地編制兩年住房發(fā)展規(guī)劃，這在以前比較少見。而此次提出的‘住房發(fā)展五年規(guī)劃’，則屬于一項(xiàng)更聚焦于住房的專門規(guī)劃，強(qiáng)調(diào)與國(guó)土空間規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃的有機(jī)銜接，與此前各地發(fā)布與國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展五年規(guī)劃、城市總體規(guī)劃等配套的房地產(chǎn)相關(guān)五年規(guī)劃也有一定的差異。”成都市城市建設(shè)發(fā)展研究院副院長(zhǎng)馮波表示。

在這次較為特別的部署中，住建部強(qiáng)調(diào)，住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃是建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制的重要抓手。

具體而言，住房發(fā)展年度計(jì)劃要明確年度各類住房及用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和區(qū)位，測(cè)算房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求;“住房發(fā)展五年規(guī)劃”則要求各城市統(tǒng)籌考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、人口變化、產(chǎn)業(yè)布局、住房供需等方面情況，結(jié)合存量住房和存量土地等潛在供應(yīng)情況提前謀劃。

這并不是住建部第一次提及該項(xiàng)機(jī)制。2023年11月，住建部部長(zhǎng)倪虹表示：“構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，是破解房地產(chǎn)發(fā)展難題、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策”。至于構(gòu)建新發(fā)展模式的思路，在體制機(jī)制上提到了“建立‘人、房、地、錢’要素聯(lián)動(dòng)的新機(jī)制”，這也被認(rèn)為是新模式的核心內(nèi)容。

如今這一機(jī)制再次被強(qiáng)調(diào)，并通過“抓手”的定位與未來幾年住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃關(guān)聯(lián)起來，中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，各地將基于此進(jìn)一步摸清當(dāng)?shù)刈》啃枨罂偭亢徒Y(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)市場(chǎng)短期和中長(zhǎng)期供求關(guān)系等，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有積極作用。

“住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃有助于引導(dǎo)金融資源、土地資源等流向更需要的地方，提高資源利用效率?！标愇撵o表示，未來人口規(guī)模大且人口持續(xù)增加、房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的城市，將建設(shè)更多新房以滿足居民住房需求，這些城市也將獲得更多土地、金融等資源。

如何“防止市場(chǎng)大起大落”?

本次通知中，“防止市場(chǎng)大起大落”再度引發(fā)關(guān)注。住建部指出，要實(shí)現(xiàn)以人定房，以房定地、以房定錢，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡、結(jié)構(gòu)合理，才能更好地穩(wěn)定市場(chǎng)。

這與當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已發(fā)生重大變化密切相關(guān)。

“過去多地供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)已經(jīng)得到緩和，居民基本住房需求已經(jīng)得到滿足，但住房結(jié)構(gòu)性問題仍較為突出，部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供過于求態(tài)勢(shì)明顯?！标愇撵o表示。

根據(jù)中指數(shù)據(jù)，福州、天津等城市新房可售面積出清周期均超20個(gè)月，市場(chǎng)去化壓力較大;另有部分城市仍存在庫存不足問題，上海、杭州等地新房可售面積出清周期長(zhǎng)期低于10個(gè)月。

“以原來的供應(yīng)模式可能很難賣出去，但同時(shí)還有大量的需求沒有滿足，而且新增需求(比如新市民)個(gè)性化?！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，這樣的新形勢(shì)下，遵循“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)尤其重要。

流動(dòng)的達(dá)成要以信心為底座。58安居客研究院院長(zhǎng)張波表示，這一方面需要隨著經(jīng)濟(jì)的不斷企穩(wěn)向好，市場(chǎng)環(huán)境不斷優(yōu)化，另一方面也要根據(jù)樓市環(huán)境進(jìn)行長(zhǎng)效層面的政策釋放，讓民眾對(duì)于樓市長(zhǎng)期預(yù)期保持穩(wěn)定，讓房子成為老百姓實(shí)實(shí)在在的穩(wěn)定資產(chǎn)。

預(yù)計(jì)保障房建設(shè)將明顯加速

“要將房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展、住房保障輪候時(shí)間等納入目標(biāo)管理。”從住建部的這句要求中可以看出，保障性住房建設(shè)已是除了穩(wěn)定市場(chǎng)外，當(dāng)前房地產(chǎn)領(lǐng)域的又一重大任務(wù)。

具體而言，住建部強(qiáng)調(diào)，各城市要根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，準(zhǔn)確研判住房需求，完善“保障+市場(chǎng)”的住房供應(yīng)體系，以政府為主保障工薪收入群體剛性住房需求，以市場(chǎng)為主滿足居民多樣化改善性住房需求，科學(xué)編制2024年、2025年住房發(fā)展年度計(jì)劃。

“政府解決剛需，對(duì)應(yīng)的是要加大保障性住房建設(shè)，讓保障性住房成為每一個(gè)城市居民首套房的主要選擇渠道，改善型住房是商品房供應(yīng)的主要渠道。”李宇嘉表示，這主要針對(duì)當(dāng)下年輕人和新市民購(gòu)買力疲弱、傳統(tǒng)的商品房供應(yīng)模式無法匹配需求的情況，糾偏供需錯(cuò)配。

業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)未來幾年保障房建設(shè)將明顯加速。根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，目前多地已發(fā)布2024年保租房籌集目標(biāo)，南寧、福州、深圳、廣州等城市提出了2024年年度或者首批配售型保障房的計(jì)劃建設(shè)量，深圳、廣州、福州計(jì)劃1萬余套。

在更長(zhǎng)遠(yuǎn)的時(shí)間軸上，住建部強(qiáng)調(diào)，住房發(fā)展規(guī)劃要立足當(dāng)?shù)貙?shí)際，明確住房發(fā)展目標(biāo)、重點(diǎn)任務(wù)和政策舉措。要將保障性住房建設(shè)作為住房發(fā)展規(guī)劃的重要內(nèi)容，科學(xué)確定保障性住房發(fā)展目標(biāo)。按照要求，保障性住房要進(jìn)一步明確供應(yīng)套數(shù)和戶型結(jié)構(gòu)。要將房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展、住房保障輪候時(shí)間等納入目標(biāo)管理。

李宇嘉認(rèn)為，這意味著項(xiàng)目層面的以需定建，即首先要摸清楚市場(chǎng)需求的特征，比如區(qū)位、戶型、配套等，再開始規(guī)劃供地、建設(shè)和銷售，這樣才能讓供出來的房子迎合市場(chǎng)的需求，才能賣得出去，本質(zhì)上也是供應(yīng)的精細(xì)化、精準(zhǔn)化，以達(dá)成供需匹配。

陳文靜還提到，未來保障房或以籌集為主、新建為輔，以需定建，對(duì)于商品房庫存大的城市，改建或收購(gòu)存量商品房用作保障房或?qū)⑹侵匾绞健?/p>

“從穩(wěn)定性來看，短期會(huì)有更多政策有效推進(jìn)。一方面關(guān)注民生，‘保交樓’以及降低存量房貸等政策切實(shí)落地，旨在提升居民的幸福感和獲得感;另一方面將加大對(duì)供需雙方的拉動(dòng)，重點(diǎn)落實(shí)‘一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)融資需求’、一線城市限購(gòu)加快放松的政策，以解決開發(fā)商貸款難、購(gòu)房者信心提升的問題?！睆埐ㄕf。

降息!100萬房貸30年少還5.2萬

20日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布最新貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)：1年期LPR為3.45%，與前值持平;5年期以上LPR為3.95%，較前值下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)。

作為時(shí)隔6個(gè)月的“超預(yù)期”調(diào)整，專家指出，本次LPR報(bào)價(jià)將帶動(dòng)個(gè)人房貸利率和月供下行。以100萬元30年等額本息還款為例，累計(jì)30年的月供將能少還5.2萬元，每月能少還月供144.8元。

需要注意的是，LPR調(diào)整后，用戶房貸利率并非立即調(diào)整。業(yè)內(nèi)人士指出，一般來說，房貸利率的重定價(jià)日是每年的1月1日或貸款的發(fā)放日(不同銀行政策不同，用戶可在簽訂貸款協(xié)議時(shí)進(jìn)行選擇)。因此，存量房貸的調(diào)整將在下一周期執(zhí)行。

LPR下降對(duì)購(gòu)房者的影響

LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)下降對(duì)購(gòu)房者的影響主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

減輕還貸壓力：LPR下降將直接降低貸款利率，對(duì)于已經(jīng)貸款購(gòu)房的人來說，月供將會(huì)減少，還款周期將會(huì)縮短，從而降低整體還款利息，減輕還貸壓力。

降低購(gòu)房門檻：對(duì)于尚未購(gòu)房的人來說，LPR下降也將降低購(gòu)房門檻。購(gòu)房者可以通過降低房貸利率，降低首付比例，從而減輕購(gòu)房壓力，這也將刺激購(gòu)房需求。

房?jī)r(jià)上漲壓力：LPR的降低可能會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。較低的貸款利率將鼓勵(lì)更多的人購(gòu)房，增加購(gòu)房需求，從而推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。對(duì)于已經(jīng)購(gòu)房的人來說，房產(chǎn)的價(jià)值也會(huì)相應(yīng)提升，增加其資產(chǎn)的價(jià)值。

購(gòu)房市場(chǎng)活躍度提升：購(gòu)房人士由于貸款利率下降，可能會(huì)更愿意購(gòu)買房產(chǎn)，從而增加市場(chǎng)的交易量。這對(duì)于已經(jīng)購(gòu)房的人來說，可能會(huì)增加二手房的交易機(jī)會(huì)，使其更容易出售或置換房產(chǎn)。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷高速增長(zhǎng)后逐漸趨于穩(wěn)定的背景下,行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)已成為當(dāng)務(wù)之急。房地產(chǎn)行業(yè)步入存量時(shí)期，精細(xì)化轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行，地產(chǎn)科技正顛覆傳統(tǒng)格局，成為房企轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要賽道。

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)侵竾@房地產(chǎn)商品，從土地獲得到市場(chǎng)流通所涉及的相關(guān)部門之間的連接關(guān)系。它主要包括房地產(chǎn)開發(fā)、裝飾裝修、物業(yè)管理、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與交易、房屋租賃、房地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)測(cè)繪等環(huán)節(jié)。

此外，上游環(huán)節(jié)還涉及鋼鐵、建材、化工、機(jī)械、銀行、有色金屬、工程承包等產(chǎn)業(yè)，下游環(huán)節(jié)則包括建筑市場(chǎng)、建材市場(chǎng)、家居、營(yíng)銷、裝修、家電等相關(guān)行業(yè)。

在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扮演著重要角色，它們以營(yíng)利為目的進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，包括從立項(xiàng)、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、拆遷、建設(shè)到銷售等一系列經(jīng)營(yíng)行為。這些企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況和發(fā)展趨勢(shì)直接影響著整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的健康運(yùn)行。

除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外，其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)如建筑施工、金融、法律咨詢等也在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中發(fā)揮著重要作用。例如，建筑施工企業(yè)負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和施工，金融機(jī)構(gòu)則為房地產(chǎn)開發(fā)提供資金支持，法律咨詢機(jī)構(gòu)則為房地產(chǎn)交易和糾紛解決提供法律保障。

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報(bào)告《2024-2029年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告》分析

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資110913億元，比上年下降9.6%，其中住宅投資83820億元，下降9.3%;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金127459億元，比上年下降13.6%;商品房銷售面積111735萬平方米，比上年下降8.5%，其中住宅銷售面積下降8.2%;商品房銷售額116622億元，下降6.5%，其中住宅銷售額下降6.0%。房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)上半年起伏較大，下半年則進(jìn)入相對(duì)穩(wěn)定狀態(tài)。

商品房銷售和待售情況

2023年，商品房銷售面積111735萬平方米，比上年下降8.5%，其中住宅銷售面積下降8.2%。商品房銷售額116622億元，下降6.5%，其中住宅銷售額下降6.0%。

2023年末，商品房待售面積67295萬平方米，比上年增長(zhǎng)19.0%。其中，住宅待售面積增長(zhǎng)22.2%。

房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析及未來發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)

今年以來，國(guó)家高度重視我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，各部門積極響應(yīng)，陸續(xù)出臺(tái)一系列調(diào)整優(yōu)化政策措施。與此同時(shí)，各地在堅(jiān)持因城施策、精準(zhǔn)施策、一城一策方向指引下，紛紛圍繞實(shí)際情況，推陳出新提升房地產(chǎn)政策精準(zhǔn)度。

今年以來，上海、廣州、蘇州等核心一二線城市的限購(gòu)政策陸續(xù)“松綁”，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制快速運(yùn)轉(zhuǎn)，以城中村改造為代表的“三大工程”建設(shè)提速……一系列新政，特別是金融政策正在為房地產(chǎn)重點(diǎn)領(lǐng)域“輸血”，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)朝著新發(fā)展模式邁進(jìn)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)新政落地見效，“金融16條”與房企融資“三支箭”持續(xù)發(fā)力，預(yù)計(jì)房企資金緊張問題將得到有效緩解，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望平穩(wěn)健康發(fā)展。

從春節(jié)假期的樓市成交數(shù)據(jù)來看，重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)開門紅，看房量和交易量均比去年有大幅回升，而新房成交則表現(xiàn)平淡。

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，對(duì)推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、改善居民居住條件、加快城市化建設(shè)等均發(fā)揮了重要作用。而在快速發(fā)展的同時(shí)，部分城市房?jī)r(jià)上漲過快、住房供求結(jié)構(gòu)性失衡、住房保障制度相對(duì)滯后等問題也日益凸顯。

為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，國(guó)家近年來加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度，出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控的政策，使得房地產(chǎn)行業(yè)在整體保持穩(wěn)步增長(zhǎng)的同時(shí)出現(xiàn)了階段性的波動(dòng)。

房地產(chǎn)行業(yè)作為中國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱性行業(yè)是綠色減碳的關(guān)鍵領(lǐng)域，隨著中國(guó)進(jìn)入碳達(dá)峰碳中和關(guān)鍵窗口期，發(fā)展中的矛盾卻日益激化。

一方面行業(yè)內(nèi)適應(yīng)各種新型建造方式和管理模式的建筑業(yè)高層次人才日益短缺，老齡化問題凸顯，用工荒、流動(dòng)性大、用工成本上升、安全問題突出等問題在不斷加劇。另一方面，建筑能耗、建筑垃圾、施工污染等也成為我國(guó)房地產(chǎn)建筑業(yè)在環(huán)保上面臨的主要挑戰(zhàn)。

在此背景下，數(shù)智化轉(zhuǎn)型，推進(jìn)智能化的建設(shè)、銷售方式已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必然選擇。

從未來市場(chǎng)趨向來看，越多的公司會(huì)走向?qū)I(yè)化，規(guī)范化與完善化。此外，人才不斷引進(jìn)、技術(shù)不斷革新也將對(duì)行業(yè)的升級(jí)，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在流通環(huán)節(jié)的運(yùn)用和智能化體系的建設(shè)差距顯然還有很大。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)致力于提供滿足健康居住、健康生活需要的住房。此外，綠色低碳和智能化也是重要發(fā)展方向，新設(shè)計(jì)、新材料、新工藝和新科技將支撐高品質(zhì)住房發(fā)展。未來，企業(yè)需要通過提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、資本運(yùn)作等能力，尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

黨的二十大報(bào)告提出，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。未來，應(yīng)鼓勵(lì)地方政府和金融機(jī)構(gòu)加大保障性租賃住房供給，探索長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)，重點(diǎn)解決好青年人新市民的住房問題。住房租賃將在解決城鎮(zhèn)居民住房問題中發(fā)揮更加重要的作用，這也為開發(fā)企業(yè)、運(yùn)營(yíng)企業(yè)、裝飾裝修企業(yè)等提供了新發(fā)展機(jī)遇。

更多關(guān)于行業(yè)未來投資前景規(guī)劃及相關(guān)數(shù)據(jù)分析，可以點(diǎn)擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報(bào)告《2024-2029年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告》。

• 相關(guān)深度報(bào)告REPORTS

  

  2024-2029年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告

  在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷高速增長(zhǎng)后逐漸趨于穩(wěn)定的背景下,行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)已成為當(dāng)務(wù)之急。房地產(chǎn)行業(yè)步入存量時(shí)期，精細(xì)化轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行，地產(chǎn)科技正顛覆傳統(tǒng)格局，成為房企轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要賽道。今年以來...

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