二手房市場深度全景調研及投資前景分析 3月70城房價整體改善 二手房性價比提升

• 李波 2024年4月16日 來源：中研普華集團、央視財經(jīng)、中研網(wǎng) 550 30
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國家統(tǒng)計局在2024年4月16日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2024年3月份70個大中城市的商品住宅銷售價格變動情況呈現(xiàn)出積極的趨勢。具體來說，新房房價指數(shù)顯示出積極信號，房價上漲的城市數(shù)量增多，這反映了政策效應正在積極顯現(xiàn)，市場情緒和市場行情也得到了提振。同時，二手房價格跌

國家統(tǒng)計局在2024年4月16日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2024年3月份70個大中城市的商品住宅銷售價格變動情況呈現(xiàn)出積極的趨勢。具體來說，新房房價指數(shù)顯示出積極信號，房價上漲的城市數(shù)量增多，這反映了政策效應正在積極顯現(xiàn)，市場情緒和市場行情也得到了提振。同時，二手房價格跌幅整體收窄，表明市場復蘇是全面的。

從更具體的層面來看，當前各地二手房的交易量雖然有所恢復，但這主要是建立在“以價換量”的基礎之上。這也標志著房價泡沫去化的關鍵階段正在到來，隨著價格的下跌，認購的性價比也會相應提升。因此，相比過去兩年，2024年可能是購買二手房更為便宜的一年，這對于購房者來說無疑是一個值得關注的時機。

此外，部分城市如濟南、青島、煙臺和濟寧等在新房和二手房價格方面均有所變動，顯示出市場在不同城市間的差異性。而百城二手住宅均價的環(huán)比下跌也反映了當前市場的一種趨勢。同時，政策的調整和地方市場的活躍度都為市場帶來了新的機遇和挑戰(zhàn)。

總的來說，這些數(shù)據(jù)為我們提供了一個全國性的市場溫度計，展示了當前房地產(chǎn)市場的動態(tài)和趨勢。雖然整體價格出現(xiàn)下降，但在政策的推動下，市場正在慢慢回暖，買家的信心也在逐漸恢復。對于購房者來說，理解這些趨勢和數(shù)據(jù)，可以幫助他們做出更明智的決策。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2023-2028年中國二手房市場深度全景調研及投資前景分析報告》分析：

3月是樓市傳統(tǒng)的“小陽春”，伴隨著2024年不斷釋放的政策利好，很多城市二手房的看房、成交熱度明顯上升。其中，北京、上海、深圳二手房市場復蘇明顯，3月份的成交量雙雙突破當?shù)亍皹s枯線”，而深圳二手房銷售已超去年同期。

中指院統(tǒng)計，截至3月31日，重點城市二手房成交套數(shù)已連續(xù)6周環(huán)比增長，上周(3.25-3.31)成交量更是達到了2023年下半年以來周度最高水平。另據(jù)貝殼研究院監(jiān)測，今年以來，貝殼重點50城市二手房成交量持續(xù)向上修復，部分城市和產(chǎn)品價格跌幅止跌甚至略有小幅上漲。

相較而言，新房市場則仍顯清冷，據(jù)開源證券監(jiān)測，2024年初至今，全國64城商品住宅成交面積累計同比下降44%;而全國17城二手房成交面積累計成交面積同比降幅已收窄至約20%。

多位受訪人士認為，受惠于各地優(yōu)化限購政策釋放需求、降息形成利好等多方面因素影響，各地二手房市場出現(xiàn)成交上漲，但這多是由以價換量推動，并不意味著當下入市信心已完全恢復。

4月10日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布報告，選取北京、上海、深圳、廣州四個一線城市的“老破小”二手住宅價格，以此衡量二手房價格泡沫。易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，報告首次對二手房價格泡沫做出分析，認為持續(xù)三年的價格泡沫基本消除。

據(jù)其測算，2019年開始二手房價格泡沫不斷“吹大”，從20%持續(xù)擴大到2021年一季度的歷史高點即58%，隨后該泡沫持續(xù)變小。尤其是2023年上半年二手房掛牌量激增的階段，供求壓力倒逼價格泡沫持續(xù)縮小。到了今年一季度該泡沫僅為5%，意味著歷時三年時間一線城市“老破小”二手房價格泡沫基本消除，二手房價格回歸健康狀態(tài)

二手房市場的復蘇趨勢具體體現(xiàn)在哪些方面

二手房市場的復蘇趨勢具體體現(xiàn)在以下幾個方面：

首先，交易量的顯著增長是市場復蘇的直接體現(xiàn)。相較于新房市場，二手房市場表現(xiàn)出更為強勁的復蘇勢頭。特別是在春節(jié)后，二手房成交量呈現(xiàn)出強勁的復蘇態(tài)勢，成交量同比出現(xiàn)大幅上漲。這種增長趨勢不僅體現(xiàn)在全國范圍內，也在一些重點城市如北京、深圳等地得到了明顯的體現(xiàn)。

其次，市場活躍度顯著回升也是二手房市場復蘇的重要表現(xiàn)。隨著政策的優(yōu)化調整和購房者信心的逐漸恢復，二手房市場的交易活躍度不斷提升。多地二手房市場呈現(xiàn)出供需兩旺的局面，看房人數(shù)和房源量都有所增加。

再者，房價的穩(wěn)定和微幅上漲也是市場復蘇的一個重要標志。雖然同比來看，部分城市的房價可能仍在下降，但降幅已經(jīng)明顯收窄。同時，一些城市甚至出現(xiàn)了房價的微幅上漲，顯示出市場正在逐步穩(wěn)定并恢復活力。

最后，市場信心的提升也是二手房市場復蘇的重要體現(xiàn)。隨著市場的逐步穩(wěn)定和政策環(huán)境的改善，購房者對二手房市場的信心也在逐漸恢復。這種信心的提升有助于進一步推動市場的復蘇和穩(wěn)定發(fā)展。

總的來說，二手房市場的復蘇趨勢體現(xiàn)在交易量的增長、市場活躍度的提升、房價的穩(wěn)定和微幅上漲以及市場信心的提升等多個方面。然而，需要注意的是，市場的復蘇并非一蹴而就，仍需密切關注市場動態(tài)和政策變化，以應對可能的市場風險和挑戰(zhàn)。

二手房市場現(xiàn)狀分析

目前二手房市場呈現(xiàn)出一些明顯的趨勢和特征。

首先，從全國范圍來看，二手房市場正在經(jīng)歷一種全面的復蘇態(tài)勢。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2024年3月份70個大中城市的二手房價格跌幅整體收窄，顯示出市場正在逐步穩(wěn)定。然而，這種復蘇是建立在“以價換量”的基礎之上的，即通過降低價格來刺激交易量。這也意味著，目前市場上的二手房價格泡沫正在經(jīng)歷一個去化的關鍵階段，價格下跌后，認購的性價比也相應提升。

其次，不同城市之間的二手房市場存在差異性。一些城市如武漢，在2024年3月份表現(xiàn)出二手房交易量的顯著增加，甚至超過了新房市場。而在一線城市如北京、上海、廣州和深圳，二手房價格雖然同比仍在下降，但降幅已經(jīng)有所收窄。

再者，從政策層面來看，政府對于房地產(chǎn)市場的調控政策也在影響著二手房市場的走勢。隨著政策的逐步調整和優(yōu)化，市場預期正在逐漸穩(wěn)定，市場情緒也有所提振。然而，對于投資者和購房者來說，仍需密切關注政策動向，以應對可能的市場變化。

最后，從市場供需關系來看，二手房市場的供應和需求也在發(fā)生變化。隨著新房供應量的減少和土地供應方式的調整，市場上對二手房的需求可能會增加。而供應量方面，由于一些城市的存量住房仍然較多，二手房市場的競爭也將更為激烈。

總的來說，當前的二手房市場呈現(xiàn)出復蘇的態(tài)勢，但價格泡沫的去化仍在進行中。對于購房者來說，這是一個值得關注的時機，但也需要謹慎選擇，理性購房。同時，政府、開發(fā)商和購房者都需要密切關注市場動態(tài)和政策變化，以應對可能的市場風險和挑戰(zhàn)。

據(jù)悉，2024年4月樓市復蘇在二手房市場中的表現(xiàn)呈現(xiàn)出一定的積極趨勢。從成交量來看，二手房市場顯示出“小陽春”趨勢漸顯的態(tài)勢。雖然具體的成交量環(huán)比有所下降，但考慮到之前的市場調整和當前的經(jīng)濟復蘇背景，這一趨勢可能預示著市場的逐步穩(wěn)定和復蘇。特別是在一線城市和部分二線城市，二手住宅的成交量同比出現(xiàn)了一定程度的增長，顯示出購房者對市場的信心正在逐漸恢復。

在政策環(huán)境方面，政府也在積極調整和優(yōu)化房地產(chǎn)政策，以促進樓市的平穩(wěn)健康發(fā)展。例如，加大對“市場+保障”的住房供應體系金融支持力度，有助于增加市場供應，滿足不同層次、不同需求購房者的住房需求。這些政策的實施，對于二手房市場的復蘇也起到了積極的推動作用。隨著經(jīng)濟復蘇和政策調整，樓市和房價也有望出現(xiàn)回暖的跡象。

本報告對國內外二手房行業(yè)的發(fā)展狀況進行了深入透徹地分析，對我國行業(yè)市場情況、技術現(xiàn)狀、供需形勢作了詳盡研究，重點分析了國內外重點企業(yè)、行業(yè)發(fā)展趨勢以及行業(yè)投資情況，報告還對二手房下游行業(yè)的發(fā)展進行了探討。

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