中國城市更新行業(yè)正站在歷史性的轉(zhuǎn)折點上。隨著城鎮(zhèn)化率突破65%，城市空間開發(fā)從增量擴張轉(zhuǎn)向存量優(yōu)化，傳統(tǒng)"大拆大建"模式面臨土地財政收縮、人口結(jié)構(gòu)變化、環(huán)境承載力不足等多重挑戰(zhàn)。2020年《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例》的頒布標志著政策轉(zhuǎn)向，而2025年深圳官宣房票制度，與北上廣同步探索安置補償新模式，折射出行業(yè)三大變革趨勢：補償方式多元化、開發(fā)模式精細化、資金運作證券化。這場由政策驅(qū)動的行業(yè)重構(gòu)，正在重塑城市空間價值分配機制，重構(gòu)房地產(chǎn)市場供需關(guān)系。

近年來，隨著城鎮(zhèn)化率的提升和居民對居住環(huán)境品質(zhì)要求的提高，城市更新已成為推動城市高質(zhì)量發(fā)展的重要手段。城市更新是指將城市中已經(jīng)不適應現(xiàn)代化城市社會生活的地區(qū)進行必要的、有計劃的改建活動。其核心是通過維護、整建、拆除和完善公共資源等方式，對城市中心城區(qū)的空間形態(tài)和功能進行整治、改善和優(yōu)化，從而提升房屋使用、市政設施、公建配套等全面完善，提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、環(huán)境品質(zhì)和文化傳承。

政府不斷出臺相關(guān)政策，提供土地、財政、稅收等多方面的支持，并鼓勵社會資本參與城市更新項目。全國城市更新項目的數(shù)量和投資額均大幅增長，特別是老舊小區(qū)改造進展迅速，顯示出巨大的市場需求和潛力。據(jù)住房城鄉(xiāng)建設部消息，2024年，我國共實施城市更新項目6萬余個，完成投資約2.9萬億元，綜合性成效逐步顯露。

2024年10月，住房城鄉(xiāng)建設部部長倪虹在國務院新聞辦公室舉行的新聞發(fā)布會上介紹，通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造。同年11月，住房城鄉(xiāng)建設部、財政部聯(lián)合印發(fā)通知，明確城中村改造政策支持范圍從最初的35個超大特大城市和城區(qū)常住人口300萬以上的大城市，進一步擴大到了近300個地級及以上城市。

深圳官宣房票制度，四大一線城市均已開始探索

3月26日，深圳市住房和建設局印發(fā)了《關(guān)于規(guī)范城市更新實施工作的若干意見》的通知。此意見自2025年4月9日起施行，有效期3年?！兑庖姟访鞔_建立房票制度，探索城市更新項目補償安置多元化路徑。

此前，廣州已經(jīng)出臺《廣州市房票安置實施方案》，北京通州和上海金山、青浦也已發(fā)布房票政策。四個一線城市均已開始探索房票政策。

房票制度作為城市更新的"破局之鑰"，在深圳的實踐中展現(xiàn)出獨特價值。通過將拆遷補償轉(zhuǎn)化為可流通的購房憑證，該制度實現(xiàn)了三重突破：

安置效率革命：房票制度使安置周期從傳統(tǒng)3-5年縮短至6-12個月，龍崗、坪山等區(qū)域庫存去化速度提升40%;

資金杠桿效應：房票安置資金撬動比達1:3，深圳2025年首批房票規(guī)模預計釋放2000億潛在購房需求;

空間價值重構(gòu)：房票跨區(qū)域使用機制打破行政壁壘，核心區(qū)住房壓力緩解與外圍區(qū)域價值提升形成良性循環(huán)。

這種創(chuàng)新安置模式正在引發(fā)連鎖反應：廣州黃埔區(qū)試點房票安置率達78%，上海金山項目通過房票實現(xiàn)95%簽約率，北京通州則探索"房票+共有產(chǎn)權(quán)"混合模式。四大一線城市形成差異化實踐樣本，為全國提供可復制經(jīng)驗。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2025-2030年中國城市更新行業(yè)市場前瞻分析與未來投資戰(zhàn)略規(guī)劃報告》分析：

據(jù)了解，房票是被征收人(大多為城中村村民)的原房屋被拆遷后，房屋征收人(大多為地方國資平臺)根據(jù)原房屋價值評估出具的可用于購買商品房的“代金券”。一般來說，房票限定用于購買政府指定的商品房、保障性住房，直接引導拆遷補償資金流入樓市。

中國城市更新行業(yè)深度研究分析：房票制度下的轉(zhuǎn)型與重構(gòu)

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2024年以來，全國有逾90個城(區(qū))鼓勵采用房票安置方式對拆遷安置戶實施安置。

房票制度的全面推廣，正在倒逼城市更新行業(yè)進行系統(tǒng)性變革。開發(fā)企業(yè)面臨從"土地開發(fā)商"向"城市運營商"的轉(zhuǎn)型陣痛：

盈利模式重構(gòu)：傳統(tǒng)"拆遷-開發(fā)-銷售"鏈條被打破，需建立房票結(jié)算、資產(chǎn)證券化等新盈利點

技術(shù)能力升級：BIM技術(shù)應用率需從當前30%提升至80%，實現(xiàn)全流程數(shù)字化管理

政企關(guān)系重塑：政府從"裁判員"轉(zhuǎn)為"服務員"，深圳建立的"開發(fā)企業(yè)+融資平臺+銀行+施工企業(yè)"四方監(jiān)管機制，開創(chuàng)政企合作新范式

這種變革催生出新的行業(yè)生態(tài)：第三方評估機構(gòu)業(yè)務增長300%，法律服務機構(gòu)出現(xiàn)"房票安置專項服務"新賽道，金融機構(gòu)推出"房票ABS"等創(chuàng)新產(chǎn)品。行業(yè)門檻的提升，加速了中小企業(yè)的退出和頭部企業(yè)的整合。

站在新起點，中國城市更新行業(yè)將呈現(xiàn)五大發(fā)展趨勢：

政策工具箱升級：房票制度與REITs、綠色債券等工具結(jié)合，形成"政策組合拳"

技術(shù)深度融合：CIM平臺建設覆蓋率將達90%，實現(xiàn)城市更新全生命周期管理

模式創(chuàng)新加速：廣州"微改造+房票"模式、上海"商辦轉(zhuǎn)保障房"經(jīng)驗將全國推廣

資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化：險資、社?；饏⑴c度提升，深圳試點"房票信托"值得期待

社會效益凸顯：預計到2030年，城市更新可貢獻15%的保障性住房，成為實現(xiàn)住有所居的重要抓手

中國城市更新行業(yè)正經(jīng)歷從"物理改造"到"價值再造"的質(zhì)變。房票制度作為關(guān)鍵突破口，不僅解決了安置補償?shù)耐袋c，更推動行業(yè)向精細化、市場化、可持續(xù)化方向轉(zhuǎn)型。在這個過程中，五大關(guān)鍵詞勾勒出行業(yè)圖景：存量盤活重構(gòu)空間價值，房票安置激活市場活力，融資創(chuàng)新破解資金困局，保障性住房彰顯民生溫度，數(shù)字化轉(zhuǎn)型提升運營效率。

未來，隨著政策體系的完善和技術(shù)應用的深化，城市更新將真正成為推動高質(zhì)量發(fā)展、實現(xiàn)共同富裕的重要引擎。行業(yè)參與者需把握"政策紅利期"，在模式創(chuàng)新、技術(shù)應用、資本運作等方面構(gòu)建核心競爭力，方能在這場萬億級市場變革中占據(jù)先機。

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