作為中國經(jīng)濟的核心引擎與全球城市標(biāo)桿，上海房地產(chǎn)市場的波動始終是中國樓市的“晴雨表”與“風(fēng)向標(biāo)”。2021年以來，伴隨全國性行業(yè)調(diào)整與政策深度調(diào)控，上海樓市經(jīng)歷了從“高壓管控”到“精準(zhǔn)紓困”的政策轉(zhuǎn)向，市場從過去二十年的“規(guī)模擴張”逐步邁向“結(jié)構(gòu)優(yōu)化”的新平衡階段。2024年末至2025年上半年，政策紅利持續(xù)釋放，核心區(qū)域新房認(rèn)購熱度回升，二手房交易顯著回暖，市場呈現(xiàn)“核心區(qū)企穩(wěn)、外圍區(qū)分化”的特征。

上海：符合條件居民家庭在外環(huán)外購房不限套數(shù)

上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局等六部門8月25日聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》，包括調(diào)減住房限購、優(yōu)化住房公積金、優(yōu)化個人住房信貸以及完善個人住房房產(chǎn)稅等政策?！锻ㄖ纷?025年8月26日起施行。

《通知》明確進(jìn)一步調(diào)減住房限購政策。一是符合條件居民家庭在外環(huán)外購房不限套數(shù)。對符合本市住房購買條件的居民家庭，包括本市戶籍居民家庭或個人所得稅滿1年及以上的非本市戶籍居民家庭，在外環(huán)外購買住房不限套數(shù)，包括新建商品住房和二手住房。

中國上海房地產(chǎn)市場，作為全國最具活力和影響力的房地產(chǎn)市場之一，涵蓋了住宅、商業(yè)、辦公、工業(yè)等多種物業(yè)類型。該市場不僅承載著滿足居民居住、工作、購物、休閑等多重需求的功能，還是推動上海經(jīng)濟持續(xù)增長、優(yōu)化城市空間布局、提升城市競爭力的重要力量。上海房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r，不僅直接反映了上海乃至全國經(jīng)濟的運行態(tài)勢，也深刻影響著國內(nèi)外投資者的決策方向。

上海房地產(chǎn)市場運行現(xiàn)狀分析

近年來，上海房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了快速的發(fā)展與變革。隨著城市化進(jìn)程的加速和人口持續(xù)流入，上海房地產(chǎn)市場需求旺盛，市場規(guī)模不斷擴大。同時，政府政策的持續(xù)調(diào)控與引導(dǎo)，使得市場供需關(guān)系逐漸趨于平衡，房價增速逐步回歸理性。

近兩年來，隨著豪宅成交熱潮的出現(xiàn)，“億元豪宅”這一頂豪品類的成交也越來越多，其中既包括新入市的大平層、頂復(fù)等產(chǎn)品，也包括法拍市場和二手市場中的稀缺別墅老洋房。

上海豪宅市場作為全國樓市的重要風(fēng)向標(biāo)，在“億元豪宅俱樂部”中占據(jù)了重要地位。根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，在上海新房市場，今年上半年成交價超過一億元的豪宅交易套數(shù)共達(dá)到15套，比2024年上半年還要多出一套。

上海市房管局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年，上海市一手住房市場總體平穩(wěn)。數(shù)據(jù)顯示，1-6月，一手住房累計成交326萬平方米，同比基本持平。

上海市房屋管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，今年以來，上海持續(xù)落實好“滬九條”“滬七條”等各項政策措施，房地產(chǎn)市場總體延續(xù)去年四季度以來的回穩(wěn)態(tài)勢。上半年，新房、二手房累計成交1311萬平方米，為2022年以來同期最高，同比增加17%。

二手房市場成為2025年上半年上海樓市的“亮點”。一方面，前期積壓的改善需求集中釋放，尤其是“賣舊買新”的置換型交易占比顯著提升;另一方面，政策優(yōu)化降低了交易成本，如增值稅免征年限調(diào)整、公積金貸款額度提升等，推動剛需與改善群體入市。

價格指數(shù)看，包括新房和二手房總體呈現(xiàn)積極態(tài)勢。其中今年以來一手住房價格指數(shù)環(huán)比保持上漲態(tài)勢，截止到前5月統(tǒng)計數(shù)據(jù)，新房價格指數(shù)環(huán)比累計上漲值為2.7%。而從二手房數(shù)據(jù)看，自去年“滬七條”實施以來，二手住房價格指數(shù)環(huán)比累計上漲1.3%。橫向?qū)Ρ瓤矗虾６址績r格指數(shù)明顯強于其他幾個重點城市。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2025-2030年中國上海房地產(chǎn)市場深度分析及發(fā)展趨勢研究預(yù)測報告》分析：

2025年上半年上海房地產(chǎn)市場表現(xiàn)積極向好，在各不同市場以及量價關(guān)系等方面都有積極表現(xiàn)，既說明一系列購房政策的效應(yīng)在積極釋放，也說明購房需求和動力充足。當(dāng)前購房政策為歷史最好的政策，且供求關(guān)系已經(jīng)歷了一輪充分有效的調(diào)整，其將更加有效促進(jìn)下半年樓市的向好發(fā)展。上海市場表現(xiàn)亦對全國市場有較好的啟示和示范效應(yīng)。

從物業(yè)類型來看，住宅市場仍是市場的主導(dǎo)，但商業(yè)地產(chǎn)、辦公地產(chǎn)等細(xì)分領(lǐng)域也呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢。此外，隨著消費者對居住品質(zhì)和生活環(huán)境的追求日益提升，高品質(zhì)住宅、綠色住宅、智能家居等新型物業(yè)形態(tài)逐漸成為市場的新寵。

根據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2025年1-6月，上海商品住宅銷售金額TOP10項目合計銷售688.5億元。其中，第一名上海壹號院銷售金額為107.6億元，第二名金陵華庭92.1億元、第三名前灘公館83.1億元。

上海房地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境分析

2024年以來，上海房地產(chǎn)政策經(jīng)歷了從“需求端寬松”向“供需兩端發(fā)力”的轉(zhuǎn)變。初期以放松限購、降低首付比例等需求刺激為主，快速緩解市場下行壓力;2025年則更注重供給側(cè)改革，如增加保障性住房供給、優(yōu)化土地出讓結(jié)構(gòu)(減少遠(yuǎn)郊宅地供應(yīng)、增加核心區(qū)商辦轉(zhuǎn)住宅用地)、規(guī)范房企融資“三線四檔”等，旨在從源頭改善市場供需關(guān)系。政策邏輯的轉(zhuǎn)變，體現(xiàn)了政府“既防過熱、又防過冷”的精細(xì)化調(diào)控思路，避免市場大起大落，推動行業(yè)向“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)邁進(jìn)。

政策效果的核心在于穩(wěn)定預(yù)期。2025年上海樓市的回暖，不僅是政策刺激的結(jié)果，更是市場對“政策底”與“市場底”雙重確認(rèn)后的信心修復(fù)。購房者心態(tài)從“觀望等待”轉(zhuǎn)向“擇機入市”，但投機性需求已基本退出，投資客占比降至歷史低位，市場主導(dǎo)力量回歸自住型需求。房企層面，頭部企業(yè)更注重現(xiàn)金流安全，拿地策略聚焦核心城市與核心地塊，中小房企則加速退出或轉(zhuǎn)型，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。這種“需求理性化、供給集中化”的趨勢，為市場長期穩(wěn)定奠定了基礎(chǔ)。

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