多城賣地金額創(chuàng)新高 北京杭州超過兩千億 行業(yè)并購加速

• 2018年1月2日 FanTianQing來源：鳳凰房產(chǎn) 1349 89
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  2018-2023年中國房地產(chǎn)投資行業(yè)競爭分析及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告

  在激烈的市場(chǎng)競爭中，企業(yè)及投資者能否做出適時(shí)有效的市場(chǎng)決策是制勝的關(guān)鍵。房地產(chǎn)投資行業(yè)研究報(bào)告就是為了解行情、分析環(huán)境提供依據(jù)，是企業(yè)了解市場(chǎng)和把握發(fā)展方向的重要手段，是輔助企業(yè)決...

在樓市調(diào)控的持續(xù)加碼下，2017年各地也開始加大土地的供應(yīng)量，力求改善部分地區(qū)住宅供需緊張的問題。

2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體情況如何？

根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國50個(gè)大中城市賣地收入均刷新了歷史同期記錄，累計(jì)賣地金額達(dá)3.57萬億元，較2016年全年的2.65萬億元，上漲了34%。其中13個(gè)城市賣地金額上漲幅度超過100%。

與此同時(shí)，在經(jīng)歷的前兩年的去化后，大型房企也選擇大力補(bǔ)倉，拿地?zé)崆楦邼q。據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，50家百億級(jí)代表房企2017年招拍掛拿地金額高達(dá)22420.3億元，同比增長74.4%。

多個(gè)城市賣地金額創(chuàng)新高

上述50個(gè)大中城市中，有2個(gè)城市的土地出讓金超過了2000億元。其中北京為2796億元，杭州為2272億元、另有包括南京、蘇州、重慶、上海、天津、成都、鄭州等11個(gè)城市的土地出讓收入也超過了1000億元。

而超過500億元的城市則達(dá)到了22個(gè)，全國賣地收入超過200億元的城市更是高達(dá)56個(gè)，創(chuàng)造下同期歷史新高。對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，從全國主要城市賣地情況看，2017年在多個(gè)方面刷新了歷史記錄，供應(yīng)量明顯增加，特別是限價(jià)房與租賃房用地供應(yīng)的增加，將對(duì)2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來明顯影響。

“在2017年樓市調(diào)控持續(xù)加碼下，北京等城市的土地供應(yīng)開始全面加速，多個(gè)城市未來5年將有大量房源入市。雖然各地調(diào)控政策嚴(yán)格，但大部分房地產(chǎn)企業(yè)在這些城市的庫存不多，在2015年-2016年大量去化后，房企積極補(bǔ)充庫存的意愿強(qiáng)烈?！睆埓髠ブ赋?。

而從全國看，核心城市合計(jì)出讓的租賃土地面積超過500萬平方米，按照平均單套60平方米計(jì)算，已經(jīng)可以直接提供租賃房源超過8萬套，且集中在北京、上海等一線租賃熱點(diǎn)城市。

此外，有業(yè)內(nèi)人士表示，部分城市鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與工業(yè)廠房改造，完善配套設(shè)施后改造成租賃住房，這些政策有利于推動(dòng)租賃土地供應(yīng)，緩解租賃市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)。供應(yīng)增加后，住宅的市場(chǎng)價(jià)格有望進(jìn)一步回歸合理區(qū)間。

房企積極補(bǔ)倉

而在主要的大中城市紛紛增加土地供應(yīng)的情況下，50家百億級(jí)代表房企2017年招拍掛拿地金額也達(dá)到了22420.3億元，同比增長74.4%；拿地面積37546.7萬平方米，同比增長81.4%；而受結(jié)構(gòu)調(diào)整影響，拿地樓面價(jià)均值為7778.4元/平方米，同比減少19.1%。

據(jù)悉，2017年大型房企的拿地城市重心開始由一、二線城市向三、四線城市下沉。50家百億級(jí)代表房企2017年三、四線城市拿地面積同比增長145%，樓面價(jià)同比增長53.9%；一線、二線城市拿地面積同比增長63.0%、46.7%，占比則分別降低0.7%、11.3%，受制于“限價(jià)、競配建、競自持”等政策影響，樓面價(jià)均也有所降低。

不過，百億級(jí)房企在重點(diǎn)城市拿地集中度仍較高，500億元以上房企拿地金額前20的城市占城市土地成交金額比重均值近6成。其中溫州、南通、福州、合肥、無錫、寧波等城市的占比超七成。同時(shí)，部分熱點(diǎn)一線及二線城市拿地門檻逐漸提升，拿地企業(yè)多為國企及大型民企，中小企業(yè)拿地機(jī)會(huì)較少。如北京拿地企業(yè)多為碧桂園、萬科、保利、中海、龍湖等千億級(jí)以上房企及遠(yuǎn)洋、首開、中鐵置業(yè)等國企；廣州土地則多被碧桂園、萬科、保利、招商蛇口、綠城等房企收錄囊中，僅碧桂園在廣州拿地金額占比已超兩成。

此外，中指院方面表示，5000億元以上陣營、1000億元-5000億元房企、500億元-1000億元房企拿地金額占銷售額比重均值超40%，開疆拓土態(tài)勢(shì)加劇，拿地結(jié)構(gòu)更趨均衡；300億元-500億元、100億元-300億元房企拿地金額占銷售額比重均值分別為35.9%、26.8%，與500億元以上房企差距拉大，且拿地城市更集中于二線城市，拿地競爭力相對(duì)較弱。

行業(yè)并購加速

值得注意的是，2017年大型房企除了在招拍掛市場(chǎng)發(fā)力外，行業(yè)間的并購重組也在加速。

上述50家百億級(jí)代表企業(yè)2017年并購金額達(dá)3109.2億元，占拿地總額的15%左右。500億元-1000億元、1000億元-5000億元房企收并購拿地金額占比最高，分別為50.8%和34.6%，其中融創(chuàng)、陽光城及泰禾收并購金額占拿地總額比重分別高達(dá)78.1%、76.7%和68.9%，而招商蛇口、旭輝、融信等房企也在30%以上。

“百億級(jí)房企的并購項(xiàng)目聚焦一、二線核心城市，繞開了供應(yīng)稀缺、成本高昂的招拍掛市場(chǎng)，從而以較低的成本加大了核心城市的持倉力度?！庇惺袌?chǎng)人士稱。

據(jù)悉，百億級(jí)代表房企收并購拿地金額前20城市中除佛山、惠州外均為一、二線城市，其中50家百億級(jí)代表房企在杭州、廣州收并購拿地金額超200億元，在天津、北京、上海及重慶收并購拿地金額也在150億元以上。

同時(shí)，加大合作力度也成為百億級(jí)房企分擔(dān)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、合作共贏的重要方式。50家代表百億房企中有38家采用合作拿地方式，權(quán)益拿地比例均值為86.1%，同比降低0.5%。其中，保利、龍湖、招商、中南、遠(yuǎn)洋及首創(chuàng)等更傾向于聯(lián)合拿地，權(quán)益拿地比例在70%以下。

此外，舊城改造、產(chǎn)業(yè)新城、物流地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)等也成為百億級(jí)房企拓儲(chǔ)的重要途徑。如碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)、華潤、中海、遠(yuǎn)洋等房企在上海、深圳、武漢、珠海及徐州等城市通過舊改低成本獲取大量優(yōu)質(zhì)土地，其中遠(yuǎn)洋以總價(jià)150億元、建筑面積187.97萬平方米獲武漢舊改地塊；綠地、華夏幸福、榮盛發(fā)展等百億級(jí)房企通過產(chǎn)業(yè)新城方式獲得大量土地儲(chǔ)備；而萬科2017年前11個(gè)月新增物流地產(chǎn)項(xiàng)目32個(gè)，建筑面積247.4萬平方米，成交權(quán)益金額僅為26.82億元；恒大更是通過旅游地產(chǎn)在上半年便獲得土地2664萬平方米。

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