人均住宅1.1套刷屏背后說(shuō)明了什么？

• 2018年10月31日 YangJinZhu來(lái)源：網(wǎng)易 575 32
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  行業(yè)集中度在不斷提升，不進(jìn)則退。建筑安裝情報(bào)分析把握有力發(fā)展方向！

  企業(yè)并購(gòu)包括兼并與收購(gòu)。公司兼并是指經(jīng)由轉(zhuǎn)移公司所有權(quán)的形式，一家或多家公司的全部資產(chǎn)與責(zé)任不需經(jīng)過(guò)清算都轉(zhuǎn)移為另一公司所有，而接受全部資產(chǎn)與責(zé)任的另一公司仍然完全以自身名義繼續(xù)運(yùn)...

近期關(guān)于人均住房面積的討論又開(kāi)始增加。比如說(shuō)某住房政策專(zhuān)家在相關(guān)會(huì)議上認(rèn)為，當(dāng)前中國(guó)人均建筑面積大概在35-40平米之間，其結(jié)論是中國(guó)住房市場(chǎng)還有很大發(fā)展空間。此類(lèi)數(shù)據(jù)和結(jié)論總體上還是靠譜的。在2018年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)突然降溫、看空情緒明顯增加的情況下，研

近期關(guān)于人均住房面積的討論又開(kāi)始增加。比如說(shuō)某住房政策專(zhuān)家在相關(guān)會(huì)議上認(rèn)為，當(dāng)前中國(guó)人均建筑面積大概在35-40平米之間，其結(jié)論是中國(guó)住房市場(chǎng)還有很大發(fā)展空間。此類(lèi)數(shù)據(jù)和結(jié)論總體上還是靠譜的。在2018年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)突然降溫、看空情緒明顯增加的情況下，研究人均住房面積的合理指標(biāo)，進(jìn)而分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛力等，顯得很關(guān)鍵。

一、住房狀況其實(shí)還是低水平

客觀承認(rèn)，當(dāng)前居民家庭中確實(shí)存在一類(lèi)群體，手上至少有兩套房。一些大城市和重點(diǎn)旅游城市類(lèi)似三亞，據(jù)說(shuō)一個(gè)人持有30來(lái)套房也不奇怪。這類(lèi)需求可以理解為投資投機(jī)需求。但單純看此類(lèi)數(shù)據(jù)，往往容易忽略房地產(chǎn)住房狀況的另一面情況。實(shí)際上從當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展來(lái)看，不充分不平衡的矛盾很明顯。無(wú)論是大城市還是小城市，都面臨住房狀況低下的情況。

從大城市來(lái)看，由于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、購(gòu)房成本壓力大，這個(gè)時(shí)候住房的問(wèn)題就成為城市生活工作的最大問(wèn)題。暫不說(shuō)是否買(mǎi)得起房，即便是租房，很多人也有很多壓力?，F(xiàn)在大城市市區(qū)一套老公房中，若租一間，類(lèi)似15平米，需要2000元左右的成本。而若是租一套，大概是35-60平米，大概也需要4500元左右的月租金成本。換而言之，即便是作為過(guò)渡性的住房解決方式，很多大城市租房的壓力也很大，租房狀況也很糟糕。

那么看中小城市。近期大家的注意力可能都集中在“未來(lái)市場(chǎng)如何走”的內(nèi)容上。而很多人似乎忘記了今年年初中央提出的房地產(chǎn)三大任務(wù)。其中一個(gè)任務(wù)就是縣城去庫(kù)存。為什么提這個(gè)縣城的概念，這是因?yàn)槠浔澈笠泊嬖诤芏嘧》坷щy的現(xiàn)象。很多百?gòu)?qiáng)縣住房狀況好一點(diǎn)，但很多中小縣城尤其是經(jīng)濟(jì)落后的縣城，其住房狀況并不好，很多人其實(shí)是買(mǎi)不起，那么就談不上住房質(zhì)量改善的問(wèn)題了，人均住房面積自然就更低了。

討論人均住房面積的概念，有助于我們更好理解這幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的動(dòng)力。正是因?yàn)橛谐掷m(xù)性的住房改善需求，所以我們可以看到，2015-2017年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易面積是節(jié)節(jié)攀升的，即便是2018年如此嚴(yán)厲的政策管控下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易也很明顯，依然會(huì)有正增長(zhǎng)的可能。換而言之，市場(chǎng)需求是如此強(qiáng)勁。

二、需積極關(guān)注空置和利用率的問(wèn)題

人均住房面積的問(wèn)題，也和空置的問(wèn)題有關(guān)聯(lián)，這也是近期此類(lèi)市場(chǎng)討論比較多的內(nèi)容。尤其是在不考慮增加供地、住房新開(kāi)工和建設(shè)的情況下，通過(guò)研究閑置房產(chǎn)來(lái)提高住房利用率，進(jìn)而改善居住狀況，也顯得很重要。

部分權(quán)威研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前我國(guó)住房的空置率在20%-25%的水平，大體上處于不高不低的狀態(tài)。當(dāng)然從實(shí)際情況看，或者說(shuō)從結(jié)構(gòu)的角度看，部分城市的空置率是沒(méi)有想象那么高的。比如說(shuō)上海，預(yù)計(jì)此類(lèi)城市住房空置率大體上在3%-5%，換而言之，其明顯小于全國(guó)水平。而且從此類(lèi)住房的空置情況看，很多老公房幾乎沒(méi)有空置的情況，其出租狀況非常好。而即便是一些新房項(xiàng)目，很多空置的原因都可以理解，包括業(yè)主不及時(shí)收房、房子空置后等待裝修、房子出租時(shí)遇到了正常的招租期、房子空置用于轉(zhuǎn)讓等。

所以更多的空置問(wèn)題，或是出現(xiàn)在中小城市之中，尤其是城市的郊區(qū)市場(chǎng)和新房市場(chǎng)中。從住房面積的角度看，解決了空置問(wèn)題，那么無(wú)形中就可以提高人均居住面積。當(dāng)然近期關(guān)注“空置稅”的討論比較多，不過(guò)客觀上說(shuō)，征收此類(lèi)稅收的難度是很大的。若是一個(gè)業(yè)主想要回避納稅，其將房屋從空置轉(zhuǎn)變?yōu)榉强罩脿顟B(tài)，所謂的貓膩手段和造假手段并不會(huì)太少。

所以應(yīng)該用更為市場(chǎng)化的手段來(lái)引導(dǎo)。比如說(shuō)對(duì)于此類(lèi)空置的房屋來(lái)說(shuō)，應(yīng)該鼓勵(lì)出租的方式來(lái)消化。通過(guò)租賃來(lái)提高房屋利用率，從業(yè)主角度看自然會(huì)認(rèn)可，這也可以抵消物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用。而通過(guò)此類(lèi)出租，也能夠真正讓租房者改善住房面積，這也相當(dāng)于間接增加了人均住房面積。

三、合理的住房面積應(yīng)該是多少

對(duì)于合理的人均住房面積，有各種不同的界定方式，部分也會(huì)和國(guó)際市場(chǎng)做對(duì)比。當(dāng)然從目前這幾年老百姓買(mǎi)房的需求看，其改善型的住房需求其實(shí)是在釋放的，尤其是二胎政策放開(kāi)和居民生活品質(zhì)提高的情況下更是如此。

單純看購(gòu)房的面積。目前雖然說(shuō)市場(chǎng)上暢銷(xiāo)的主力戶(hù)型是類(lèi)似88平方米的戶(hù)型，但是此類(lèi)住房也面臨很多問(wèn)題。剛開(kāi)始買(mǎi)房的人是礙于購(gòu)房壓力，但入住后一旦成為三口之家，那么改善住房的需求是很大的。因此人均住房面積的合理值設(shè)定應(yīng)該膽子大一點(diǎn)。從房地產(chǎn)行業(yè)的情況看，往往會(huì)把144平方米界定為住房戶(hù)型的分水嶺。其中低于144平方米的戶(hù)型，屬于剛需和中小套型。而高于144平方米的，則屬于改善和中大套型。我們將144平方米數(shù)據(jù)稍微提高一點(diǎn)，即為150平方米，算起來(lái)三口之家的規(guī)模，人均住房面積就達(dá)到了50平方米。

這個(gè)數(shù)據(jù)的提出，其實(shí)是為了迎合這幾年改善型購(gòu)房需求持續(xù)釋放和爆發(fā)的特點(diǎn)。因?yàn)閷?shí)際情況確實(shí)是如此，包括更為寬敞的廚房、有自己獨(dú)立的衣帽間等，這都是這幾年住戶(hù)消費(fèi)需求中明顯增加的內(nèi)容。換而言之，隨著住房消費(fèi)梯隊(duì)式的上升，人均住房面積上升是大趨勢(shì)。

除了積極增加供地、規(guī)劃中大戶(hù)型住房以外，要真正改善人均住房面積，其實(shí)還有很多創(chuàng)新的地方，比如說(shuō)“讓小戶(hù)型住出大房子的感覺(jué)”。很多做空間設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)的建筑師可能感受是最深切的，即老百姓對(duì)于房子的利用程度是普遍不高的。未來(lái)在多功能家居、第三方倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)等方面，其實(shí)都可以積極進(jìn)行探討和創(chuàng)新。這樣在提高住房利用效率的同時(shí)，實(shí)際上也能夠提高大家的生活品味。換而言之，人均住房面積提高的概念，不單純是建筑面積的概念，其實(shí)也是生活方式的概念。

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