上海二手房日成交量分析 7月百城二手房?jī)r(jià)格數(shù)據(jù)及頭部房企拿地情況分析

• 曾燕 2023年8月2日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 1282 84
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上海房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，7 月 29 日上海二手房網(wǎng)簽突破 1000 套，這一數(shù)據(jù)打破自 4 月份以來上海二手房日成交量不足 400 套的低迷情況，成為市場(chǎng)高點(diǎn)，看房人增多，讓多個(gè)房地產(chǎn)中介人員信心大振。

上海二手房日成交量分析

上海房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，7 月 29 日上海二手房網(wǎng)簽突破 1000 套，這一數(shù)據(jù)打破自 4 月份以來上海二手房日成交量不足 400 套的低迷情況，成為市場(chǎng)高點(diǎn)，看房人增多，讓多個(gè)房地產(chǎn)中介人員信心大振。

6月上海二手房?jī)r(jià)行情如何?報(bào)道稱，6月上海二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了回調(diào)，回調(diào)幅度在70城中居于前列。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布的數(shù)據(jù)，一線城市6月二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.7%，降幅比上月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn);同比來看，6月份，一線城市二手住宅銷售價(jià)格同比由上月上漲0.4%轉(zhuǎn)為下降0.4%。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦展示了一組先行指標(biāo)，“剛剛過去的一周，中原地產(chǎn)二手房報(bào)價(jià)指數(shù)又往上漲了一點(diǎn)，掛牌量又開始活躍，原先已經(jīng)從13000套的位置滑到10000套上下了，上周突然回升到11000套。房東掛牌的動(dòng)力又多了，看房人也多起來了，這些都能直觀感受到?！?月30日、31日，上海二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)均超過500套，分別為550套和585套，相較之前的日均400套，增幅超過37%。

各線城市中，一線城市二手房?jī)r(jià)格跌幅最大，北上廣深全部下降。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，6月份，上海二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降1.2%，跌幅居70城之首;北京和深圳的二手房?jī)r(jià)格環(huán)比均下跌0.7%;廣州二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.3%。就上海二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)回落，多位業(yè)內(nèi)人士指出，這與二季度以來市場(chǎng)供需關(guān)系發(fā)生變化有不小的關(guān)系。另有分析師指出，一些房齡較長(zhǎng)的房屋、部分學(xué)區(qū)房及少量高端樓盤價(jià)格下調(diào)，一定程度上對(duì)上海6月二手房?jī)r(jià)格變化形成了影響。

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院出版的《2023-2028年中國(guó)二手房行業(yè)發(fā)展分析與投資前景預(yù)測(cè)報(bào)告》統(tǒng)計(jì)分析顯示：

北上廣深二手房?jī)r(jià)行情分析

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2023年6月份一線城市新房銷售價(jià)格由漲轉(zhuǎn)持平;二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.7%，是2014年9月以來單月環(huán)比降幅最大的一次，北上廣深二手房?jī)r(jià)紛紛下行;單月同比則下跌0.4%，是2019年8月以來，首次出現(xiàn)同比下跌。

在業(yè)內(nèi)人士看來，一線城市二手房?jī)r(jià)不振，部分源于近來二手房掛牌量攀升，由于前幾年房?jī)r(jià)快速上漲，入場(chǎng)的投資客比較多，但隨著市場(chǎng)預(yù)期下滑，掛牌出售較多，部分投資客、預(yù)期悲觀的客戶開始降價(jià)出貨。

報(bào)道稱，北上廣深的二手房市場(chǎng)各有特點(diǎn)，但大多存在“老破小”更難賣，甚至降價(jià)百萬也難出手的情況;此前攀升的掛牌數(shù)量，也為市場(chǎng)成交增加了難度。短期來看，隨著房?jī)r(jià)上漲預(yù)期下滑，購(gòu)房者觀望情緒進(jìn)一步加重，二手市場(chǎng)提振仍需時(shí)間。

7月百城一二手房價(jià)行情

8月1日，根據(jù)中指研究院發(fā)布的《百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告》，7月百城房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，其中，二手房?jī)r(jià)格已連續(xù)15個(gè)月環(huán)比下跌。根據(jù)《百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告》，7月份，百城新建住宅平均價(jià)格為16177元/平方米，環(huán)比下跌0.01%，跌幅與上月持平;同比跌幅繼續(xù)擴(kuò)大至0.17%。百城二手住宅平均價(jià)格為15685元/平方米，環(huán)比下跌0.39%，已連續(xù)15個(gè)月環(huán)比下跌，跌幅較6月擴(kuò)大0.14個(gè)百分點(diǎn);同比跌幅擴(kuò)大至2.04%。對(duì)此，中指研究院認(rèn)為，近期各地樓市支持政策出臺(tái)節(jié)奏有望加快，政策力度有望加大。

中指數(shù)據(jù)顯示，7月份，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為16177元/平方米，環(huán)比下跌0.01%，跌幅與6月持平。全國(guó)100個(gè)城市二手住宅平均價(jià)格為15685元/平方米，環(huán)比下跌0.39%，跌幅較上月擴(kuò)大0.14個(gè)百分點(diǎn)。

具體來看，7月有35個(gè)城市的新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，45個(gè)城市環(huán)比下跌，20個(gè)城市持平。二手房方面，價(jià)格環(huán)比下跌的城市則達(dá)到96個(gè)，環(huán)比上漲的城市僅有4個(gè)。

銷售與房?jī)r(jià)承壓，直接影響了房企的拿地信心，土拍熱度連月下降。據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，7月土地市場(chǎng)延續(xù)降溫態(tài)勢(shì)。全國(guó)300個(gè)城市，今年1-7月份推出規(guī)劃建面同比降低了31%，成交規(guī)劃建面同比降低了33%，土地出讓金同比降低27%，較6月擴(kuò)大7個(gè)百分點(diǎn)。

7月百城二手房價(jià)格數(shù)據(jù)及頭部房企拿地情況分析

中指研究院發(fā)布報(bào)告，根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)全國(guó)100個(gè)城市新建、二手住宅銷售市場(chǎng)及50個(gè)城市租賃市場(chǎng)的調(diào)查數(shù)據(jù)，百城二手住宅平均價(jià)格已連續(xù)15個(gè)月環(huán)比下跌，百城新房、二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌城市數(shù)量分別為45個(gè)和96個(gè)。新建住宅方面，7月重點(diǎn)城市整體推盤量較6月減少，多數(shù)城市樓市交易呈持續(xù)疲軟態(tài)勢(shì)，新房供需兩端均表現(xiàn)低迷。二手住宅方面，部分城市二手房掛牌量仍處高位，業(yè)主主動(dòng)降價(jià)以促進(jìn)成交，二手房?jī)r(jià)格跌勢(shì)加深。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月，百城新建住宅平均價(jià)格為16177元/平方米，環(huán)比下跌0.01%。百城二手住宅平均價(jià)格為15685元/平方米，環(huán)比下跌0.39%，已連續(xù)15個(gè)月環(huán)比下跌。據(jù)克而瑞研究中心研報(bào)顯示，據(jù)1-7月，仍有近六成百?gòu)?qiáng)房企尚未拿地，市場(chǎng)不斷走弱之下房企投資依然謹(jǐn)慎。從7月單月拿地來看，頭部房企拿地較上半年大幅放緩。全口徑銷售TOP10拿地金額除保利外，其余企業(yè)單月拿地均不足百億，且7月拿地金額與前六月均值相比均出現(xiàn)大幅減少，招商、濱江等降幅超過60%。

此外，龍湖、中海等7月并未拿地。一方面是受到集中供地城市土拍節(jié)奏影響，另一方面，上半年頭部房企在核心城市拿地相對(duì)充裕，市場(chǎng)走弱下，整體投資回歸理性和謹(jǐn)慎。

當(dāng)前投資十分聚焦，一二線是企業(yè)布局、補(bǔ)倉、調(diào)倉的重點(diǎn)，三四線則無人問津。多數(shù)房企上半年拿地城市不超過15個(gè)，而華潤(rùn)、濱江、招商等一二線拿地金額占比更是超過90%。

除了溢價(jià)率下滑外，本月杭州進(jìn)行的第七輪土拍還出現(xiàn)杭州2023年首輪流拍和本地國(guó)資委托底的現(xiàn)象，結(jié)合日前上海集中土拍出現(xiàn)流拍、南京本輪集中土拍也有托底等情況展望，在當(dāng)前銷售端回落的影響下，再加之大量?jī)?yōu)質(zhì)地塊已在上半年的密集出讓，下半年熱點(diǎn)城市將出現(xiàn)更多的底價(jià)和流拍地塊，土拍熱度指標(biāo)也將逐步與新房市場(chǎng)趨同。

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