2023長租公寓行業(yè)深度分析及未來發(fā)展趨勢預(yù)測

• 黃文玉 2023年9月21日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 1495 99
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“長租公寓”，又名“白領(lǐng)公寓”、“單身合租公寓”，是房地產(chǎn)市場一個新興的行業(yè)，將業(yè)主房屋租賃過來，進行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給需要人士。國內(nèi)長租公寓主要分為“集中式”和“分散式”兩類。

一、公寓、長租公寓的概念

公寓：公共寓所，分為商業(yè)公寓和職工公寓。是一種商業(yè)或地產(chǎn)投資中的居住形式，外形一般中規(guī)中矩，每層樓內(nèi)有若干個套房和公共的走廊、廁所和浴室等，主要方便辦公居住和對外租賃之用。商業(yè)公寓指旅店賓館或別墅，可以自用也方便對外租賃，空間大小適當(dāng)、布局規(guī)范緊湊，經(jīng)濟實用。職工公寓也包含學(xué)校宿舍，比較方便實用。

公寓是商業(yè)地產(chǎn)投資中最為廣泛的一種地產(chǎn)形式。公寓式住宅最早是舶來品，相對于獨院獨戶的別墅，更為經(jīng)濟實用。早期大城市的公寓式住宅都是高層大樓，每一層內(nèi)有若干單戶獨用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房等等，主要供當(dāng)時中等收入的高級職員、政府公務(wù)員居住;還有一部分附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來的中外客商及其家眷短期租用。

公寓屋又可細(xì)分為排房、單元公寓屋、股東屋和出租屋。排房和單元公寓屋的特點是擁有房屋和土地的部分產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)，但必須受到管理部門的約束，并要交付一定數(shù)量的管理費;股東屋的特點是個人不擁有任何產(chǎn)權(quán)，僅擁有其中一部分股權(quán)和使用權(quán)，產(chǎn)權(quán)屬于公司，出讓時僅出讓股份，而不出讓產(chǎn)權(quán);公寓屋的特點是擁有者大部分都是投資人或投資單位，主要目的是收取租金。

“長租公寓”，又名“白領(lǐng)公寓”、“單身合租公寓”，是房地產(chǎn)市場一個新興的行業(yè)，將業(yè)主房屋租賃過來，進行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給需要人士。國內(nèi)長租公寓主要分為“集中式”和“分散式”兩類。集中式主要以傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運作模式，利用自持土地開發(fā)或樓宇整租改造方式進行運營;分散式主要從租賃中介業(yè)務(wù)延展而來，依靠整合戶主房源進行重新裝修管理，類似“二房東”。從長租公寓產(chǎn)業(yè)鏈來看，上游端與公寓建設(shè)有關(guān)，主要涉及建設(shè)工程行業(yè)、房屋裝修行業(yè)等;下游則是面向終端消費者，包括但不限于應(yīng)屆學(xué)生、都市白領(lǐng)、藍領(lǐng)工人。

二、長租公寓行業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀分析

城市化發(fā)展下的房屋租賃人口數(shù)量逐年上漲，基本上每年新增租房人數(shù)都有所增加，2022年中國租房人數(shù)已經(jīng)超過2.4億，同比增長4.4%。巨大的住房需求間接帶動了長租公寓市場規(guī)模的擴張。2022年的中國長租公寓市場規(guī)模約為16958億元。

目前國內(nèi)主要長租公寓內(nèi)全部主流房企基本已完成相關(guān)布局，目前主要處于持續(xù)增量階段，其中萬科泊寓和龍湖冠寓整體開業(yè)規(guī)模位列一二，2022年開業(yè)規(guī)模分別為16.66萬件和11.6萬件，同時管理規(guī)模也位于前二位。數(shù)據(jù)顯示，2021年萬科泊寓長租公寓管理規(guī)模和開業(yè)規(guī)模分別為21.51萬間和15.95萬間，2022年公共衛(wèi)生事件影響租賃需求，整體增速有所下降，2022年萬科泊寓長租公寓管理規(guī)模和開業(yè)規(guī)模分別為16.66萬間和21.51萬間，整體營收達32.4億元。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國長租公寓行業(yè)深度分析及發(fā)展前景預(yù)測報告》顯示：

數(shù)據(jù)顯示，我國長租公寓市場規(guī)模從2016年的136.01億元增長至2021年的513.89億元，2022年在疫情影響出租率下降的同時疊加新建長租公寓速度下降，市場規(guī)模增速下降明顯，2022年我國長租公寓市場規(guī)模約580.39億元，同比2021年增長12.9%左右。

我國長租公寓供給情況而言，下游需求持續(xù)增長帶動我國長租公寓房源持續(xù)增長。數(shù)據(jù)顯示，2016年我國長租公寓房源數(shù)量僅為67.3萬間左右，至2022年我國長租公寓房源數(shù)據(jù)已增至258.8萬件，較2021年增長約31.6萬件，其中集中式及服務(wù)式長租公寓房源212.1萬件，長租公寓房源數(shù)為46.7萬件，主要集中在一線城市和新一線城市等高線城市，主要受城市人口遷動影響較大，三四線城市發(fā)展?jié)摿^小。

從結(jié)構(gòu)占比情況來看，中國的長租公寓市場較為分散，九成的市場份額仍被非機構(gòu)化長租公寓占據(jù);2022年，非機構(gòu)化長租公寓的市場比重約為91.8%，較上年有微弱的下降。我國長租公寓均價持續(xù)走高，集中式及服務(wù)式相較分散式整體外觀和附加值服務(wù)更完備，整體租賃均價略高，數(shù)據(jù)顯示，2022年我國長租公寓中式及服務(wù)式和分散式月租賃均價分別為2095元/月/間和1805元/月/間。

2022年的中國機構(gòu)化長租公寓的滲透率約為8.2%，市場規(guī)模達1394億元。細(xì)分來看，2022年分散式長租公寓市場的規(guī)模為883億元，集中式長租公寓市場的規(guī)模則是511億元。集中式長租公寓的數(shù)量已增至2022年的290萬套，近六年復(fù)合年增長18.9%;其中，2022年的連鎖公寓約中國集中式長租公寓市場份額比例的34.2%。

三、長租公寓行業(yè)未來發(fā)展趨勢預(yù)測

相關(guān)機構(gòu)預(yù)計，2030年中國集中式長租公寓需求規(guī)模將超過1200萬套。強勁的需求增長，疊加資產(chǎn)流動性的提升以及可規(guī)?；膬?yōu)勢，將令長租公寓成為未來十年中國最具成長性和吸引力的商業(yè)地產(chǎn)投資類別之一。盡管在戶型、租金方面存在政策約束，保障性租賃住房投資退出閉環(huán)的構(gòu)建完成、政府對“非改居”支持和保障性租賃住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和流程的明晰都將進一步提升長租公寓在大宗物業(yè)投資市場上的資產(chǎn)流動性。

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  2023-2028年中國長租公寓行業(yè)深度分析及發(fā)展前景預(yù)測報告

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