租購并舉2.0時(shí)代：2025-2030中國住房租賃行業(yè)的政策紅利與路徑突破

前言

中國住房租賃市場(chǎng)正經(jīng)歷從“規(guī)模擴(kuò)張”向“質(zhì)量提升”的深刻轉(zhuǎn)型。隨著城鎮(zhèn)化率突破65%、租購并舉制度深化以及《住房租賃條例》的全面實(shí)施，行業(yè)已進(jìn)入規(guī)范化、專業(yè)化、品質(zhì)化發(fā)展的新階段。

一、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

(一)政策驅(qū)動(dòng)下的規(guī)范化發(fā)展

2025年9月正式施行的《住房租賃條例》構(gòu)建了覆蓋租賃主體、房源供給、合同規(guī)范、權(quán)益保障的全鏈條制度框架。條例明確禁止非居住空間改造出租、設(shè)定人均最低租住面積標(biāo)準(zhǔn)，從源頭解決“群租房”“虛假房源”等頑疾。同時(shí)，政策通過“十四五”規(guī)劃目標(biāo)超額完成、保障性租賃住房占比提升至18%、200個(gè)城市納入“租購?fù)瑱?quán)”試點(diǎn)等舉措，推動(dòng)市場(chǎng)從“粗放生長”向“品質(zhì)發(fā)展”跨越。例如，北京、上海等城市通過“非居改租”盤活存量資產(chǎn)，將老舊商場(chǎng)改造為長租公寓，實(shí)現(xiàn)95%以上的出租率。

(二)技術(shù)賦能下的效率革命

AI、物聯(lián)網(wǎng)、區(qū)塊鏈等技術(shù)正在重塑行業(yè)生態(tài)。頭部企業(yè)通過AI驅(qū)動(dòng)的智能匹配系統(tǒng)，分析租客通勤路徑、消費(fèi)習(xí)慣等數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)房源與租客的精準(zhǔn)對(duì)接;物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)應(yīng)用于租后管理，智能門鎖、水電監(jiān)測(cè)設(shè)備實(shí)時(shí)反饋房屋狀態(tài)，降低空置率;區(qū)塊鏈技術(shù)通過不可篡改的合同存證功能，將押金糾紛率大幅降低。此外，綠色租賃理念興起，新建租賃住房100%通過綠色建筑認(rèn)證，節(jié)能改造項(xiàng)目獲政策補(bǔ)貼與稅收優(yōu)惠。

(三)需求升級(jí)下的產(chǎn)品迭代

根據(jù)中研普華研究院《2025-2030年中國住房租賃行業(yè)全景調(diào)研與未來投資機(jī)遇研究報(bào)告》顯示：新市民與青年群體成為租賃市場(chǎng)主力軍，其需求從“有房住”向“住得好”升級(jí)。集中式公寓通過“社區(qū)化+服務(wù)化”模式吸引年輕租客，例如融合辦公、社交、健身等場(chǎng)景的“無界社區(qū)”使客戶續(xù)租率提升;分散式租賃平臺(tái)則依托標(biāo)準(zhǔn)化管理提升服務(wù)品質(zhì)，推出“夜跑團(tuán)”“讀書會(huì)”等社群服務(wù)，增強(qiáng)租客粘性。家庭型租賃需求崛起，帶兒童游樂區(qū)、家政服務(wù)的家庭公寓租金溢價(jià)顯著，教育、醫(yī)療等配套服務(wù)成為年輕家庭選址的關(guān)鍵考量。

(來源：國家統(tǒng)計(jì)局、中研整理)

二、競(jìng)爭格局分析

(一)多元化市場(chǎng)主體共存

市場(chǎng)競(jìng)爭呈現(xiàn)“國資主導(dǎo)、民企創(chuàng)新、外資參與”的格局。地方國企通過非居改租、集體建設(shè)用地入市等方式盤活存量資產(chǎn)，在保障性租賃住房領(lǐng)域占據(jù)主導(dǎo)地位;市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)如專業(yè)長租公寓運(yùn)營商，憑借品牌化運(yùn)營與增值服務(wù)吸引年輕租客;外資則依托管理經(jīng)驗(yàn)與技術(shù)優(yōu)勢(shì)，在高端租賃市場(chǎng)布局。頭部企業(yè)通過“輕資產(chǎn)運(yùn)營+重資產(chǎn)持有”策略融合，提升毛利率，同時(shí)保險(xiǎn)資金、養(yǎng)老基金等長期資本配置比例上升，推動(dòng)行業(yè)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

(二)區(qū)域分化與頭部集中

一線城市因人口持續(xù)凈流入，租賃需求旺盛，租金水平穩(wěn)中有升;新一線城市如杭州、成都等通過產(chǎn)業(yè)升級(jí)吸引人才，租賃市場(chǎng)快速增長;三四線城市則因人口外流面臨租金下行壓力。市場(chǎng)集中度逐步提升，頭部企業(yè)通過并購、戰(zhàn)略合作等方式擴(kuò)大份額，例如某企業(yè)與全球知名投資公司成立合資公司，參與保障性租賃住房和高端租賃社區(qū)建設(shè)，總投資規(guī)模超百億元。

(三)服務(wù)能力成為核心競(jìng)爭力

領(lǐng)先企業(yè)通過“租賃+服務(wù)”模式構(gòu)建競(jìng)爭壁壘。長租公寓整合家政、維修、社群活動(dòng)等增值服務(wù)，提升客戶黏性;商業(yè)地產(chǎn)租賃疊加保險(xiǎn)、金融等后市場(chǎng)服務(wù)，形成生態(tài)閉環(huán)。此外，租購?fù)瑱?quán)政策深化推動(dòng)租客平均租期延長，促使企業(yè)從“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“長期價(jià)值運(yùn)營”，客戶留存率、運(yùn)營效率等指標(biāo)成為核心競(jìng)爭力。

三、供需分析

(一)供給端：存量盤活與增量優(yōu)化并行

政策鼓勵(lì)多渠道供給機(jī)制，推動(dòng)房源結(jié)構(gòu)優(yōu)化。居民自有房源出租、企業(yè)盤活存量資產(chǎn)(如老舊廠房改造、商業(yè)辦公轉(zhuǎn)租)成為主要供給來源。同時(shí)，保障性租賃住房通過政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作模式，聯(lián)合房企、金融機(jī)構(gòu)共建項(xiàng)目，確保供給穩(wěn)定性與品質(zhì)可控性。例如，上海通過收購存量商品房、非居改租等方式，2025年上半年新增保障性租賃住房供應(yīng)同比增長顯著，重點(diǎn)解決新市民、青年人的階段性住房困難。

(二)需求端：分層化與多元化特征凸顯

需求端呈現(xiàn)“年輕化+家庭化+品質(zhì)化”特征。20-35歲青年群體仍是主力客群，占比超60%，其消費(fèi)偏好從“價(jià)格敏感”轉(zhuǎn)向“體驗(yàn)優(yōu)先”，愿意為獨(dú)立空間、社區(qū)配套支付溢價(jià)。家庭型租客占比提升至30%，對(duì)戶型合理性、教育資源配套及居住穩(wěn)定性提出更高要求，推動(dòng)大戶型、學(xué)區(qū)房租賃需求增長。此外，品質(zhì)型公寓租金持續(xù)走高，而白領(lǐng)公寓租金因供給過剩承壓，市場(chǎng)分化加劇。

四、行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析

(一)租購?fù)瑱?quán)深化與公共服務(wù)均等化

隨著租購?fù)瑱?quán)政策逐步落地，租客在教育、醫(yī)療等公共服務(wù)上的待遇將逐步趨同，租房居住的接受度持續(xù)提升。政策層面，政府將通過增加保障性租賃住房供給、優(yōu)化公積金提取政策等方式，進(jìn)一步縮小租房與購房的權(quán)益差距。市場(chǎng)層面，企業(yè)將通過提供社區(qū)服務(wù)、打造租賃社區(qū)文化等方式，增強(qiáng)租客的歸屬感與穩(wěn)定性。

(二)低碳化轉(zhuǎn)型與綠色租賃興起

“雙碳”目標(biāo)推動(dòng)行業(yè)向低碳化轉(zhuǎn)型。租賃住房設(shè)計(jì)將更注重環(huán)保材料使用、能源管理優(yōu)化，降低碳排放;物流環(huán)節(jié)推廣新能源運(yùn)輸工具，構(gòu)建綠色供應(yīng)鏈。此外，企業(yè)通過ESG管理提升品牌價(jià)值，滿足國際投資者對(duì)可持續(xù)發(fā)展的要求。例如，某企業(yè)在新建項(xiàng)目中采用太陽能發(fā)電、雨水回收系統(tǒng)，年減排二氧化碳超500噸。

(三)全球化布局與跨境合作加速

隨著中國企業(yè)“走出去”步伐加快，住房租賃行業(yè)將加速全球化布局。頭部企業(yè)通過在東南亞、歐洲等地區(qū)收購資產(chǎn)、輸出品牌與管理模式，拓展國際市場(chǎng)。同時(shí)，跨境合作成為新趨勢(shì)，國內(nèi)企業(yè)與國際資本、技術(shù)團(tuán)隊(duì)聯(lián)合開發(fā)租賃項(xiàng)目，提升全球競(jìng)爭力。例如，某企業(yè)與新加坡主權(quán)基金合作，在倫敦開發(fā)高端租賃公寓，實(shí)現(xiàn)資源互補(bǔ)與風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。

五、投資策略分析

(一)聚焦核心賽道：保障性租賃住房REITs

保障房REITs具有現(xiàn)金流穩(wěn)定、政策風(fēng)險(xiǎn)低的優(yōu)勢(shì)，建議采用“核心+衛(wèi)星”策略，以一線城市項(xiàng)目為核心資產(chǎn)，配置新一線城市成長型資產(chǎn)。投資者需關(guān)注底層資產(chǎn)運(yùn)營效率、租金增長率及政策持續(xù)性，優(yōu)先選擇與地方政府合作緊密、資產(chǎn)管理能力強(qiáng)的發(fā)行主體。

(二)布局技術(shù)驅(qū)動(dòng)型服務(wù)平臺(tái)

具備AI匹配、信用評(píng)估、租后管理等功能的SaaS平臺(tái)迎來發(fā)展窗口期。投資者可關(guān)注具有技術(shù)壁壘與客戶粘性的企業(yè)。同時(shí)，智能門鎖、水電監(jiān)測(cè)設(shè)備等硬件供應(yīng)商受益于物聯(lián)網(wǎng)滲透率提升，可組建包含硬件銷售與數(shù)據(jù)服務(wù)的資產(chǎn)包，獲取長期收益。

(三)參與綠色租賃與低碳改造

綠色建筑認(rèn)證房源展現(xiàn)租金溢價(jià)，投資者可參與既有房源節(jié)能改造項(xiàng)目，通過合同能源管理模式分享節(jié)能收益。此外，新能源汽車租賃、光伏設(shè)備租賃等新能源領(lǐng)域受益于政策支持與市場(chǎng)需求增長，具備長期投資價(jià)值。

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