房地產(chǎn)市場仍朝著止跌回穩(wěn)方向邁進(jìn)

5月19日國務(wù)院新聞辦公室召開新聞發(fā)布會(huì)，聚焦2025年4月份國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢進(jìn)行介紹。會(huì)上，國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長付凌暉表示，自今年年初以來，一系列政策成效持續(xù)顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場正穩(wěn)步朝著止跌回穩(wěn)的目標(biāo)邁進(jìn)。付凌暉著重指出，下一階段，需嚴(yán)格貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院的決策部署，主動(dòng)適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系重大變化的新形勢。通過強(qiáng)化政策間的協(xié)同效應(yīng)，進(jìn)一步加大“好房子”的建設(shè)與供應(yīng)力度，積極推進(jìn)城市更新行動(dòng)以及保障房建設(shè)工作。以此加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，切實(shí)滿足人民群眾對美好居住環(huán)境的向往，推動(dòng)房地產(chǎn)市場實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)且健康的發(fā)展。

一、房地產(chǎn)行業(yè)政策背景與成效分析

中國房地產(chǎn)行業(yè)的政策導(dǎo)向始終與宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控、城鎮(zhèn)化進(jìn)程及民生保障緊密交織。自1998年住房制度改革啟動(dòng)以來，行業(yè)經(jīng)歷了從“市場化推進(jìn)”到“調(diào)控與保障并重”的轉(zhuǎn)型。2016年中央提出“房住不炒”定位后，政策基調(diào)逐步轉(zhuǎn)向長效機(jī)制構(gòu)建，通過限購、限貸、土地供應(yīng)優(yōu)化等手段抑制投機(jī)需求，同時(shí)加大保障性住房建設(shè)力度，推動(dòng)住房供給結(jié)構(gòu)多元化。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布《2025-2030年中國房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)研與“十五五”企業(yè)投資戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告》分析，近年來，政策調(diào)整呈現(xiàn)“因城施策”與“精準(zhǔn)調(diào)控”特征。例如，一線城市通過放寬外圍區(qū)域限購、降低房貸利率等措施釋放合理需求，而三四線城市則側(cè)重去庫存，通過購房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免等方式激活市場。2024年中央政治局會(huì)議首次明確“促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”目標(biāo)，隨后多地出臺(tái)優(yōu)化信貸政策、支持房企合理融資等措施，政策托底效應(yīng)逐步顯現(xiàn)。

政策成效體現(xiàn)在兩方面：一是市場分化格局趨于穩(wěn)定，核心城市房價(jià)韌性增強(qiáng)，三四線城市庫存壓力有所緩解;二是行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)逐步出清，房企債務(wù)違約事件減少，市場信心邊際修復(fù)。然而，政策效果仍受制于居民收入預(yù)期偏弱、購房信心不足等因素，市場底部盤整周期延長。

二、2025年房地產(chǎn)行業(yè)市場表現(xiàn)分析

當(dāng)前房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“總量收縮、結(jié)構(gòu)分化、區(qū)域失衡”特征。從需求端看，剛需與改善性需求仍存，但受經(jīng)濟(jì)增速放緩、人口結(jié)構(gòu)變化影響，購房決策更趨理性。一線城市因人口持續(xù)流入、產(chǎn)業(yè)資源集聚，住房需求保持相對穩(wěn)定;而部分三四線城市因人口外流、產(chǎn)業(yè)支撐不足，面臨長期去庫存壓力。

數(shù)據(jù)來源：中研普華整理

供給端調(diào)整滯后于需求變化，導(dǎo)致市場供需錯(cuò)配加劇。一方面，部分城市存在“老破小”住房占比過高、改善型產(chǎn)品供給不足的問題;另一方面，房企受資金鏈緊張制約，新開工面積持續(xù)收縮，竣工交付周期延長，影響市場有效供給。

價(jià)格層面，全國房價(jià)整體仍處于下行通道，但降幅逐步收窄。一線城市房價(jià)環(huán)比降幅收窄，部分城市如上海、杭州甚至出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲;二三線城市價(jià)格承壓明顯，二手房市場“以價(jià)換量”特征突出。市場分化背后，是購房者對城市發(fā)展?jié)摿?、住房品質(zhì)及資產(chǎn)保值能力的重新評估。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布《2025-2030年中國房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)研與“十五五”企業(yè)投資戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告》顯示分析

三、房地產(chǎn)行業(yè)挑戰(zhàn)與調(diào)整分析

財(cái)務(wù)困境與流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)：房企債務(wù)違約事件頻發(fā)，部分企業(yè)因資金鏈斷裂退出市場。盡管政策支持房企合理融資，但金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)偏好下降，中小房企融資渠道仍受限。此外，預(yù)售資金監(jiān)管趨嚴(yán)、銷售回款放緩進(jìn)一步加劇房企現(xiàn)金流壓力。

庫存壓力與供需失衡：三四線城市庫存去化周期仍處高位，部分城市通過“房票安置”“政府收儲(chǔ)”等模式化解庫存，但效果受制于地方財(cái)政能力與市場承接力。同時(shí)，核心城市高端改善型需求未被充分滿足，產(chǎn)品同質(zhì)化問題亟待解決。

人口結(jié)構(gòu)與需求變遷：老齡化加速、年輕一代購房觀念轉(zhuǎn)變(如偏好租賃、共有產(chǎn)權(quán)房等)對傳統(tǒng)開發(fā)模式形成沖擊。房企需從“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“品質(zhì)運(yùn)營”，但轉(zhuǎn)型過程中面臨成本投入、客戶認(rèn)知等多重障礙。

行業(yè)調(diào)整路徑已現(xiàn)端倪：一是房企加速出清，市場集中度提升，頭部企業(yè)通過并購重組擴(kuò)大份額;二是業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)型，房企加大在代建、物業(yè)、租賃等領(lǐng)域的布局，探索“輕資產(chǎn)”運(yùn)營;三是產(chǎn)品升級(jí)迭代，綠色建筑、智慧社區(qū)、全齡化配套成為差異化競爭焦點(diǎn)。

四、房地產(chǎn)行業(yè)未來方向與措施分析

構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式：推動(dòng)“市場+保障”雙軌制，加大保障性住房供給，完善租購并舉制度。例如，通過配售型保障房滿足工薪階層需求，利用城中村改造釋放存量土地資源。同時(shí)，探索“現(xiàn)房銷售”制度，減少期房交付風(fēng)險(xiǎn)，提升市場透明度。

推動(dòng)行業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型：利用BIM技術(shù)、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等手段優(yōu)化開發(fā)流程，提升建造效率與住房品質(zhì)。例如，智慧社區(qū)通過集成安防、能源管理、物業(yè)服務(wù)等功能，提升居住體驗(yàn);裝配式建筑技術(shù)則可縮短工期、降低能耗。

強(qiáng)化區(qū)域協(xié)同與城市更新：在都市圈、城市群層面優(yōu)化資源配置，避免重復(fù)建設(shè)與惡性競爭。例如，通過軌道交通連接核心城市與周邊衛(wèi)星城，實(shí)現(xiàn)職住平衡;對老舊小區(qū)進(jìn)行改造，補(bǔ)齊社區(qū)服務(wù)短板，挖掘存量市場價(jià)值。

政策與市場良性互動(dòng)：政策需兼顧“穩(wěn)市場”與“防風(fēng)險(xiǎn)”，避免“一刀切”調(diào)控。例如，對一線城市可適度放寬限購，釋放改善性需求;對三四線城市則需通過產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、人口政策吸引人才流入，從根本上提振住房需求。

中國房地產(chǎn)行業(yè)正從“增量擴(kuò)張”到“存量優(yōu)化”的深刻轉(zhuǎn)型，政策層面，長效機(jī)制構(gòu)建與短期托底措施并行，旨在平衡市場穩(wěn)定與風(fēng)險(xiǎn)化解;市場層面，分化格局與需求變遷倒逼企業(yè)轉(zhuǎn)型，品質(zhì)競爭與差異化運(yùn)營成為關(guān)鍵;未來方向上，高質(zhì)量發(fā)展、民生保障與科技創(chuàng)新將共同塑造行業(yè)新生態(tài)。盡管挑戰(zhàn)猶存，但行業(yè)底部特征日益清晰，隨著政策效果逐步顯現(xiàn)與市場信心修復(fù)，房地產(chǎn)有望在變革中實(shí)現(xiàn)可持續(xù)增長。

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