“十五五”地下空間建設(shè)行業(yè)全景：政策賦能、市場爆發(fā)與投資路徑

國家發(fā)展改革委、住建部等部委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于推進(jìn)地下空間高質(zhì)量開發(fā)利用的指導(dǎo)意見》成為十五五期間地下空間建設(shè)的核心政策框架。該文件明確提出“分層立體開發(fā)、功能復(fù)合利用、安全韌性優(yōu)先”三大原則，要求核心城市將地下空間納入國土空間總體規(guī)劃，并建立“開發(fā)許可-權(quán)屬登記-安全監(jiān)管”全鏈條制度。這一政策突破了傳統(tǒng)地下空間開發(fā)“重建設(shè)輕管理”的局限，為行業(yè)規(guī)范化發(fā)展奠定制度基礎(chǔ)。

在政策內(nèi)容層面，十五五規(guī)劃首次將地下空間開發(fā)強度納入城市考核指標(biāo)體系，要求直轄市及省會城市地下建筑面積占比不低于總建筑面積的15%，并建立“地下空間開發(fā)強度指標(biāo)”動態(tài)監(jiān)測機制。同時，政策明確支持社會資本通過PPP新機制、REITs等工具參與地下綜合管廊、智慧物流通道等公共設(shè)施建設(shè)，形成“政府引導(dǎo)+市場運作”的協(xié)同開發(fā)模式。

地方配套政策呈現(xiàn)差異化落地特征。上海、深圳等超大城市率先試點“地下空間分層出讓”制度，將地下商業(yè)、交通、市政等功能區(qū)分別納入土地出讓合同;成都、武漢等新一線城市則通過“地下綜合體建設(shè)補貼”政策，對符合條件的商業(yè)開發(fā)項目給予最高30%的財政補助。這種“中央統(tǒng)籌+地方創(chuàng)新”的政策組合拳，有效激活了地下空間開發(fā)的市場活力。

地下空間建設(shè)行業(yè)機會分析

技術(shù)革新正重塑地下空間開發(fā)邏輯。BIM+GIS技術(shù)實現(xiàn)地質(zhì)條件三維可視化，使深圳前海地下綜合管廊項目提前識別施工風(fēng)險，設(shè)計變更率大幅降低;盾構(gòu)機智能化改造提升掘進(jìn)效率，某長江隧道工程采用自動導(dǎo)向系統(tǒng)后，偏差率顯著下降;數(shù)字孿生技術(shù)構(gòu)建的“虛擬地下空間”，使杭州亞運村地下管網(wǎng)實現(xiàn)全生命周期管理，運維成本大幅降低。這些技術(shù)突破不僅提升開發(fā)效率，更推動行業(yè)從“工程導(dǎo)向”向“價值導(dǎo)向”升級。

需求側(cè)變革催生新市場空間。城鎮(zhèn)化率突破65%后，一線城市核心區(qū)土地成本飆升，倒逼地下空間從“附屬功能”向“城市戰(zhàn)略”躍遷。北京CBD區(qū)域通過建設(shè)地下慢行系統(tǒng)，整合商業(yè)、停車、市政功能，日均客流量突破數(shù)萬人次;上海張江科學(xué)城打造的“地下科研走廊”，將實驗室、數(shù)據(jù)中心、能源站等功能垂直疊加，形成“地下創(chuàng)新生態(tài)圈”。這種功能復(fù)合化趨勢，使地下空間開發(fā)從單一工程轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘袃r值再造工程。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2025-2030年中國地下空間建設(shè)行業(yè)全景調(diào)研與投資戰(zhàn)略規(guī)劃研究報告》顯示分析

產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)迎來結(jié)構(gòu)性機遇。上游環(huán)節(jié)，高強度混凝土、阻燃防水材料等創(chuàng)新產(chǎn)品需求激增，某企業(yè)研發(fā)的納米防水卷材，使用壽命大幅提升;中游施工領(lǐng)域，具備特級資質(zhì)的市政企業(yè)優(yōu)先承接項目，中國建筑、上海建工等企業(yè)通過“設(shè)計-施工-運維”一體化模式，項目利潤率顯著提升;下游運營環(huán)節(jié)，智慧管網(wǎng)管理平臺、地下空間環(huán)境調(diào)控系統(tǒng)等數(shù)字化服務(wù)市場爆發(fā)，某企業(yè)開發(fā)的AI能耗優(yōu)化系統(tǒng)，使地下商業(yè)綜合體能耗大幅降低。

市場前景呈現(xiàn)“三化”發(fā)展趨勢。低碳化方面，地源熱泵、光伏照明等綠色技術(shù)普及，使地下空間成為城市“零碳單元”;智慧化層面，5G+物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)實現(xiàn)設(shè)備互聯(lián)，某地下物流通道通過智能調(diào)度系統(tǒng)，貨物分揀效率大幅提升;人本化趨勢下，無障礙設(shè)計、應(yīng)急避難功能成為標(biāo)配，深圳前海地下空間項目通過模塊化設(shè)計，可在緊急狀態(tài)下快速轉(zhuǎn)換為應(yīng)急醫(yī)療中心。這些趨勢共同指向一個萬億級市場——到十五五末期，地下空間開發(fā)將帶動從材料生產(chǎn)到智慧運維的全產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)值突破新高度。

地下空間建設(shè)行業(yè)投資創(chuàng)業(yè)分析

對于創(chuàng)業(yè)者而言，切入點選擇需遵循“技術(shù)壁壘+場景痛點”雙原則。在技術(shù)密集型領(lǐng)域，可聚焦智能建造裝備研發(fā)，如開發(fā)適用于復(fù)雜地質(zhì)條件的微型盾構(gòu)機，或基于數(shù)字孿生技術(shù)的施工模擬系統(tǒng);在場景應(yīng)用型領(lǐng)域，地下倉儲物流、數(shù)據(jù)機房冷卻等細(xì)分市場存在結(jié)構(gòu)性機會，特別是利用地下恒溫特性建設(shè)的冷鏈基地，可有效降低電商企業(yè)的物流成本。

商業(yè)模式創(chuàng)新需構(gòu)建“空間+數(shù)據(jù)+服務(wù)”價值閉環(huán)。以地下商業(yè)綜合體為例，可通過“基礎(chǔ)租金+流量分成+數(shù)據(jù)服務(wù)”三重收益模式實現(xiàn)盈利：基礎(chǔ)租金保障現(xiàn)金流，流量分成聯(lián)動商戶經(jīng)營，數(shù)據(jù)服務(wù)則通過分析消費者行為，為商場招商、動線優(yōu)化提供決策支持。某企業(yè)開發(fā)的地下空間智慧管理平臺，已實現(xiàn)多類設(shè)備接入，通過預(yù)測性維護(hù)功能，使設(shè)備故障率大幅降低。

風(fēng)險控制體系需覆蓋全生命周期。地質(zhì)風(fēng)險方面，應(yīng)建立“地質(zhì)勘察-施工監(jiān)測-應(yīng)急預(yù)案”三級防控機制，某項目通過在地下連續(xù)墻中嵌入傳感器，實時監(jiān)測墻體變形，成功預(yù)警多次地質(zhì)異常;政策風(fēng)險層面，需密切關(guān)注地方規(guī)劃調(diào)整，建議采用“分期開發(fā)+彈性設(shè)計”策略，預(yù)留功能調(diào)整空間;運營風(fēng)險方面，可通過“特許經(jīng)營+資產(chǎn)證券化”模式降低資金壓力，某地下管廊項目通過發(fā)行REITs產(chǎn)品，成功盤活存量資產(chǎn)，回收資金用于新項目開發(fā)。

發(fā)展路徑選擇應(yīng)堅持“技術(shù)驅(qū)動+生態(tài)協(xié)同”。短期可通過參與城市更新項目積累經(jīng)驗，如承接老舊城區(qū)管網(wǎng)改造工程;中期需向“解決方案提供商”轉(zhuǎn)型，整合設(shè)計、施工、運維等環(huán)節(jié)，提供一站式服務(wù);長期則應(yīng)布局地下空間標(biāo)準(zhǔn)化體系建設(shè)，參與制定行業(yè)技術(shù)規(guī)范，構(gòu)建競爭壁壘。某企業(yè)通過牽頭編制《地下空間智慧運維標(biāo)準(zhǔn)》，已確立在長三角地區(qū)的市場主導(dǎo)地位。

站在十五五規(guī)劃的起點，地下空間建設(shè)正從“城市配角”蛻變?yōu)椤鞍l(fā)展主角”。這場由政策驅(qū)動、技術(shù)賦能、需求升級共同推動的產(chǎn)業(yè)變革，不僅為投資者創(chuàng)造了結(jié)構(gòu)性機會，更為中國城市高質(zhì)量發(fā)展開辟了新空間。當(dāng)開發(fā)者向下挖掘的不只是土壤，而是城市未來的可能性時，一個更具韌性、更富智慧的地下中國正在崛起。

如需獲取完整版報告及定制化戰(zhàn)略規(guī)劃方案，請查看中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的《2025-2030年中國地下空間建設(shè)行業(yè)全景調(diào)研與投資戰(zhàn)略規(guī)劃研究報告》。