2022年養(yǎng)老金融產(chǎn)品以及康養(yǎng)項目的投資估算

• 洪前進 2023年6月15日 來源：中研網(wǎng) 604 34
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根據(jù)精準養(yǎng)老行業(yè)投資平臺公布的137家醫(yī)養(yǎng)結合養(yǎng)老機構的資料顯示，96%的醫(yī)養(yǎng)結合養(yǎng)老機構中的醫(yī)務室無法自負盈虧，另外4%盈利的機構中還有一部分是醫(yī)療機構內(nèi)附設養(yǎng)老機構。

目前，我國養(yǎng)老機構的投資主體有公辦、民辦、社會團體、企事業(yè)單位等，社會福利不斷增加，但籌措機制缺乏合理性。醫(yī)養(yǎng)結合養(yǎng)老機構公益性福利性較強，難以吸引外部市場的投資者，機構僅依靠老人支付的養(yǎng)老服務費用、政府資金和財政補貼等籌資渠道，難以維持長遠的發(fā)展。

根據(jù)精準養(yǎng)老行業(yè)投資平臺公布的137家醫(yī)養(yǎng)結合養(yǎng)老機構的資料顯示，96%的醫(yī)養(yǎng)結合養(yǎng)老機構中的醫(yī)務室無法自負盈虧，另外4%盈利的機構中還有一部分是醫(yī)療機構內(nèi)附設養(yǎng)老機構。此外，民營養(yǎng)老機構初期建設成本高昂，所提供的養(yǎng)老居住環(huán)境和醫(yī)養(yǎng)結合服務層次也在一定程度上高于公辦養(yǎng)老機構，而我國目前民辦養(yǎng)老機構入住率低，因此機構要實現(xiàn)盈利所需時間長。籌資渠道不暢，投資回收期長，資金周轉(zhuǎn)困難，導致養(yǎng)老機構積極性不高。

政府對公辦養(yǎng)老機構的補貼，使其擁有較高的服務水平和生活環(huán)境，同時收費低廉，導致老年人對低價公共養(yǎng)老服務資源的競爭，形成了公立養(yǎng)老機構一床難求的現(xiàn)狀，這使公辦養(yǎng)老機構對入住老人有了更大的挑選余地，個人健康狀況較好、家庭經(jīng)濟情況好、社會條件好的"三好老人"更容易在這樣的競爭中勝出，反而最需要獲得政府補貼支持的貧困失能、半失能老人難以享受到政府和社會提供的寶貴公共資源。

根據(jù)相關調(diào)查顯示，大多數(shù)養(yǎng)老機構開辦時間較早，基礎設施相對落后，機構內(nèi)老年人生活環(huán)境較差，老年人娛樂活動單一，電視、冰箱等家用電器還需自己購買，娛樂中心、康復中心、電梯等基礎設施缺乏。同時，養(yǎng)老機構內(nèi)部缺乏有效的服務滿意度測評和意見反饋機制，機構內(nèi)老年人向機構反映的問題得不到回復，甚至沒有反映意見的渠道，機構內(nèi)還缺乏對工作服務人員的民主測評與意見反饋機制。

實施科技助老示范工程，支持新興材料、人工智能、虛擬現(xiàn)實等新技術在養(yǎng)老服務領域的深度集成應用與推廣，支持外骨骼機器人、照護和康復機器人、虛擬現(xiàn)實康復訓練設備等產(chǎn)品研發(fā)，形成一批高智能、高科技、高品質(zhì)的老年人康復輔具產(chǎn)品。鼓勵支持企業(yè)研發(fā)生產(chǎn)可穿戴、便攜式監(jiān)測、居家養(yǎng)老監(jiān)護等智能養(yǎng)老設備以及適合老年人的日用品、食品、保健品、服飾等產(chǎn)品用品。

養(yǎng)老服務兜底保障工作扎實有效。國家發(fā)展改革委等21個部門聯(lián)合印發(fā)《國家基本公共服務標準(2021年版)》，明確老年人福利補貼等養(yǎng)老助老服務的具體保障范圍和質(zhì)量要求。

根據(jù)中研研究院《2023-2027年中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告》分析得知，截至2021年末，全國共有3994.7萬老年人享受老年人補貼，其中享受高齡補貼3246.6萬人，享受護理補貼90.3萬人，享受養(yǎng)老服務補貼573.6萬人，享受綜合補貼84.2萬人。全國共支出老年福利資金386.2億元，養(yǎng)老服務資金144.9億元。

在傳統(tǒng)的拿地方式中，走拍賣掛、協(xié)議出讓還是直接劃撥，對用地成本的影響是不言而喻的。深圳最新推出的在用地供應方式上可以采用協(xié)議出讓免地價、產(chǎn)權歸政府的方式，非常適合長期持有經(jīng)營的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項目。此外，通過將項目的公益性部分獨立包裝，將醫(yī)院、老年大學、休閑娛樂中心、福利性養(yǎng)老院等綜合養(yǎng)老設施作為非營利性機構獨立運營，爭取一部分公益性劃撥土地，也是降低成本的可選途徑之一。

一、中國.深圳.康養(yǎng)項目投資估算

1. 項目建設投資分析

(一)項目總投資

本項目投資估算是根據(jù)可行性研究報告的編制方案和各專業(yè)提供的建設內(nèi)容而編制的。

1、國家發(fā)改委、建設部發(fā)布的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》(第三版);

2、建筑工程費：參考當?shù)啬壳巴惞こ淘靸r估算;

3、設備購置費：設備價格，參考廠家提供的目前市場價格估算;

4、其它費用，參考企業(yè)擬發(fā)生的投資內(nèi)容估算。

5、測算過程中可能產(chǎn)生小數(shù)點后尾數(shù)差異，系數(shù)值修約誤差所致。

項目投資估算范圍主要是項目土木工程建設、相關設備采購及安裝、土地購買及線上商城的搭建。根據(jù)總體規(guī)劃，項目總體投資約100億元。

(二)項目資金籌措

項目資金籌措采取“央企投資、政府托底”的模式。項目投資資金由合作方央企與國有資產(chǎn)運營公司出資，項目單位北京泰初康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)有限公司主要進行項目的招商與運營。

2、項目資金使用計劃

根據(jù)規(guī)劃，項目投資資金主要用于項目土建工程(總部辦公樓、康養(yǎng)產(chǎn)品集散中心、展館、商業(yè)綜合體及高端酒店、道路、綠化等)、線上商城的搭建、設備采購及安裝。

3、項目投資階段安排

根據(jù)規(guī)劃，項目將分二期資金投入建設：

圖表：項目資金階段投資計劃(單位：萬元)

數(shù)據(jù)來源：中研普華產(chǎn)業(yè)研究院

二、 中國.深圳.康養(yǎng)項目工程概況

項目將建設集交易、運輸、配送、儲藏等功能于一體的康養(yǎng)產(chǎn)品體驗展示場館、大型現(xiàn)代化康養(yǎng)產(chǎn)品物流集散中心、電商直播基地、綜合辦公功能區(qū)、地下車庫管理中心、超市、酒店、醫(yī)院等生活配套區(qū)。

1、康養(yǎng)產(chǎn)品體驗展示場館

致力于將展館打造成一個康養(yǎng)文化旅游景點，聘請高端經(jīng)營人才經(jīng)營管理，除正常的運營之外，還承辦各種活動。

2、大型現(xiàn)代化康養(yǎng)產(chǎn)品物流集散中心

為順應養(yǎng)老市場發(fā)展潮流和本國康養(yǎng)產(chǎn)品的發(fā)展趨勢，項目公司負責構建“中國康養(yǎng)產(chǎn)品集散中心”的項目建設，傾全公司之力把“中國康養(yǎng)產(chǎn)品集散中心”打造成為行業(yè)知名品牌，充分發(fā)揮品牌的號召力和影響力，提升品牌價值和贏利能力，實現(xiàn)企業(yè)持續(xù)盈利能力和長久健康發(fā)展。

通過建設該集散中心，可以進一步加快康養(yǎng)產(chǎn)品物流流轉(zhuǎn)速度，為周邊企業(yè)提供專業(yè)銷售市場，確?？叼B(yǎng)產(chǎn)品快速、高效、安全，有效推動當?shù)貐^(qū)域康養(yǎng)產(chǎn)品現(xiàn)代物流體系建設，加速產(chǎn)業(yè)化進程，有助于促進康養(yǎng)產(chǎn)品企業(yè)與千變?nèi)f化大市場的對接，提高康養(yǎng)產(chǎn)品企業(yè)效益，增強康養(yǎng)產(chǎn)品綜合競爭力。

3、電商直播基地

充分發(fā)揮當?shù)禺a(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和貨源地優(yōu)勢，打造“貨源+電商+直播”的新模式，營造濃厚的康養(yǎng)產(chǎn)品+電子商務發(fā)展氛圍，充分發(fā)揮康養(yǎng)產(chǎn)品電商直播基地集聚產(chǎn)業(yè)作用，利用直播和短視頻進行線上線下同步引流和銷售，推動康養(yǎng)產(chǎn)品集散中心高質(zhì)量發(fā)展。

4、綜合辦公功能區(qū)

“綜合辦公功能區(qū)”匯集企業(yè)總部辦公、金融服務、商務交流等功能為一體，通過引入高端寫字樓標準配置、總部商務體驗，為商務辦公和高端人才帶來工作上的品質(zhì)提升。

4.1、商務辦公綜合體

該區(qū)域主要是為區(qū)域內(nèi)企業(yè)提供商務辦公的集中場所，包括寫字樓、企業(yè)獨棟辦公樓等，是企業(yè)日常會務和相關業(yè)務辦理的主要場所。

4.2、產(chǎn)招中心

產(chǎn)招中心主體為產(chǎn)業(yè)招商中心，還配套企業(yè)合作交流平臺、大型智能媒體會議中心等產(chǎn)業(yè)服務平臺。

5、生活配套區(qū)

提供餐飲、住宿、交通、休閑、娛樂等綜合服務。

三、項目運營投資分析

集散中心位于青島市，主要建設內(nèi)容為倉儲物流區(qū)、辦公區(qū)、康養(yǎng)產(chǎn)品批發(fā)市場交易區(qū)和生活配套區(qū)。項目總用地面積為500000平方米(750畝)，建筑物底層面積400000平方米，總投資100億元。

四、養(yǎng)老金融產(chǎn)品

1、保險

2021年5月，銀保監(jiān)會發(fā)布《關于開展專屬商業(yè)養(yǎng)老保險試點的通知》，在浙江省和重慶市開展專屬商業(yè)養(yǎng)老保險試點;同年9月，銀保監(jiān)會選擇“四地四機構”正式啟動養(yǎng)老理財產(chǎn)品試點。2022年2月，銀保監(jiān)會發(fā)布《關于擴大專屬商業(yè)養(yǎng)老保險試點范圍的通知》《關于擴大養(yǎng)老理財產(chǎn)品試點范圍的通知》，將專屬商業(yè)養(yǎng)老保險試點區(qū)域擴大到全國范圍，將養(yǎng)老理財產(chǎn)品試點范圍擴展至“十地十機構”。2022年7月，銀保監(jiān)會和人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關于開展特定養(yǎng)老儲蓄試點工作的通知》，明確2022年內(nèi)由工、農(nóng)、中、建四家大型銀行在5個城市開展特定養(yǎng)老儲蓄試點。

長期以來，商業(yè)養(yǎng)老保險在滿足投保人安全穩(wěn)健、長期領取、風險保障等方面有積極作為，特別是養(yǎng)老年金保險幫助投保人抵御積累期投資風險和領取期長壽風險。數(shù)據(jù)顯示，截至2021年末，我國養(yǎng)老年金保險積累了近6300億元的長期養(yǎng)老資金準備。

2、基金

養(yǎng)老基金的發(fā)行主體是基金公司。從投資方向上看，養(yǎng)老基金通過投資基金產(chǎn)品實現(xiàn)間接持有股票、債券等資產(chǎn)，穿透后權益類資產(chǎn)的比例高于養(yǎng)老理財產(chǎn)品，因此其風險水平高于養(yǎng)老理財產(chǎn)品;從投資收益率看，養(yǎng)老基金的收益波動較大。

3、信托

信托比較特別之處在于有信托資產(chǎn)是獨立于委托人的獨立資產(chǎn)，不受委托人破產(chǎn)風險的影響，免受債權追索，從而能夠保障委托財產(chǎn)的保值增值以及財富傳承功能，具備較高的安全性。比如可以把對受托資產(chǎn)設定特定的安排，引入監(jiān)察人制度，對信托資金的運用進行約束，確保這筆錢用于受托人的養(yǎng)老，實現(xiàn)隔離和?？顚Ｓ?。

但目前的養(yǎng)老主題信托更多是傳統(tǒng)信托額外嫁接養(yǎng)老服務機構，可以做到為投資者提供財富管理服務同時享受養(yǎng)老相關服務，抑或是用于養(yǎng)老房地產(chǎn)投資的信托，和傳統(tǒng)信托差別不大。

信托通常起購100萬門檻，受眾以高凈值居多，目前主打養(yǎng)老的產(chǎn)品也不多，相對其他養(yǎng)老金融產(chǎn)品，風險較高，投資門檻高，目前總規(guī)模不大，期待未來有更多樣性產(chǎn)品出現(xiàn)。

5、理財產(chǎn)品

養(yǎng)老理財產(chǎn)品由銀行理財子公司發(fā)行，總體而言，具備三個優(yōu)勢：一是具備穩(wěn)健性，適合風險偏好低的群體;二是具備普惠性，門檻低且費率優(yōu)惠;三是兼顧儲蓄性和流動性，既能滿足投資者長期儲蓄需求，也可以在應急時提前支取。

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