生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園土地一級(jí)開發(fā)中常見的四種外部融資（下）

• 陳博 2023年9月7日 來源：中研網(wǎng) 1080 69
• 繁體

在土地一級(jí)開發(fā)中，政府根據(jù)本地區(qū)的待開發(fā)的區(qū)域的規(guī)劃、區(qū)域經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)、主要企業(yè)的特點(diǎn)，確定擬合作的私募股權(quán)基金。由于不同的私募股權(quán)基金其特長與不同，從行業(yè)來看，有的私募股權(quán)基金偏重于傳統(tǒng)行業(yè)，有的私募股權(quán)基金偏重于高新技術(shù)行業(yè)。如果待開發(fā)

欲了解更多生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園行業(yè)的未來發(fā)展前景，可以點(diǎn)擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報(bào)告《2022-2027年中國生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園行業(yè)市場競爭格局分析及發(fā)展趨勢預(yù)測研究報(bào)告》。

?

投資運(yùn)營一體化模式是通過政府投資建設(shè)園區(qū)，然后通過房租、固定資產(chǎn)等作為合作資產(chǎn)，孵化有發(fā)展?jié)摿Φ闹行∑髽I(yè)，在企業(yè)獲得成長后引入外部戰(zhàn)略投資者或上市，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值并收回投資。這是一種長期投資的理念，園區(qū)在中短期很難有可見的回報(bào)，但是對(duì)于一個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有很強(qiáng)的推動(dòng)作用，因?yàn)閳@區(qū)的發(fā)展是建立在企業(yè)投資成功的基礎(chǔ)上的。浦東軟件園就屬于這一模式。

?

企業(yè)發(fā)展與園區(qū)發(fā)展融合。產(chǎn)業(yè)園在開發(fā)運(yùn)營中，要樹立產(chǎn)業(yè)園與園區(qū)企業(yè)融合發(fā)展的理念。切忌只管招商，不管服務(wù)，只管運(yùn)營商賺錢，不管企業(yè)發(fā)展。園區(qū)務(wù)必創(chuàng)造優(yōu)良的投資環(huán)境和搭建完善的幫扶平臺(tái)，切實(shí)解決入園企業(yè)的難題，甚至要破解整個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展瓶頸和難題。只有這樣擔(dān)負(fù)起產(chǎn)業(yè)振興的大任，才能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的高效整合，從而快速推進(jìn)招商進(jìn)程和園區(qū)的運(yùn)營開發(fā)。

?

鏈條整合。要保證一個(gè)產(chǎn)業(yè)園能夠成功地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，科學(xué)配置產(chǎn)業(yè)鏈條是基礎(chǔ)。在選擇了合適的產(chǎn)業(yè)后，再選擇目標(biāo)引入產(chǎn)業(yè)涉及的產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)。既要因地制宜，結(jié)合自身發(fā)展能力，選擇自身適合發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，同時(shí)要有目的及計(jì)劃的對(duì)整個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的功能進(jìn)行劃分，以滿足目標(biāo)客戶的需求。讓園區(qū)形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈條，通過完整產(chǎn)業(yè)鏈條的打造，讓企業(yè)節(jié)省成本，資源共享，互補(bǔ)發(fā)展，抱團(tuán)發(fā)展，集群發(fā)展。

?

以輕紡產(chǎn)業(yè)園為例，整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條包含了紡紗、織造、制衣、洗水、印染、整理等多個(gè)環(huán)節(jié)。要進(jìn)行整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的整合，對(duì)生產(chǎn)要素保障、環(huán)境容量等提出了較高要求，所以在鏈條整合過程中又得因地制宜，進(jìn)行有效整合，既要招企業(yè)，更要解決落地問題。

?

一、國家開發(fā)銀行貸款

?

國家開發(fā)銀行是直接從事政策性融資活動(dòng)的金融機(jī)構(gòu)。根據(jù)國家有關(guān)支持土地儲(chǔ)備貸款的規(guī)定，土地一級(jí)開發(fā)貸款為土地儲(chǔ)備貸款，使用期限2年，要求自有資金投入不低于30%。土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)在取得政府先期投入的資金支持，并與政府簽訂的土地一級(jí)開發(fā)協(xié)議保證了土地開發(fā)項(xiàng)目具有穩(wěn)定后，可以就土地開發(fā)項(xiàng)目向開發(fā)銀行申請(qǐng)一定比例土地儲(chǔ)備貸款。

?

但是，這種貸款方式也有不好之處：一，近年來國家對(duì)地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策變化，商業(yè)銀行提供貸款的條件和門檻也不斷提高；二，已進(jìn)駐我國的外國銀行普遍認(rèn)為國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)太大，目前也沒有開展對(duì)內(nèi)地土地開發(fā)的貸款業(yè)務(wù)；三，國家開發(fā)銀行是我國直接從事政策性融資活動(dòng)的金融機(jī)構(gòu)，土地一級(jí)開發(fā)貸款作為土地儲(chǔ)備貸款，符合有關(guān)貸款規(guī)定的，比如支持公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、促進(jìn)中西部協(xié)調(diào)發(fā)展等，也可嘗試申請(qǐng)貸款或申請(qǐng)取得國家開發(fā)銀行的融資擔(dān)保。但是這種貸款方式政府部門參與和運(yùn)作力度較大。

?

二、私募股權(quán)基金

?

私募股權(quán)基金是以非公開的要約形式，向少數(shù)的機(jī)構(gòu)或者個(gè)人者募集資金，建立一個(gè)資金池，然后向有發(fā)展的企業(yè)進(jìn)行股權(quán)，在該企業(yè)價(jià)值后，通過被企業(yè)上市、并購轉(zhuǎn)讓或者管理層回購等方式退出該企業(yè)，從而獲利的金融活動(dòng)。例如，2007年，美國私募基金華平集團(tuán)通過增資擴(kuò)股形式，持有上海中凱房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司25%的股份，并提供不少于3000萬美元支持該公司的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；2008年，金地集團(tuán)與ＵＢＳ（瑞銀）達(dá)成合作協(xié)議，共同設(shè)立管理公司，并利用此公司作為融資平臺(tái)幫助金地集團(tuán)完成土地開發(fā)項(xiàng)目。

?

對(duì)私募股權(quán)基金者而言，在私募股權(quán)基金具體操作中，通常先是募集設(shè)立基金，尋找機(jī)會(huì)，由目標(biāo)企業(yè)制定融資目標(biāo)，做出商業(yè)計(jì)劃書，詳細(xì)列出所需資金和投入時(shí)間以及贏利預(yù)測、銷售或銷售增長預(yù)測，然后私募股權(quán)基金方根據(jù)這份業(yè)務(wù)計(jì)劃進(jìn)行盡職調(diào)查來決定是否，并就的價(jià)格和條款進(jìn)行充分的談判，然后簽署有關(guān)的法律文件，后由私募股權(quán)基金方將資金注入項(xiàng)目企業(yè)。

?

在土地一級(jí)開發(fā)中，政府根據(jù)本地區(qū)的待開發(fā)的區(qū)域的規(guī)劃、區(qū)域經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)、主要企業(yè)的特點(diǎn)，確定擬合作的私募股權(quán)基金。由于不同的私募股權(quán)基金其特長與不同，從行業(yè)來看，有的私募股權(quán)基金偏重于傳統(tǒng)行業(yè)，有的私募股權(quán)基金偏重于高新技術(shù)行業(yè)。如果待開發(fā)的區(qū)域在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃上，以傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為主，則可以選擇有傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗(yàn)的私密股權(quán)基金進(jìn)行合作。反之，如果是高新科技園區(qū)的開發(fā)，則可以考慮引入過高新技術(shù)企業(yè)的私募股權(quán)基金進(jìn)行合作。這樣，不僅在土地一級(jí)開發(fā)融資方面可以借重私募股權(quán)基金的資金，而且可以在土地一級(jí)開發(fā)后，產(chǎn)業(yè)的引入方面，借重私募股權(quán)基金的產(chǎn)業(yè)資源。

?

在市場主體方面，由當(dāng)?shù)氐耐恋貎?chǔ)備出面，新建或者選擇一家全資的國有控股公司，由私募股權(quán)基金對(duì)該公司增資擴(kuò)股的方式，合資成立土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目公司。該項(xiàng)目公司中，私募股權(quán)基金以資金入股，原政府指定公司以評(píng)估后的土地價(jià)值加部分資金入股，該項(xiàng)目公司即為土地一級(jí)開發(fā)的市場主體。

?

項(xiàng)目公司成立后，雙方同時(shí)派出代表參與管理。其中，區(qū)域開發(fā)的整體策劃由雙方共同完成，之后，政府主要負(fù)責(zé)區(qū)域控制性詳細(xì)規(guī)劃的修訂、土地征用和拆遷、土地指標(biāo)的落實(shí)等。私募股權(quán)基金主要負(fù)責(zé)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、市政配套設(shè)施的建設(shè)、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)和引入、重點(diǎn)項(xiàng)目的引入等。

?

以上四種融資模式是土地一級(jí)開發(fā)融資的主要模式，除了以上四種，還有發(fā)行公司債券、配股等也是房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的融資方式，但是在土地一級(jí)開發(fā)不常用，而且操作周期相對(duì)較長，交易更為復(fù)雜。在企業(yè)進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)過程中，可以結(jié)合我國房地產(chǎn)發(fā)展的政策調(diào)控，房地產(chǎn)一級(jí)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際資金鏈銜接，一筆資金同時(shí)采取多種方式融資、或不同階段采取各自適合的融資方式。

• 相關(guān)深度報(bào)告REPORTS

  

  2023-2028年中國藥油行業(yè)市場競爭格局分析及發(fā)展前景預(yù)測研究報(bào)告

  藥油是把天然名貴草藥泡制在純正精油中，經(jīng)過超前融合技術(shù)經(jīng)過多種工序?qū)⒉菟幹械木A成分融入于精油，精油超強(qiáng)的滲透力與天然有機(jī)藥材的完美結(jié)合作用于人體，具有滲透狀、吸收好、無毒、無害、...

  查看詳情

延伸閱讀

推薦閱讀

猜您喜歡