一、先把鏡頭拉遠(yuǎn)：共享農(nóng)場(chǎng)到底在共享什么?

很多人把共享農(nóng)場(chǎng)簡(jiǎn)單理解為“線上種菜、周末遛娃”，但中研普華在《2024-2029年中國(guó)共享農(nóng)場(chǎng)行業(yè)市場(chǎng)深度分析與發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告》(下文簡(jiǎn)稱《共享農(nóng)場(chǎng)藍(lán)皮書(shū)》)里給出了一個(gè)更“值錢”的定義：

“共享農(nóng)場(chǎng)=土地要素流動(dòng)+農(nóng)業(yè)服務(wù)分包+農(nóng)產(chǎn)品預(yù)售+碳匯交易+農(nóng)旅IP運(yùn)營(yíng)”的五維模型。

換句話說(shuō)，它把原來(lái)“農(nóng)民自己干、自己賣”的小農(nóng)經(jīng)濟(jì)，拆解成可定價(jià)、可交易、可增值的十二大標(biāo)準(zhǔn)化模塊：土地托管、農(nóng)機(jī)共享、訂單種植、冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)、直播電商、研學(xué)營(yíng)地、自然教育、碳資產(chǎn)開(kāi)發(fā)、鄉(xiāng)村民宿、農(nóng)事體驗(yàn)、文創(chuàng)IP、社區(qū)團(tuán)購(gòu)。

過(guò)去三年，這十二模塊的交叉組合已經(jīng)在長(zhǎng)三角、珠三角、成渝地區(qū)跑出七類成熟盈利模型，資本聞風(fēng)而動(dòng)，鄉(xiāng)村“沉睡資產(chǎn)”第一次有了清晰的估值坐標(biāo)。

二、三張“熱力圖”看清錢往哪里流

中研普華產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)中心把全國(guó)縣域行政圖疊加上人流、資金流、政策流，得到三張實(shí)時(shí)熱力圖：

1. 人流熱力圖：北上廣深三小時(shí)交通圈內(nèi)的縣域，周末單日游客密度已接近市區(qū)熱門(mén)商圈，但過(guò)夜率不足兩成——意味著“住下來(lái)”的消費(fèi)場(chǎng)景仍是藍(lán)海。

2. 資金流熱力圖：2023年起，鄉(xiāng)村振興專項(xiàng)債、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)基金、央企鄉(xiāng)村投資基金三條主線共同指向“共享農(nóng)場(chǎng)+冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)+農(nóng)旅融合”項(xiàng)目，單筆投資門(mén)檻從千萬(wàn)級(jí)降到百萬(wàn)級(jí)，給了中小運(yùn)營(yíng)商“上車”機(jī)會(huì)。

3. 政策流熱力圖：農(nóng)業(yè)農(nóng)村部、文旅部、體育總局三部委聯(lián)合發(fā)文，把“共享農(nóng)場(chǎng)里的戶外運(yùn)動(dòng)”納入體育助力鄉(xiāng)村振興試點(diǎn)，首批四十個(gè)試點(diǎn)縣直接獲得土地、環(huán)評(píng)、用電三大綠色通道。

一句話總結(jié)：人來(lái)了，錢來(lái)了，政策也來(lái)了，現(xiàn)在唯一稀缺的是能把十二大模塊無(wú)縫拼接的“產(chǎn)業(yè)施工隊(duì)”。

三、消費(fèi)側(cè)“三新”趨勢(shì)：誰(shuí)在買單?為什么買單?

《共享農(nóng)場(chǎng)藍(lán)皮書(shū)》通過(guò)一萬(wàn)份問(wèn)卷和兩百萬(wàn)條OTA評(píng)論，發(fā)現(xiàn)消費(fèi)者已呈現(xiàn)出“三新”特征：

- 新身份：從“親子家庭”擴(kuò)展到“養(yǎng)寵人群”“退休銀發(fā)”“數(shù)字游民”。一條寵物友好型共享農(nóng)場(chǎng)路線，客單價(jià)可以做到普通路線的兩倍。

- 新動(dòng)機(jī)：從“便宜”轉(zhuǎn)向“值得曬”。調(diào)研顯示，愿意為“出片率”付費(fèi)的客群占比首次超過(guò)六成，農(nóng)場(chǎng)布景、打卡動(dòng)線設(shè)計(jì)已成為復(fù)購(gòu)關(guān)鍵。

- 新場(chǎng)景：從“一日游”升級(jí)到“周五下班高鐵直達(dá)+周一早班高鐵返城”的輕度假。農(nóng)場(chǎng)里只要加上聯(lián)合辦公盒子、膠囊睡眠倉(cāng)、深夜食堂，就能把“周末經(jīng)濟(jì)”拉長(zhǎng)到“四天三晚”。

中研普華《2024-2029年中國(guó)共享農(nóng)場(chǎng)行業(yè)市場(chǎng)深度分析與發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告》判斷，到2029年，共享農(nóng)場(chǎng)客群中“輕度假+數(shù)字游民”的復(fù)合人群將貢獻(xiàn)四成以上收入，誰(shuí)能抓住他們的“辦公+社交+療愈”三重需求，誰(shuí)就拿到了下一輪門(mén)票。

四、供給側(cè)“三化”革命：讓農(nóng)民愿意把地拿出來(lái)

1. 土地集約化——“三塊地”改革最后一公里

自然資源部2024年新修訂的《農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市規(guī)則》明確：共享農(nóng)場(chǎng)配套餐飲、住宿、研學(xué)設(shè)施可“點(diǎn)狀供地”，不再需要整片報(bào)批。廣東佛山、浙江德清已出現(xiàn)“一張圖管地”試點(diǎn)，拿地周期從一年縮到三個(gè)月。

2. 服務(wù)數(shù)字化——“一碼管農(nóng)場(chǎng)”

中研普華聯(lián)合騰訊云在江蘇溧陽(yáng)落地“農(nóng)場(chǎng)數(shù)字孿生”項(xiàng)目：一部手機(jī)即可實(shí)時(shí)查看土壤溫濕度、作物長(zhǎng)勢(shì)、客流密度;消費(fèi)者掃碼即可認(rèn)領(lǐng)地塊、預(yù)約研學(xué)、結(jié)算費(fèi)用。數(shù)字化讓農(nóng)場(chǎng)人力成本下降三分之一，周末高峰翻臺(tái)率提升一倍。

3. 利益共享化——“五股分配法”

《2024-2029年中國(guó)共享農(nóng)場(chǎng)行業(yè)市場(chǎng)深度分析與發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告》中提到，把土地、勞動(dòng)力、資本、技術(shù)、品牌折算成股份，農(nóng)民拿“土地股+勞務(wù)股”，運(yùn)營(yíng)商拿“資金股+技術(shù)股”，鄉(xiāng)村集體以“品牌股”入股，年底按股分紅。四川蒲江試點(diǎn)的“五股分配”讓農(nóng)民畝均增收連續(xù)三年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，村集體也第一次有了穩(wěn)定分紅收入。

五、2024-2029年時(shí)間軸：踩準(zhǔn)政策鼓點(diǎn)

中研普華政策研究中心把“十五五”涉農(nóng)政策拆成三張進(jìn)度表：

- 2024-2025：試點(diǎn)示范期——國(guó)家鄉(xiāng)村振興示范縣、休閑農(nóng)業(yè)重點(diǎn)縣、數(shù)字農(nóng)業(yè)創(chuàng)新應(yīng)用基地三大名單重疊度極高，共享農(nóng)場(chǎng)項(xiàng)目只要拿到其中一個(gè)“帽子”，就能同時(shí)獲得用地、用電、網(wǎng)絡(luò)、冷鏈四項(xiàng)補(bǔ)貼。

- 2026-2027：標(biāo)準(zhǔn)推廣期——《共享農(nóng)場(chǎng)服務(wù)規(guī)范》《鄉(xiāng)村民宿等級(jí)劃分》等國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)將陸續(xù)落地，行業(yè)洗牌開(kāi)始，無(wú)證經(jīng)營(yíng)的小農(nóng)場(chǎng)將快速出清。

- 2028-2029：產(chǎn)業(yè)融合期——農(nóng)業(yè)碳匯、綠電交易、戶外運(yùn)動(dòng)、研學(xué)教育四項(xiàng)政策完全打通，共享農(nóng)場(chǎng)將升級(jí)為“鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)綜合體”，單一門(mén)票收入占比降到三成以下，綜合收益模型跑通。

一句話：五年窗口，兩步踩空，滿盤(pán)皆輸;一步領(lǐng)先，超額收益。

六、資本視角：三類玩家、四條賽道、五種退出

- 三類玩家：

① 平臺(tái)型企業(yè)(美團(tuán)、抖音、阿里)搶流量入口;

② 產(chǎn)業(yè)型企業(yè)(新希望、牧原、溫氏)搶供應(yīng)鏈閉環(huán);

③ 國(guó)資型企業(yè)(中糧、保利、華僑城)搶示范標(biāo)桿。

- 四條賽道：

① “微度假”輕資產(chǎn)連鎖——可復(fù)制、可加盟，三年可上市港股創(chuàng)業(yè)板;

② “生物育種+共享研學(xué)”重資產(chǎn)單園——投資大、壁壘高，但對(duì)地方政府極具吸引力，適合Pre-IPO階段產(chǎn)業(yè)基金;

③ “冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)+訂單農(nóng)業(yè)”B2B模型——現(xiàn)金流穩(wěn)定，適合險(xiǎn)資長(zhǎng)期持有;

④ “數(shù)字游民社區(qū)+寵物友好農(nóng)場(chǎng)”小眾高端——客單價(jià)高、復(fù)購(gòu)率強(qiáng)，適合天使、VC早期進(jìn)入。

- 五種退出：IPO、并購(gòu)、REITs、產(chǎn)業(yè)基金接力、政府回購(gòu)。中研普華判斷，2026年起共享農(nóng)場(chǎng)REITs將批量出現(xiàn)，首批底層資產(chǎn)大概率落在“輕資產(chǎn)連鎖”和“冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)”賽道。

七、中研普華“工具箱”：讓投資決策不再拍腦袋

1. 選址雷達(dá)：把全國(guó)兩千余個(gè)縣域按照“高鐵通達(dá)時(shí)間、文旅資源密度、農(nóng)產(chǎn)品電商滲透率、地方債務(wù)率”四維打分，實(shí)時(shí)更新TOP100榜單。

2. 盈利模型：把“親子、銀發(fā)、寵物、團(tuán)建、研學(xué)、康養(yǎng)”六大客群拆成二十四種消費(fèi)動(dòng)線，輸入地塊面積、投資額、客單價(jià)即可自動(dòng)生成五年現(xiàn)金流。

3. 政策日歷：把農(nóng)業(yè)農(nóng)村部、文旅部、自然資源部、體育總局全年發(fā)布窗口期做成“鬧鐘”，提前三個(gè)月預(yù)警申報(bào)節(jié)點(diǎn)。

4. ESG加速器：聯(lián)合上海環(huán)交所開(kāi)發(fā)“共享農(nóng)場(chǎng)碳賬戶”，一鍵核算減排量、生成核證自愿減排量(CCER)，對(duì)接國(guó)央企碳中和需求。

5. 招商白名單：每年更新“愿意以土地入股+愿意接受保底分紅”的村集體名錄，讓資本方可按圖索驥。

八、給不同角色的三句話

- 如果你是地方政府：共享農(nóng)場(chǎng)不是簡(jiǎn)單招項(xiàng)目，而是用“點(diǎn)狀供地+基金招商+流量平臺(tái)”三位一體打法，把鄉(xiāng)村沉睡資產(chǎn)變成可上市REITs。

- 如果你是運(yùn)營(yíng)商：別再只盯著門(mén)票，把“農(nóng)業(yè)+研學(xué)+寵物+數(shù)字游民”任意兩兩組合，都能跑出差異化模型;窗口期只剩三年。

- 如果你是投資人：2024-2025是估值洼地，2026-2027是政策紅利兌現(xiàn)期，2028-2029是并購(gòu)高峰期。錯(cuò)過(guò)第一波，就只能等REITs接盤(pán)。

九、寫(xiě)在最后：把鄉(xiāng)村的未來(lái)，做成可掃碼的體驗(yàn)

中研普華依托專業(yè)數(shù)據(jù)研究體系，對(duì)行業(yè)海量信息進(jìn)行系統(tǒng)性收集、整理、深度挖掘和精準(zhǔn)解析，致力于為各類客戶提供定制化數(shù)據(jù)解決方案及戰(zhàn)略決策支持服務(wù)。通過(guò)科學(xué)的分析模型與行業(yè)洞察體系，我們助力合作方有效控制投資風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化運(yùn)營(yíng)成本結(jié)構(gòu)，發(fā)掘潛在商機(jī)，持續(xù)提升企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

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