按照城市發(fā)展的一般規(guī)律，我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入城市更新發(fā)展階段。我國(guó)城鎮(zhèn)化正從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。城市更新是指對(duì)城市中的舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村等已不適應(yīng)現(xiàn)代化城市社會(huì)生活的地區(qū)進(jìn)行改造和提升，旨在完善城市功能、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、改善人居環(huán)境、推進(jìn)土地、能源、資源的節(jié)約集約利用，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。城市更新不僅僅是建筑翻新或區(qū)域改造，而是涉及城市功能、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、居住環(huán)境、文化傳承等多方面的系統(tǒng)工程。

前8月全國(guó)新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)2.17萬(wàn)個(gè)

隨著城市化進(jìn)程的不斷深入，城市面臨著各種挑戰(zhàn)，如老舊城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施滯后、功能布局不合理、環(huán)境質(zhì)量下降等。城市更新旨在優(yōu)化城市功能布局、提升城市品質(zhì)和競(jìng)爭(zhēng)力、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和傳承城市文化。住建部數(shù)據(jù)顯示，2025年，全國(guó)計(jì)劃新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)2.5萬(wàn)個(gè)。根據(jù)各地統(tǒng)計(jì)上報(bào)數(shù)據(jù)，1-8月份，全國(guó)新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)2.17萬(wàn)個(gè)。分地區(qū)看，河北、遼寧、江蘇、安徽、重慶、新疆建設(shè)兵團(tuán)已全部開(kāi)工。我們的報(bào)告《2025-2030年中國(guó)城市更新行業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析及發(fā)展前景展望報(bào)告》包含大量的數(shù)據(jù)、深入分析、專業(yè)方法和價(jià)值洞察，可以幫助您更好地了解行業(yè)的趨勢(shì)、風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇。在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)中擁有正確的洞察力，就有可能在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間和地點(diǎn)獲得領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。

城鎮(zhèn)化是解決城鄉(xiāng)差距的根本途徑,也是最大的內(nèi)需所在，與此同時(shí)，城鎮(zhèn)化在拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中亦起到了引擎的作用。而城市更新作為我城鎮(zhèn)化中的重要手段之一，政策主導(dǎo)為行業(yè)的重要特征。自2019年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“城市更新”以來(lái)，政策層層加碼、紅利持續(xù)釋放，標(biāo)志著城市更新不僅是民生工程，更是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的核心引擎。

城市更新行業(yè)政策趨向分析

我國(guó)城市更新政策演變總體可以劃分為三大階段，“八五”到“十五”階段，我國(guó)城市開(kāi)發(fā)尚未進(jìn)入成熟階段，城市建設(shè)主要以提高居民生活環(huán)境為主，以舊區(qū)改造為輔;“十一五”到“十二五”階段，棚戶區(qū)改造、“城中村”改造為發(fā)展重心，加強(qiáng)保障性住房供給是工作實(shí)施的核心;“十三五”到“十四五”階段，城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和危房改造任務(wù)基本完成，城市更新正式作為城鎮(zhèn)化的核心要點(diǎn)之一被提出，城市更新進(jìn)入高速發(fā)展階段。

當(dāng)前，城市更新已成為擴(kuò)大內(nèi)需的重要抓手，被賦予完善城市功能、修復(fù)生態(tài)系統(tǒng)、保護(hù)歷史文化的多重使命，在政策強(qiáng)力驅(qū)動(dòng)與市場(chǎng)需求倒逼下，正形成覆蓋老舊小區(qū)改造、歷史街區(qū)活化、產(chǎn)業(yè)園區(qū)升級(jí)、智慧城市構(gòu)建的超級(jí)市場(chǎng)。

城市更新行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)分析

上游：資源供給與要素保障層

產(chǎn)業(yè)鏈上游聚焦空間資源與要素供給，包括存量土地與建筑資源、資金資本及技術(shù)賦能三大模塊?？臻g資源方面，老舊小區(qū)、閑置廠房、歷史建筑等構(gòu)成更新的核心載體，其權(quán)屬梳理與整合是項(xiàng)目啟動(dòng)的前提。資金層面形成“政府+市場(chǎng)”雙輪驅(qū)動(dòng)模式，中央財(cái)政專項(xiàng)基金與地方專項(xiàng)債形成政策資金合力，同時(shí)社會(huì)資本通過(guò)容積率獎(jiǎng)勵(lì)、稅收優(yōu)惠等政策引導(dǎo)參與投資，部分區(qū)域試點(diǎn)通過(guò)未來(lái)收益權(quán)質(zhì)押、設(shè)立專項(xiàng)基金等創(chuàng)新方式拓寬融資渠道。技術(shù)要素則以BIM建模、智能建造、數(shù)字孿生等技術(shù)為核心，為設(shè)計(jì)優(yōu)化、施工提效與運(yùn)營(yíng)升級(jí)提供支撐，推動(dòng)更新項(xiàng)目從傳統(tǒng)工程向智慧化轉(zhuǎn)型。

中游：實(shí)施運(yùn)營(yíng)與價(jià)值轉(zhuǎn)化層

中游是產(chǎn)業(yè)鏈的核心執(zhí)行環(huán)節(jié)，涵蓋規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理三大主體。規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)需平衡歷史保護(hù)與開(kāi)發(fā)需求，在保留城市文脈的基礎(chǔ)上注入現(xiàn)代功能，例如通過(guò)容積率轉(zhuǎn)移、建筑風(fēng)貌管控等方式實(shí)現(xiàn)保護(hù)與開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)平衡。工程建設(shè)環(huán)節(jié)逐步推廣EPC、EPC+F等模式，整合設(shè)計(jì)、施工、融資全流程，提升項(xiàng)目落地效率;同時(shí)引入綠色建筑技術(shù)，推動(dòng)外墻保溫、光伏屋頂?shù)裙?jié)能改造，兼顧生態(tài)效益與長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)成本優(yōu)化。運(yùn)營(yíng)管理則從傳統(tǒng)物業(yè)管理升級(jí)為綜合生態(tài)運(yùn)營(yíng)，涵蓋商業(yè)招商、社區(qū)服務(wù)、智慧平臺(tái)運(yùn)維等多元內(nèi)容，通過(guò)導(dǎo)入文旅、科技、文創(chuàng)等產(chǎn)業(yè)資源，實(shí)現(xiàn)空間價(jià)值的持續(xù)釋放。

下游：需求牽引與場(chǎng)景落地層

下游聚焦終端需求場(chǎng)景，包括居住改善、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、公共服務(wù)提升三大方向。居住場(chǎng)景以老舊小區(qū)改造為核心，涵蓋適老化設(shè)施配置、公共空間優(yōu)化、管網(wǎng)更新等內(nèi)容，響應(yīng)居民從“有房住”向“住好房”的需求升級(jí)。產(chǎn)業(yè)場(chǎng)景通過(guò)舊廠區(qū)改造、產(chǎn)業(yè)園區(qū)升級(jí)等方式，盤(pán)活閑置空間并導(dǎo)入高端制造、數(shù)字經(jīng)濟(jì)等新興產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。公共服務(wù)場(chǎng)景則涉及歷史街區(qū)活化、公共設(shè)施補(bǔ)短板等，通過(guò)修復(fù)綠地綠廊、構(gòu)建藍(lán)綠交織生態(tài)網(wǎng)絡(luò)，提升城市公共空間品質(zhì)與文化內(nèi)涵。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2025-2030年中國(guó)城市更新行業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析及發(fā)展前景展望報(bào)告》分析：

城市更新產(chǎn)業(yè)鏈的高效運(yùn)轉(zhuǎn)離不開(kāi)多層級(jí)主體的協(xié)同聯(lián)動(dòng)與政策工具的創(chuàng)新應(yīng)用。城市更新正從單一項(xiàng)目開(kāi)發(fā)向區(qū)域協(xié)同更新演進(jìn)，而政策工具的創(chuàng)新則為產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)提供了明確的激勵(lì)導(dǎo)向，推動(dòng)資源向高效益、高價(jià)值的更新項(xiàng)目聚集。隨著技術(shù)深度滲透與模式持續(xù)創(chuàng)新，產(chǎn)業(yè)鏈將進(jìn)一步向“設(shè)計(jì)—建設(shè)—運(yùn)營(yíng)”全周期一體化方向發(fā)展，形成多元主體共贏的生態(tài)閉環(huán)。

另外，數(shù)字技術(shù)正全面重塑城市更新的全流程，數(shù)字孿生城市覆蓋率逐步提升，AI驅(qū)動(dòng)的交通預(yù)測(cè)、停車管理、環(huán)境監(jiān)測(cè)等智慧場(chǎng)景加速落地，使城市空間具備動(dòng)態(tài)感知與智能響應(yīng)能力。例如，通過(guò)AI客流預(yù)警系統(tǒng)優(yōu)化歷史街區(qū)游覽體驗(yàn)，或利用數(shù)字孿生技術(shù)模擬改造方案對(duì)周邊生態(tài)的影響，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)規(guī)劃。綠色技術(shù)則成為項(xiàng)目標(biāo)配，建筑節(jié)能改造推廣低碳建材與可再生能源利用，生態(tài)修復(fù)聚焦黑臭水體治理與綠地網(wǎng)絡(luò)構(gòu)建，推動(dòng)更新項(xiàng)目從“物理更新”向“綠色低碳更新”轉(zhuǎn)型，兼顧環(huán)境效益與長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)價(jià)值。

城市更新作為中國(guó)城市發(fā)展從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量?jī)?yōu)化的核心路徑，已超越單純的物理空間改造，成為推動(dòng)城市功能升級(jí)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、生態(tài)環(huán)境改善與歷史文化傳承的系統(tǒng)性工程。其產(chǎn)業(yè)鏈呈現(xiàn)“上游要素供給—中游實(shí)施運(yùn)營(yíng)—下游場(chǎng)景落地”的協(xié)同架構(gòu)，在政策工具創(chuàng)新與技術(shù)賦能雙輪驅(qū)動(dòng)下，正從單點(diǎn)項(xiàng)目實(shí)踐向區(qū)域協(xié)同更新演進(jìn)。

未來(lái)，隨著數(shù)字孿生、綠色低碳等技術(shù)的深度滲透，以及EPC+O、REITs等模式的持續(xù)成熟，城市更新將進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)從“空間再造”到“場(chǎng)景革命”的躍升，不僅為居民創(chuàng)造更高品質(zhì)的生活環(huán)境，更通過(guò)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入與生態(tài)運(yùn)營(yíng)構(gòu)建城市發(fā)展新動(dòng)能。在健康中國(guó)、智慧城市等國(guó)家戰(zhàn)略的疊加下，城市更新行業(yè)將成為踐行高質(zhì)量發(fā)展理念的關(guān)鍵載體，推動(dòng)城市邁向更具韌性、更富活力、更有溫度的可持續(xù)發(fā)展新階段。

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