購(gòu)物中心作為現(xiàn)代城市商業(yè)的重要組成部分，不僅是商品交易的場(chǎng)所，更是集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、文化等多功能于一體的綜合性消費(fèi)空間。近年來(lái)，隨著消費(fèi)市場(chǎng)的不斷升級(jí)和城市化進(jìn)程的加速，購(gòu)物中心行業(yè)在中國(guó)呈現(xiàn)出快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，成為推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)升級(jí)的重要力量。

2024年超七成購(gòu)物中心銷(xiāo)售總額增長(zhǎng)

中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)1月份對(duì)全國(guó)排名前100的購(gòu)物中心企業(yè)、綜合零售商等進(jìn)行了調(diào)研。調(diào)查顯示，73%的購(gòu)物中心去年全年銷(xiāo)售總額同比實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。其中23個(gè)購(gòu)物中心同比增長(zhǎng)超過(guò)10%，占比20%;32個(gè)購(gòu)物中心同比增長(zhǎng)大于5%小于等于10%，占比28%;27個(gè)購(gòu)物中心同比增長(zhǎng)在5%以?xún)?nèi)(包含)，占比24%。此外，線上、線下全渠道布局并創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)是企業(yè)增加銷(xiāo)售的有效策略，超過(guò)半數(shù)的購(gòu)物中心去年全年線上銷(xiāo)售呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。

購(gòu)物中心作為現(xiàn)代商業(yè)的核心形態(tài)，已超越傳統(tǒng)零售邊界，成為融合購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、文化等多元功能的城市生活共同體。中國(guó)購(gòu)物中心起步于上世紀(jì)90年代，歷經(jīng)三十余年發(fā)展，已從單純的商品交易場(chǎng)所，演變?yōu)橥苿?dòng)城市商業(yè)升級(jí)、引領(lǐng)消費(fèi)方式變革、優(yōu)化區(qū)域投資結(jié)構(gòu)的重要力量。

購(gòu)物中心行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

中國(guó)購(gòu)物中心行業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)出增量與存量并舉的鮮明特征。一方面，盡管受市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與消費(fèi)環(huán)境變化影響，新增商業(yè)體數(shù)量仍保持較高水平，尤其在新興城市與區(qū)域商業(yè)中心，購(gòu)物中心作為城市化進(jìn)程的配套設(shè)施，繼續(xù)承擔(dān)著完善城市功能的角色。這些新建項(xiàng)目往往注重建筑設(shè)計(jì)的在地文化表達(dá)與空間體驗(yàn)的場(chǎng)景化營(yíng)造，通過(guò)引入主題街區(qū)、屋頂農(nóng)場(chǎng)、藝術(shù)展覽等創(chuàng)新元素，打破傳統(tǒng)“盒子式”商業(yè)的同質(zhì)化困局。

另一方面，存量改造已成為行業(yè)發(fā)展的重要關(guān)鍵詞。大量早期建設(shè)的購(gòu)物中心面臨設(shè)施老化、業(yè)態(tài)過(guò)時(shí)、客流流失等問(wèn)題，通過(guò)空間重構(gòu)、業(yè)態(tài)調(diào)整、數(shù)字化改造等方式實(shí)現(xiàn)“涅槃重生”，成為提升商業(yè)價(jià)值的核心路徑。改造項(xiàng)目大多聚焦“體驗(yàn)式消費(fèi)”的強(qiáng)化，例如將傳統(tǒng)零售樓層改造為親子互動(dòng)中心、運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)館或沉浸式劇場(chǎng)，同時(shí)優(yōu)化餐飲與生活服務(wù)品牌的配比，增強(qiáng)項(xiàng)目對(duì)周邊社區(qū)的生活黏性。這種“迭代式發(fā)展”不僅延長(zhǎng)了商業(yè)體的生命周期，更通過(guò)精準(zhǔn)對(duì)接消費(fèi)需求變化，實(shí)現(xiàn)了商業(yè)空間的價(jià)值重構(gòu)。

在業(yè)態(tài)組合層面，購(gòu)物中心正經(jīng)歷從“品牌堆砌”到“生態(tài)構(gòu)建”的轉(zhuǎn)變。傳統(tǒng)以百貨主力店為核心的模式逐漸被“多主力店+主題專(zhuān)區(qū)”替代，新能源汽車(chē)體驗(yàn)店、潮玩集合店、網(wǎng)紅餐飲、沉浸式劇本殺等新興業(yè)態(tài)的比重顯著提升。部分項(xiàng)目甚至引入聯(lián)合辦公、社區(qū)服務(wù)中心、健康管理機(jī)構(gòu)等跨界功能，模糊商業(yè)空間與公共服務(wù)設(shè)施的界限，打造“15分鐘生活圈”的線下載體。

這種業(yè)態(tài)創(chuàng)新的背后，是購(gòu)物中心從“賣(mài)商品”向“賣(mài)生活方式”的定位轉(zhuǎn)型，通過(guò)滿足消費(fèi)者對(duì)社交、自我表達(dá)、精神滿足的多層次需求，構(gòu)建差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2025-2030年中國(guó)購(gòu)物中心行業(yè)市場(chǎng)分析及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告》分析：

Z世代成為消費(fèi)主力軍后，其對(duì)個(gè)性化、社交化、情感化消費(fèi)的追求，促使商業(yè)體從“標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)”轉(zhuǎn)向“精準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)”。例如，針對(duì)年輕客群推出的“夜間經(jīng)濟(jì)”專(zhuān)區(qū)，通過(guò)延長(zhǎng)營(yíng)業(yè)時(shí)間、舉辦Livehouse演出、深夜食堂等活動(dòng)，激活商業(yè)空間的“第二時(shí)段”價(jià)值;面向家庭客群的項(xiàng)目則強(qiáng)化親子互動(dòng)設(shè)施與教育體驗(yàn)業(yè)態(tài)，打造“遛娃經(jīng)濟(jì)”的消費(fèi)閉環(huán)。此外，“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”的崛起也推動(dòng)部分社區(qū)型購(gòu)物中心增加適老化設(shè)施與健康養(yǎng)生業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)對(duì)多元化客群的覆蓋。

過(guò)去三十年，行業(yè)發(fā)展主要依賴(lài)城鎮(zhèn)化紅利與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，通過(guò)快速?gòu)?fù)制實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張;而今，隨著市場(chǎng)趨于飽和與消費(fèi)理性回歸，單純的體量競(jìng)爭(zhēng)已難以為繼，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)效率、服務(wù)體驗(yàn)與文化價(jià)值的深度挖掘。這種轉(zhuǎn)變既帶來(lái)挑戰(zhàn)，也孕育著新的機(jī)遇：一方面，部分缺乏特色與運(yùn)營(yíng)能力的項(xiàng)目將面臨被市場(chǎng)淘汰的風(fēng)險(xiǎn);另一方面，那些能夠精準(zhǔn)把握消費(fèi)趨勢(shì)、構(gòu)建獨(dú)特商業(yè)生態(tài)的購(gòu)物中心，將通過(guò)“提質(zhì)增效”實(shí)現(xiàn)可持續(xù)增長(zhǎng)。

購(gòu)物中心行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)

展望未來(lái)，中國(guó)購(gòu)物中心行業(yè)將呈現(xiàn)三大核心發(fā)展趨勢(shì)。首先是“體驗(yàn)為王”的深度進(jìn)化，商業(yè)空間將進(jìn)一步突破物理邊界，與文化、藝術(shù)、科技等領(lǐng)域深度融合，打造具有在地文化特色的“城市文化地標(biāo)”。例如，將地方非遺技藝融入商業(yè)美陳，定期舉辦藝術(shù)展、音樂(lè)節(jié)、民俗活動(dòng)等，使購(gòu)物中心成為城市文化傳播的載體。同時(shí)，體驗(yàn)業(yè)態(tài)將從“感官刺激”向“情感連接”升級(jí)，通過(guò)會(huì)員社群運(yùn)營(yíng)、個(gè)性化服務(wù)定制，構(gòu)建消費(fèi)者與商業(yè)空間的長(zhǎng)期情感紐帶。

其次是“數(shù)字化與實(shí)體空間的深度融合”。5G、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)的普及，將推動(dòng)購(gòu)物中心從“智能化”向“智慧化”跨越，實(shí)現(xiàn)客流分析、消費(fèi)預(yù)測(cè)、供應(yīng)鏈管理的全鏈路數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)。虛擬導(dǎo)購(gòu)、AR導(dǎo)航、數(shù)字藏品發(fā)行等創(chuàng)新應(yīng)用將常態(tài)化，線上社群運(yùn)營(yíng)與線下活動(dòng)策劃形成協(xié)同，打造“虛實(shí)共生”的商業(yè)生態(tài)。部分領(lǐng)先項(xiàng)目可能探索“元宇宙商業(yè)”的落地，通過(guò)數(shù)字分身、虛擬空間重構(gòu)等方式，為消費(fèi)者創(chuàng)造超越現(xiàn)實(shí)的互動(dòng)體驗(yàn)。

最后是“區(qū)域化與社群化的精耕細(xì)作”。隨著城市商業(yè)格局的完善，購(gòu)物中心將更加注重對(duì)“最后一公里”消費(fèi)需求的滿足，社區(qū)型商業(yè)體將通過(guò)優(yōu)化生鮮零售、便民服務(wù)、老年康養(yǎng)等業(yè)態(tài)，成為社區(qū)生活的“服務(wù)樞紐”。同時(shí)，區(qū)域型購(gòu)物中心將強(qiáng)化對(duì)周邊城市的輻射能力，通過(guò)主題化定位(如運(yùn)動(dòng)中心、兒童成長(zhǎng)中心、文創(chuàng)聚集地等)，形成差異化的區(qū)域商業(yè)IP。這種“大而全”與“小而美”并存的格局，將推動(dòng)中國(guó)購(gòu)物中心行業(yè)進(jìn)入“多元共生”的高質(zhì)量發(fā)展階段。

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