一、一條熱搜引發(fā)的“靈魂拷問”

“蔚來把牛屋開進(jìn)萬象城，小鵬在商場(chǎng)里辦脫口秀，比亞迪把試駕跑道搬上屋頂……這還是我們印象中的‘汽車城’嗎?”

長(zhǎng)假期間，#商場(chǎng)里開車#話題刷屏，網(wǎng)友一邊吐槽“帶娃逛個(gè)街都能被種草一輛車”，一邊排隊(duì)打卡各類“汽車體驗(yàn)空間”。當(dāng)“賣車”變成“賣體驗(yàn)”，傳統(tǒng) 4S 模式仿佛一夜之間成了“老古董”。

中研普華在最新完成的《2025-2030 中國(guó)汽車商業(yè)綜合體市場(chǎng)深度分析與發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)報(bào)告》中，把這種現(xiàn)象概括為——

“汽車商業(yè)綜合體進(jìn)入 3.0 階段：從交易場(chǎng)所到城市第三空間?！?/p>

今天這篇評(píng)論，就用“人話”把報(bào)告里最關(guān)鍵的觀察、最顛覆的判斷、最可落地的打法，一次性講透。

二、先正名：到底什么叫“汽車商業(yè)綜合體”?

一句話——

“以汽車體驗(yàn)為核心，融合零售、餐飲、娛樂、文化、社交、物流甚至辦公居住功能，通過場(chǎng)景化運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)‘人車場(chǎng)’高頻互動(dòng)的城市節(jié)點(diǎn)。”

通俗理解，大致三類：

1. 盒子型：全封閉購(gòu)物中心，主力店是新能源品牌。

2. 街區(qū)型：開放步行街，汽車展廳與餐飲外擺穿插。

3. 產(chǎn)業(yè)社區(qū)型：含測(cè)試跑道、改裝坊、直播基地、公寓。

三、為什么“非變不可”?——四條底層邏輯

1. 消費(fèi)者“注意力”最稀缺

Z 世代買車像買手機(jī)，線上對(duì)比時(shí)間拉得老長(zhǎng)，但線下決策只要一頓飯的功夫。誰能把這段“黃金時(shí)間”留在自家場(chǎng)景，誰就贏。

2. 新能源打法“倒逼”渠道革命

直營(yíng)+商超+快閃，讓傳統(tǒng)經(jīng)銷商“躺賺”時(shí)代終結(jié)。綜合體里的體驗(yàn)店，單月高意向訂單量常常讓同面積 4S 店望塵莫及。

3. 商業(yè)地產(chǎn)“空置焦慮”

核心商圈空置率一度高企，汽車體驗(yàn)店以高租金承受力、強(qiáng)客流虹吸效應(yīng)成為業(yè)主“救命稻草”。

4. 政策端需要“新消費(fèi)載體”

“以舊換新”“汽車下鄉(xiāng)”“夜經(jīng)濟(jì)”三條政策主線，都需要一個(gè)能把“展示、體驗(yàn)、交付、售后”一口氣打穿的線下場(chǎng)景，綜合體恰好是最佳接口。

四、未來五年，行業(yè)將發(fā)生的“五大蝶變”

(以下觀點(diǎn)均提煉自中研普華趨勢(shì)報(bào)告，引用已脫敏)

蝶變 1：功能從“賣車”轉(zhuǎn)向“賣生活方式”

預(yù)測(cè)不久以后，非汽車業(yè)態(tài)面積占比將接近一半。屋頂賽道+露營(yíng)咖啡+萌寵公園的組合，讓家庭客群停留時(shí)間明顯拉長(zhǎng)，汽車訂單轉(zhuǎn)化率隨之提升。

蝶變 2：數(shù)字孿生讓“場(chǎng)”會(huì)呼吸

AIoT 客流眼、VR 試駕艙、區(qū)塊鏈充電樁，把每一次試駕、每一杯咖啡都變成可沉淀的數(shù)據(jù)。數(shù)字化程度越高，運(yùn)營(yíng)坪效越好，已成行業(yè)共識(shí)。

蝶變 3：能源微網(wǎng)成為“第二增長(zhǎng)曲線”

光伏頂棚+儲(chǔ)能柜+超充+車網(wǎng)互動(dòng)，單項(xiàng)目年均節(jié)省一大筆電費(fèi);更關(guān)鍵的是，車主在等充電的半小時(shí)里，順道逛展廳、買咖啡、做美甲，衍生消費(fèi)悄悄撐起綜合體的“隱形收入”。

蝶變 4：三四線城市出現(xiàn)“輕量版”模板

把傳統(tǒng) 4S 店改造成“1+N”衛(wèi)星形態(tài)：一個(gè)前置體驗(yàn)艙+N 個(gè)快閃島，投資強(qiáng)度大幅下降，覆蓋效率卻成倍提升，已被多家新勢(shì)力列入“縣鎮(zhèn)計(jì)劃”。

蝶變 5：資產(chǎn)退出通道被 REITs 打開

隨著消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 開閘，汽車綜合體憑借“穩(wěn)定租金+綠色認(rèn)證”成為搶手標(biāo)的。退出通道順暢，吸引更多長(zhǎng)期資本入場(chǎng)，形成“投融建管退”閉環(huán)。

五、區(qū)域江湖地圖：誰將是下一個(gè)“黑馬”?

- 華東：上海前灘、蘇州奧體、杭州云城正上演“新能源旗艦軍備賽”，目的是“品牌秀肌肉”。

- 華南：深圳華強(qiáng)北把“汽車+電子”跨界玩到極致;廣州番禺借“夜經(jīng)濟(jì)”牌照，打造二十四小時(shí)汽車主題街區(qū)。

- 東北：長(zhǎng)春、沈陽把綜合體寫進(jìn)“冰雪經(jīng)濟(jì)”規(guī)劃，冬季“室內(nèi)漂移+火鍋”組合，讓淡季客流明顯提升。

- 中西部：成都、重慶、貴陽用“商業(yè)綜合體+文旅+會(huì)展”三位一體模式，把試乘試駕線路直接修進(jìn)景區(qū)，游客一邊看熊貓一邊下單。

六、玩家眾生相：三種活法、一條生死線

活法 1：經(jīng)銷商“翻牌”做運(yùn)營(yíng)商

傳統(tǒng)集團(tuán)從“賣車”升級(jí)為“賣場(chǎng)景”，靠會(huì)員體系把售后、精品、二手車、保險(xiǎn)、代步車做成“長(zhǎng)坡厚雪”。

活法 2：新勢(shì)力“直營(yíng)+生態(tài)”

把商超店當(dāng)“流量入口”，把綜合體當(dāng)“超級(jí)用戶工廠”，直播、社群、商城、充換電、露營(yíng)、賽事一網(wǎng)打盡。

活法 3：地產(chǎn)商“反向造車”

央企、地方國(guó)資平臺(tái)憑借低成本土地、REITs 退出通道，反向引入新能源品牌深度綁定，一次性鎖定長(zhǎng)約，實(shí)現(xiàn)“土地溢價(jià)+運(yùn)營(yíng)收益+資本利得”三重兌現(xiàn)。

生死線：能否在三年內(nèi)跑出現(xiàn)金流正向模型

趨勢(shì)報(bào)告測(cè)算，不含土地，盒子型綜合體單項(xiàng)目 IRR 要爬過及格線，必須同時(shí)滿足“汽車業(yè)態(tài)租金足夠堅(jiān)韌、非汽車業(yè)態(tài)租金更高、年均客流保持旺盛”。任何一條短板，都可能被迫“賣身續(xù)命”。

七、結(jié)語：寫在“十五五”門口

“汽車商業(yè)綜合體”表面看是渠道之戰(zhàn)，底層卻是城市空間、能源體系、數(shù)字基建、消費(fèi)升級(jí)的“系統(tǒng)重構(gòu)”。

中研普華依托專業(yè)數(shù)據(jù)研究體系，對(duì)行業(yè)海量信息進(jìn)行系統(tǒng)性收集、整理、深度挖掘和精準(zhǔn)解析，致力于為各類客戶提供定制化數(shù)據(jù)解決方案及戰(zhàn)略決策支持服務(wù)。通過科學(xué)的分析模型與行業(yè)洞察體系，我們助力合作方有效控制投資風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化運(yùn)營(yíng)成本結(jié)構(gòu)，發(fā)掘潛在商機(jī)，持續(xù)提升企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

若希望獲取更多行業(yè)前沿洞察與專業(yè)研究成果，可參閱中研普華產(chǎn)業(yè)研究院最新發(fā)布的《2025-2030 中國(guó)汽車商業(yè)綜合體市場(chǎng)深度分析與發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)報(bào)告》，該報(bào)告基于全球視野與本土實(shí)踐，為企業(yè)戰(zhàn)略布局提供權(quán)威參考依據(jù)。