一、政策：城市更新從“拆改留”到“運(yùn)營(yíng)為王”，商業(yè)街成主戰(zhàn)場(chǎng)

“十四五”進(jìn)入收官，城市更新試點(diǎn)名單擴(kuò)容至所有一線及強(qiáng)二線城市，“留改拆”并舉被寫進(jìn)頂層文件。住建部明確提出：到2025年，每個(gè)城市至少打造一條“國(guó)家級(jí)夜間文旅消費(fèi)集聚區(qū)”。上海、成都、深圳隨后跟進(jìn)，把“商業(yè)街活力指數(shù)”納入?yún)^(qū)委書記年度考核。中研普華政策雷達(dá)研判，過(guò)去靠“造盒子”賺快錢的時(shí)代結(jié)束，未來(lái)五年誰(shuí)能把存量街區(qū)做出“持續(xù)人流+持續(xù)稅收”，誰(shuí)就能拿到政府貼息、專項(xiàng)債、REITs退出等多重紅利。一句話：商業(yè)街不是簡(jiǎn)單的商業(yè)，它是“城市文化政績(jī)”的 measurable KPI。

二、消費(fèi)：Z世代把“逛街”當(dāng)成“拍劇”，場(chǎng)景付費(fèi)意愿遠(yuǎn)超購(gòu)物本身

- 情緒價(jià)值>商品價(jià)值：中研普華消費(fèi)者調(diào)研顯示，近七成年輕人愿意為主題場(chǎng)景多付“一杯精品咖啡錢”，核心驅(qū)動(dòng)力是“出片率”“社交談資”“同好社群”。

- “本地度假”常態(tài)化：周末“Citywalk”搜索量同比翻倍，很多人專門買高鐵票去隔壁城市逛老街，把48小時(shí)拼成“假裝在京都”“假裝在塞納河畔”。

- 夜游經(jīng)濟(jì)延長(zhǎng)消費(fèi)時(shí)長(zhǎng)：成都、西安、長(zhǎng)沙等多地商務(wù)局統(tǒng)計(jì)，夜間消費(fèi)已占街區(qū)全天營(yíng)業(yè)額半壁江山，燈光、演藝、酒吧、沉浸劇本殺成為“留客到凌晨”的標(biāo)配。

一句話：他們買的不是衣服，而是一張“可以發(fā)到小紅書”的人生照片;他們來(lái)的不是商店，而是一個(gè)“可以偶遇同好”的線下社群。

三、趨勢(shì)畫像：未來(lái)五年，商業(yè)街的“七寸”在哪里?

1. 主題化——“一條街就是一部大片”

把城市文化拆成“可沉浸的劇本”：蘇州平江路講“才子佳人”，西安大唐不夜城講“盛唐幻夜”，廣州永慶坊講“西關(guān)大屋+賽博霓虹”。記?。涸傩〉某鞘幸灿凶约旱摹拔幕割}”，關(guān)鍵是如何把“歷史”翻譯成“社交語(yǔ)言”。

2. 夜游化——“白天賣商品，凌晨賣情緒”

燈光秀+實(shí)景演藝+酒吧+深夜食堂，把營(yíng)業(yè)時(shí)段拉長(zhǎng)到24 點(diǎn)以后。中研普華運(yùn)營(yíng)筆記：每延長(zhǎng)一小時(shí)營(yíng)業(yè)時(shí)間，租金坪效可提升顯著，但前提是燈光、安保、環(huán)衛(wèi)、交通接駁同步升級(jí)，否則“留客”變“趕客”。

3. 社群化——“同好才是最高生產(chǎn)力”

古著圈、手帳圈、飛盤圈、漢服圈……一條百米巷子只要抓住一個(gè)垂直社群，就能在小紅書形成“自來(lái)水”裂變。成都“漢服一條街”靠同好年會(huì)，把淡季工作日也能做到客流同比翻番。

4. 數(shù)字化——“線下空間，線上運(yùn)營(yíng)”

小程序發(fā)券、會(huì)員積分、直播探店、AR 打卡，把線下人流沉淀為可反復(fù)觸達(dá)的“數(shù)字資產(chǎn)”。別再把抖音、小紅書當(dāng)廣告板，它們是“線上售票口”。

四、商業(yè)模式演進(jìn)：從“收租”到“賣內(nèi)容”再到“賣會(huì)員”

- 1.0 階段：房東思維，靠租金差價(jià)，客流波動(dòng)直接決定生死。

- 2.0 階段：運(yùn)營(yíng)思維，統(tǒng)一招調(diào)、主題營(yíng)銷、夜間燈光，租金+聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)雙輪驅(qū)動(dòng)。

- 3.0 階段：IP 思維，把街區(qū)當(dāng)成“內(nèi)容平臺(tái)”，通過(guò)會(huì)員年卡、主題演出、策展聯(lián)名、線上直播實(shí)現(xiàn)“空間之外再賺一次錢”。

中研普華觀點(diǎn)：3.0 階段最值錢的是“會(huì)員資產(chǎn)”。誰(shuí)能把一年到訪三次的游客變成付費(fèi)會(huì)員，誰(shuí)就能擺脫“靠天吃飯”的節(jié)假日波動(dòng)，還能在 REITs 估值時(shí)講出“穩(wěn)定現(xiàn)金流”故事。

五、投融資：REITs 開(kāi)閘 + 綠色貸款，存量街區(qū)“輕資產(chǎn)退出”有了天窗

- 基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 擴(kuò)圍：2024 年正式把“商業(yè)步行街+文化街區(qū)”納入試點(diǎn)，只要現(xiàn)金流穩(wěn)定、產(chǎn)權(quán)清晰，就可通過(guò)公募 REITs 實(shí)現(xiàn)退出，資本金 IRR 有望提升顯著。

- 綠色改造貸：多地政府推出“夜經(jīng)濟(jì)”“老字號(hào)”專項(xiàng)貼息，綠色節(jié)能改造(燈光、光伏屋頂、儲(chǔ)能)可獲低息貸款，并計(jì)入碳減排支持工具。

- 城市更新基金：廣州、成都、西安等地設(shè)立百億級(jí)城市更新母基金，優(yōu)先支持“文化+商業(yè)”融合項(xiàng)目，社會(huì)資本出資比例可低至三成。

一句話：只要運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)夠硬，就能讓“老街”變成“可交易金融資產(chǎn)”。

六、結(jié)語(yǔ)：最好的商業(yè)街，永遠(yuǎn)是下一條

當(dāng)“逛街”升級(jí)為“秀存在感”，當(dāng)“老街”變成“可交易的金融資產(chǎn)”，商業(yè)街就不再只是房地產(chǎn)品類，而是文化、商業(yè)、科技、金融的跨界“新物種”。中研普華判斷，2029 年前全國(guó)將出現(xiàn)超過(guò)百條年收入過(guò)億的“超級(jí)街區(qū)”，但“普漲”時(shí)代結(jié)束，“精耕”時(shí)代啟幕：誰(shuí)抓住文化基因、運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)與資本退出三張牌，誰(shuí)就能在這片萬(wàn)億級(jí)紅?！俺鋈Α庇帧俺霾省薄?/p>

中研普華依托專業(yè)數(shù)據(jù)研究體系，對(duì)行業(yè)海量信息進(jìn)行系統(tǒng)性收集、整理、深度挖掘和精準(zhǔn)解析，致力于為各類客戶提供定制化數(shù)據(jù)解決方案及戰(zhàn)略決策支持服務(wù)。通過(guò)科學(xué)的分析模型與行業(yè)洞察體系，我們助力合作方有效控制投資風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化運(yùn)營(yíng)成本結(jié)構(gòu)，發(fā)掘潛在商機(jī)，持續(xù)提升企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

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