在新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略深入推進與存量發(fā)展時代交匯的背景下，城市更新已從單一的物理空間改造升級為涵蓋經(jīng)濟、社會、文化、生態(tài)等多維度的系統(tǒng)性工程，成為破解城市發(fā)展瓶頸、推動高質(zhì)量發(fā)展的核心路徑。自2021年首次被寫入政府工作報告以來，其內(nèi)涵從“拆舊建新”轉(zhuǎn)向“有機更新”，強調(diào)通過功能重構、產(chǎn)業(yè)升級和社區(qū)治理提升城市綜合承載力。

城市更新是指對城市建成區(qū)的物質(zhì)空間、功能布局、生態(tài)環(huán)境、歷史文化等進行系統(tǒng)性改造和優(yōu)化，以提升城市品質(zhì)、改善人居環(huán)境、促進經(jīng)濟發(fā)展和社會進步。近年來，隨著城市化進程的加速和城市功能的不斷演變，城市更新已成為推動城市高質(zhì)量發(fā)展的重要手段。

城市更新產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

當前，中國城市更新行業(yè)正處于快速發(fā)展階段。在實踐層面，城市更新項目在全國各地廣泛開展，涵蓋了老舊小區(qū)改造、歷史文化街區(qū)保護、工業(yè)遺產(chǎn)活化利用等多個領域。其中老舊小區(qū)改造作為核心發(fā)力點，已從基礎類設施修復向完善類適老化改造、提升類社區(qū)服務延伸，集成幸福食堂、四點半課堂等公共服務功能。

據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部數(shù)據(jù)，2025年，全國計劃新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)2.5萬個。根據(jù)各地統(tǒng)計上報數(shù)據(jù)，1~9月份，全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)2.43萬個。分地區(qū)看，河北、遼寧、吉林、上海、江蘇、安徽、海南、重慶、陜西、青海、新疆生產(chǎn)建設兵團等11個地區(qū)已完成年度城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造計劃。

技術革新推動城市更新從勞動密集型向知識密集型升級。綠色技術成為項目標配，分布式能源系統(tǒng)、雨水收集利用、光伏屋頂(BIPV)等技術提升建筑能效，生態(tài)修復項目通過黑臭水體治理、綠地綠廊構建實現(xiàn)“藍綠交織”。數(shù)字化技術深度滲透全周期管理，BIM+GIS技術實現(xiàn)三維建模與管線沖突預判，無人機傾斜攝影為歷史建筑修復提供毫米級數(shù)字孿生模型，數(shù)字技術的應用使施工周期縮短、改造精度提升。技術創(chuàng)新不僅優(yōu)化項目實施效率，更重塑行業(yè)競爭格局，具備綠色技術集成能力與數(shù)字化管理經(jīng)驗的主體將占據(jù)市場優(yōu)勢。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2025-2030年城市更新產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來發(fā)展現(xiàn)狀趨勢預測報告》分析：

當前，城市更新產(chǎn)業(yè)正站在從“規(guī)模擴張”向“質(zhì)量提升”轉(zhuǎn)型的關鍵節(jié)點。政策紅利的持續(xù)釋放與市場主體的積極參與，已推動行業(yè)完成初步的量的積累，形成覆蓋全國的項目布局與多元化的實施路徑。然而，隨著存量空間改造進入深水區(qū)，歷史文化保護與商業(yè)開發(fā)的平衡、資金長效機制的構建、社區(qū)治理能力的提升等挑戰(zhàn)日益凸顯。未來，行業(yè)需從“物理空間更新”向“價值體系重構”跨越，通過政策創(chuàng)新破解資源約束，通過技術融合提升項目品質(zhì)，通過多元共治激活社會參與，實現(xiàn)從單一項目改造到城市功能系統(tǒng)性升級、從短期經(jīng)濟效益到長期可持續(xù)發(fā)展的轉(zhuǎn)變。這一轉(zhuǎn)型不僅是產(chǎn)業(yè)自身發(fā)展的必然要求，更是城市高質(zhì)量發(fā)展與人民美好生活需求的核心支撐。

城市更新產(chǎn)業(yè)未來趨勢預測

趨勢一：跨界融合成為主流發(fā)展模式

文化創(chuàng)意、科技創(chuàng)新與城市更新的深度融合將重塑產(chǎn)業(yè)形態(tài)。文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)通過歷史建筑活化、非遺業(yè)態(tài)植入等方式，為城市更新注入文化內(nèi)涵，如工業(yè)遺存改造為文創(chuàng)園區(qū)、歷史街區(qū)轉(zhuǎn)型為文化體驗目的地;科技創(chuàng)新則通過智慧城市平臺、物聯(lián)網(wǎng)技術提升城市治理效率，推動“數(shù)字孿生城市”建設，實現(xiàn)基礎設施智能化運維與公共服務精準化供給。此外，“生態(tài)+產(chǎn)業(yè)”“社區(qū)+商業(yè)”等跨界模式將加速涌現(xiàn)，例如生態(tài)修復項目與文旅產(chǎn)業(yè)結(jié)合、老舊小區(qū)改造集成健康管理、養(yǎng)老托育等服務功能，形成“空間更新—業(yè)態(tài)創(chuàng)新—價值提升”的閉環(huán)。

趨勢二：可持續(xù)發(fā)展貫穿全生命周期

綠色低碳與可持續(xù)發(fā)展將成為城市更新的核心準則。政策層面將強化碳減排目標約束，推動超低能耗建筑、近零碳社區(qū)建設，鼓勵可再生能源在更新項目中的規(guī)模化應用;市場層面將建立“綠色更新”評價體系，容積率獎勵、稅收優(yōu)惠等政策向綠色項目傾斜;技術層面則通過循環(huán)經(jīng)濟模式實現(xiàn)資源高效利用，如建筑垃圾資源化回收、既有建筑節(jié)能改造等。同時，可持續(xù)發(fā)展將延伸至社會維度，通過保留原住民、完善公共服務、促進社區(qū)融合，實現(xiàn)生態(tài)、經(jīng)濟、社會的協(xié)同可持續(xù)。

趨勢三：治理模式邁向多元共治與精細化

城市更新將從“政府主導”轉(zhuǎn)向“政府引導、市場運作、社會參與”的多元共治格局。政府通過規(guī)劃管控、政策激勵與監(jiān)督評估發(fā)揮引導作用，企業(yè)、社會組織、居民等主體通過社區(qū)規(guī)劃師制度、居民議事會、眾籌共建等方式參與項目設計與實施，形成“自上而下規(guī)劃+自下而上參與”的雙軌機制。地方層面將進一步深化“一城一策”，結(jié)合城市資源稟賦探索差異化路徑：一線城市聚焦存量土地高效利用與產(chǎn)業(yè)升級，二三線城市側(cè)重基礎設施補短板與公共服務均等化，縣域市場則依托鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略推動城鄉(xiāng)融合更新。治理能力的提升將推動城市更新從“項目管理”向“城市治理”深度滲透。

趨勢四：融資機制創(chuàng)新拓寬資金渠道

資金保障機制將從“政府投入”向“多元融資”拓展。公募REITs擴容將覆蓋更多城市更新領域，保障性租賃住房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、生態(tài)修復項目通過資產(chǎn)證券化實現(xiàn)退出閉環(huán);超長期特別國債、城市更新專項債券等政策工具將持續(xù)發(fā)力，降低項目融資成本;社會資本通過PPP模式、城市更新基金等參與項目，形成“政府資金撬動社會資本”的杠桿效應。同時，融資模式將與項目收益掛鉤，鼓勵“投資+運營+增值服務”的市場化回報機制，吸引長期資本入局，緩解城市更新項目“投資大、周期長”的資金壓力。

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