棚改貨幣化安置政策調(diào)整勢(shì)在必行 貨幣化安置是什么意思

• 2018年10月10日 GuoMeng來(lái)源：證券時(shí)報(bào) 984 62
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  技術(shù)升級(jí)提升競(jìng)爭(zhēng)力，行業(yè)轉(zhuǎn)型增強(qiáng)優(yōu)勢(shì)，城市更新行業(yè)企業(yè)如何選擇？

  城市更新，是指將城市中已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代化城市社會(huì)生活的地區(qū)作必要的、有計(jì)劃的改建活動(dòng)?，F(xiàn)階段多講為城市建成區(qū)包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等進(jìn)行綜合整治、功能改變或...

日前，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確，要因地制宜調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策，商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。

棚改貨幣化安置政策調(diào)整勢(shì)在必行

日前，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確，要因地制宜調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策，商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。這是繼今年7月中旬住建部在吹風(fēng)會(huì)上詳解棚改安置政策后，國(guó)務(wù)院對(duì)棚改安置政策的最新定調(diào)。

棚改安置政策之所以備受關(guān)注，是因?yàn)榕锔氖玛P(guān)千千萬(wàn)萬(wàn)群眾安居樂(lè)業(yè)，不僅能改善住房困難家庭居住條件，還能拉動(dòng)投資消費(fèi)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，對(duì)近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展起到了重要的支撐作用。特別是棚改貨幣化安置方式，既促進(jìn)房地產(chǎn)去庫(kù)存又避免重復(fù)建設(shè)，在國(guó)家去庫(kù)存政策倡導(dǎo)下，成為三四線(xiàn)城市棚改安置的重要途徑，并且比例逐年提高，也加速了這些地方房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展。正因如此，今年6月有關(guān)“全國(guó)棚改叫?！?、“棚改貸款一刀切”等傳聞一出，立刻引發(fā)了市場(chǎng)的恐慌和地產(chǎn)股的下跌，可見(jiàn)市場(chǎng)對(duì)棚改貨幣化安置政策的高度敏感。

盡管棚改貨幣化安置政策在去庫(kù)存方面取得了顯著成效，但也帶動(dòng)部分城市房?jī)r(jià)明顯上漲，而不斷增強(qiáng)的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期又刺激了投機(jī)炒房需求，這與以棚改貨幣化安置為主的去庫(kù)存政策初衷不符，在當(dāng)前庫(kù)存市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生明顯變化的背景下，棚改貨幣化安置政策有必要因地制宜做出調(diào)整和完善。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前百城住宅庫(kù)存已經(jīng)連續(xù)37個(gè)月同比下跌，庫(kù)存去化周期僅為9個(gè)月，處于歷史低位。其中，三四線(xiàn)城市的去化周期達(dá)到了2009年以來(lái)的最低值。這種情況下，應(yīng)控制棚改貨幣化安置比例，更多采取新建棚改安置房的方式。

實(shí)際上，住建部在今年7月中旬的吹風(fēng)會(huì)上曾明確表示，要因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置，商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的地方，應(yīng)有針對(duì)性地及時(shí)調(diào)整棚改安置政策。而此次國(guó)務(wù)院會(huì)議進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。這也給了市場(chǎng)一個(gè)明確預(yù)期，即貨幣化安置政策要調(diào)整收緊，但不會(huì)全面取消，商品住房庫(kù)存量較大的地方，仍可繼續(xù)推進(jìn)棚改貨幣化安置。不僅如此，既定的新的3年棚改計(jì)劃仍會(huì)加快推進(jìn)實(shí)施，并且會(huì)繼續(xù)加大財(cái)政和金融支持力度，但考慮到金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，各地需根據(jù)自身財(cái)力來(lái)制定棚改任務(wù)，嚴(yán)禁借棚改之名盲目舉債。

因此，對(duì)于此次棚改貨幣化安置政策的調(diào)整，市場(chǎng)不必過(guò)分擔(dān)憂(yōu)。部分住宅庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力大的市縣取消貨幣化安置政策后，仍會(huì)通過(guò)新建棚改安置房來(lái)改善困難家庭住房需求，住房供給的增加也有利于房?jī)r(jià)走穩(wěn)。而庫(kù)存量較大的地方，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將得到棚改貨幣化安置政策的支撐。此次政策調(diào)整也是為了更好體現(xiàn)住房居住屬性，讓更多住房困難群眾早日住進(jìn)新居。

貨幣化安置

貨幣化安置有三種形式：

1、居民自行購(gòu)買(mǎi)商品房;

2、政府購(gòu)買(mǎi)商品房賣(mài)給安置居民;

3、直接給與貨幣補(bǔ)償。

這三種形式各有特點(diǎn)。對(duì)于選擇自行購(gòu)買(mǎi)商品房的居民，政府將引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商將普通商品房轉(zhuǎn)為安置房，棚改居民可自行購(gòu)買(mǎi);政府購(gòu)買(mǎi)商品房賣(mài)給棚改戶(hù)這種形式，通常價(jià)格不會(huì)高于所在城市均價(jià);貨幣補(bǔ)償則針對(duì)那些住房需求已經(jīng)得到解決，且本人愿意接受貨幣補(bǔ)償?shù)木用瘛?/p>

貨幣化安置的優(yōu)點(diǎn)

政府提出在2016年貨幣化安置的比例不能低于50%，并將貨幣化安置方式逐漸確定為主流安置方式。它的優(yōu)點(diǎn)主要有兩點(diǎn)：

1、過(guò)渡期短。被安置群體不用等待太久，貨幣化安置所需的房子直接來(lái)自于存量房市場(chǎng)。政府也能節(jié)省大量過(guò)渡安置費(fèi)。

2、購(gòu)買(mǎi)存量房，可選度更好，能滿(mǎn)足不同人群的需求。

3、*重要的是，能夠消化一部分庫(kù)存。

為了鼓勵(lì)貨幣化安置的推行，各地正在采取以下三類(lèi)措施：

1、財(cái)政資金。財(cái)政資金安排專(zhuān)項(xiàng)撥款，并給與按期搬遷家庭一定額度的補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì);

2、貸款融資。這主要是通過(guò)國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行定向貸款。為了鼓勵(lì)選擇貨幣化安置，被安置群體購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)還可享受貸款利率折扣等優(yōu)惠措施。

3、稅費(fèi)支持。通過(guò)在交易環(huán)節(jié)減免契稅、營(yíng)業(yè)稅等措施，鼓勵(lì)人們選擇貨幣化安置。

貨幣化安置確實(shí)是解決庫(kù)存的有效措施，不過(guò)在貨幣化安置的過(guò)程中，如何讓選擇貨幣化安置的人群得到住房保證，需要政府在政策制定時(shí)考慮周全，比如兒女入學(xué)問(wèn)題，是否能在原址劃片學(xué)校上學(xué)等。

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