廣州11.06億元底價(jià)成交4宗商業(yè)用地 全國商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供需及細(xì)分市場(chǎng)分析

• 2021年2月5日 HuangJiang來源：互聯(lián)網(wǎng) 425 21
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在疫情爆發(fā)初期，受疫情影響以及出于對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的考慮，部分項(xiàng)目的工期和入市進(jìn)程出現(xiàn)一定時(shí)期的延后。在疫情得到有效防控后，高品質(zhì)寫字樓的新項(xiàng)目均開始陸續(xù)入市。據(jù)高力國際發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年國內(nèi)甲級(jí)寫字樓整體新增供應(yīng)量達(dá)到360萬平方米，僅比2019年減少21萬

商業(yè)地產(chǎn)，指作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，故又名做商鋪地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅。

2月5日，廣州市集中出讓4宗商業(yè)用地，均以底價(jià)成交，成交價(jià)合計(jì)約11.06億元，總計(jì)容建筑面積約13.03萬平方米。其中，成交價(jià)最高的為白云區(qū)嘉禾街望崗村移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園AB2115017、AB2115022地塊，成交價(jià)即起始價(jià)約5.21億元，競(jìng)得人為廣州白云尚律至理投資運(yùn)營有限公司。該地塊位于嘉禾街望崗村，宗地面積約2.42萬平方米，可建設(shè)面積約1.32萬平方米，計(jì)容建設(shè)面積約6.26萬平方米。

出讓文件規(guī)定，該地塊須建設(shè)成智能法律服務(wù)產(chǎn)業(yè)園，建成后土地受讓方自持物業(yè)不得低于項(xiàng)目計(jì)算容積率總建筑面積50%，自持年限與土地出讓年限一致，自持物業(yè)不得分割處分。

與此同時(shí)，白云區(qū)嘉禾街望崗村移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園AB2115023地塊由廣州魅視通信科技有限公司以底價(jià)1.58億元競(jìng)得。該地塊宗地面積9701平方米，計(jì)容建設(shè)面積約2.16萬平方米。

此外，今天成交的還有另兩宗地塊，均為天河區(qū)航天奇觀一期北地塊。其中AT1003006地塊以2.66億元成交，計(jì)容建筑面積約2.92萬平方米，該地塊所開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)為電商運(yùn)營;AT1003063地塊成交價(jià)約1.61億元，計(jì)容建筑面積約1.69萬平方米。根據(jù)要求，競(jìng)買人或其股東方須為從事投資咨詢、投資管理服務(wù)的企業(yè)，具備2019年度中國互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)成員單位資格。

全國商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供需呈現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)

多家商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)近日發(fā)布報(bào)告預(yù)測(cè)，受經(jīng)濟(jì)增速加快、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)以及國家開放程度提高等多重因素影響，內(nèi)資企業(yè)對(duì)寫字樓產(chǎn)業(yè)園的需求得到提升，同時(shí)吸引更多外資企業(yè)的進(jìn)駐;業(yè)主、租戶、投資者等市場(chǎng)主體紛紛開始轉(zhuǎn)變思維模式，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期、不斷調(diào)整策略，積極應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)，中國商業(yè)地產(chǎn)有望進(jìn)一步復(fù)蘇。

伴隨著總體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步復(fù)蘇，商業(yè)地產(chǎn)租賃市場(chǎng)供應(yīng)端與需求端表現(xiàn)全面好轉(zhuǎn)，下行趨勢(shì)回穩(wěn)。在疫情爆發(fā)初期，受疫情影響以及出于對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的考慮，部分項(xiàng)目的工期和入市進(jìn)程出現(xiàn)一定時(shí)期的延后。在疫情得到有效防控后，高品質(zhì)寫字樓的新項(xiàng)目均開始陸續(xù)入市。據(jù)高力國際發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年國內(nèi)甲級(jí)寫字樓整體新增供應(yīng)量達(dá)到360萬平方米，僅比2019年減少21萬平方米。

疫情之下，新交付樓宇得益于企業(yè)對(duì)辦公空間健康化、智慧化的要求，品質(zhì)得到提升。高品質(zhì)的辦公樓宇不僅可以為國內(nèi)企業(yè)改善辦公空間環(huán)境提供更多的優(yōu)質(zhì)選擇，同時(shí)也將為全球企業(yè)在中國的發(fā)展提供更加優(yōu)質(zhì)的辦公環(huán)境和服務(wù)體驗(yàn)。

從需求端來看，隨著國內(nèi)疫情得到較好控制，經(jīng)濟(jì)和商務(wù)活動(dòng)回歸正軌，國內(nèi)寫字樓市場(chǎng)的新增需求也呈現(xiàn)回升態(tài)勢(shì)，反映出市場(chǎng)較強(qiáng)的抗壓能力、修復(fù)能力和旺盛活力。

仲量聯(lián)行市場(chǎng)報(bào)告指出，寫字樓市場(chǎng)年末穩(wěn)健復(fù)蘇，拉動(dòng)全年凈吸納量企穩(wěn)回升。2020年全年，四個(gè)一線城市共錄得凈吸納量146萬平方米，市場(chǎng)出現(xiàn)多起來自新經(jīng)濟(jì)頭部企業(yè)的大面積租賃交易。二線城市辦公樓市場(chǎng)的需求在年末回升明顯，全年共錄得凈吸納量133萬平方米。

尤其值得一提的是，四季度一線和主要二線城市寫字樓凈吸納量錄得143萬平方米，超越前三季度的總和，基本回到疫情前的平均水平。北京全年6.9萬平方米的凈吸納量，超過80%在第四季度出現(xiàn);武漢四季度則貢獻(xiàn)了全年所有的凈吸納量正值。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，四季度企業(yè)對(duì)寫字樓需求快速回暖，凸顯了整體市場(chǎng)持續(xù)復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)，并且這一態(tài)勢(shì)將在2021年得到延續(xù)。

中國商業(yè)地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)分析

2019年，寫字樓租賃市場(chǎng)可謂極其慘淡，北京CBD地區(qū)的寫字樓租金都出現(xiàn)了明顯的下降，一些很核心的地段，租金已經(jīng)降到了每平米每天5-6塊錢，這在前幾年是不可想象的。數(shù)據(jù)顯示，2019年四季度，受中央商務(wù)區(qū)的中信大廈和正大中心等項(xiàng)目相繼入市，為市場(chǎng)帶來約58.8萬平方米的新增供應(yīng)影響。2019年北京全市甲級(jí)寫字樓年度供應(yīng)量超百萬，全市甲級(jí)寫字樓總存量攀升至1114萬平方米。北京寫字樓空置率同比上升。跟北京差不多的是深圳和上海，這種超一線大城市的寫字樓空置率在不斷地上升，數(shù)據(jù)顯示，深圳的寫字樓空置率甚至超過了20%，北京空置率也達(dá)到了15.9%，上?？罩寐矢且?8.5%創(chuàng)下了近十年新高。

1、2016-2018年寫字樓存量市場(chǎng)分析

圖表：甲級(jí)寫字樓存量及未來供應(yīng)

數(shù)據(jù)來源：中研普華產(chǎn)業(yè)研究院整理

2、2016-2018年寫字樓增量市場(chǎng)分析

圖表：寫字樓竣工面積(萬方)及增速情況

數(shù)據(jù)來源：中研普華產(chǎn)業(yè)研究院整理

2018年供應(yīng)高峰持續(xù)上行，CBRE監(jiān)測(cè)的主要17個(gè)城市寫字樓新增供應(yīng)接近850萬平方米。一線城市新增供應(yīng)380萬平方米，與2017年基本持平。滬深將繼續(xù)看到百萬平方米級(jí)別的充沛供應(yīng)，北京CBD、望京和麗澤區(qū)域項(xiàng)目集中上市迎來久違的供應(yīng)釋放。二線城市新增供應(yīng)大幅上漲50%，天津、沈陽、蘇州、寧波、武漢和長沙供應(yīng)壓力較大。

欲了解更詳實(shí)的中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析請(qǐng)點(diǎn)擊中研普華報(bào)告《2021-2025年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)深度發(fā)展研究與“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告》

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