重磅 購房首付比 存量房貸利率調整 如何看存量房貸利率調整的影響

• 李波 2023年9月1日 來源：中研普華集團、央視財經、中研網 666 39
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中國人民銀行、金融監(jiān)管總局8月31日聯合發(fā)布《關于調整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》。中國人民銀行 國家金融監(jiān)督管理總局關于調整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知

中國人民銀行、金融監(jiān)管總局8月31日聯合發(fā)布《關于調整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》。中國人民銀行 國家金融監(jiān)督管理總局關于調整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知

中國人民銀行上海總部，各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市分行;國家金融監(jiān)督管理總局各監(jiān)管局;各國有商業(yè)銀行，中國郵政儲蓄銀行，各股份制商業(yè)銀行：

為落實黨中央、國務院決策部署，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，適應我國房地產市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，更好滿足剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局決定調整優(yōu)化差別化住房信貸政策?，F就有關事項通知如下：

一、對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。

二、首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現行規(guī)定執(zhí)行，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率加20個基點。

三、中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局各派出機構按照因城施策原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區(qū)內各城市房地產市場形勢及當地政府調控要求，自主確定轄區(qū)內各城市首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例和利率下限。

四、銀行業(yè)金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確定的最低首付款比例和利率下限，結合本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體首付款比例和利率水平。

中國人民銀行 國家金融監(jiān)督管理總局關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知中國人民銀行上?？偛?，各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市分行;國家金融監(jiān)督管理總局各監(jiān)管局;各國有商業(yè)銀行，中國郵政儲蓄銀行，各股份制商業(yè)銀行：

為落實黨中央、國務院決策部署，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，引導商業(yè)性個人住房貸款借貸雙方有序調整優(yōu)化資產負債，規(guī)范住房信貸市場秩序，現就降低存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率有關事項通知如下：

一、存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款，是指2023年8月31日前金融機構已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個人住房貸款，或借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的其他存量住房商業(yè)性個人住房貸款。

二、自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款。

新發(fā)放貸款的利率水平由金融機構與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場報價利率(LPR)上的加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。新發(fā)放的貸款只能用于償還存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款，仍納入商業(yè)性個人住房貸款管理。

三、自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人亦可向承貸金融機構提出申請，協(xié)商變更合同約定的利率水平，變更后的貸款合同利率水平應符合本通知第二條的規(guī)定。

四、金融機構應嚴格落實相關監(jiān)管要求，對借款人申請經營性貸款和個人消費貸款等貸款的用途進行穿透式、實質性審核，并明確提示風險。

對存在協(xié)助借款人利用經營性貸款和個人消費貸款等違規(guī)置換存量商業(yè)性個人住房貸款行為的中介機構一律不得進行合作，并嚴肅處理存在上述行為的內部人員。

五、各金融機構要抓緊制定具體操作細則，做好組織實施，提高服務水平，及時響應借款人申請，盡可能采取便捷措施，降低借款人操作成本，確保本通知有關要求落實到位。

六、中國人民銀行和金融監(jiān)管總局各分支機構要將本通知立即轉發(fā)轄內地方法人金融機構，督促貫徹執(zhí)行，有效維護市場秩序。本通知自2023年9月25日起實施。此前相關規(guī)定與本通知不一致的，以本通知為準。

中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局有關負責人就調整優(yōu)化住房信貸政策有關問題答記者問

問:差別化住房信貸政策調整優(yōu)化的背景是什么?答：7月24日中央政治局會議明確，適應我國房地產市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調整優(yōu)化房地產政策，因城施策用好政策工具箱。

7月31日國務院常務會議提出，根據不同需求、不同城市等推出有利于房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策舉措，加快研究構建房地產業(yè)新發(fā)展模式。

為貫徹落實黨中央、國務院決策部署，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局發(fā)布通知，對現行差別化住房信貸政策進行了調整優(yōu)化，支持各地因城施策用好政策工具箱，引導個人住房貸款實際首付比例和利率下行，更好滿足剛性和改善性住房需求。

問:此次差別化住房信貸政策調整優(yōu)化的重點是什么?答：一是統(tǒng)一全國商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限。

不再區(qū)分實施“限購”城市和不實施“限購”城市，首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。

二是：將二套住房利率政策下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率(LPR)加20個基點。首套住房利率政策下限仍為不低于相應期限LPR減20個基點。

各地可按照因城施策原則，根據當地房地產市場形勢和調控需要，自主確定轄區(qū)內首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。

問:為什么要降低存量首套住房貸款利率?答：近年來我國房地產市場供求關系發(fā)生了重大變化，借款人和銀行對于有序調整優(yōu)化資產負債均有訴求。存量住房貸款利率的下降，對借款人來說，可節(jié)約利息支出，有利于擴大消費和投資。

對銀行來說，可有效減少提前還貸現象，減輕對銀行利息收入的影響。同時，還可壓縮違規(guī)使用經營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風險隱患。

為更好適應上述新形勢，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局明確按照市場化、法治化原則，支持鼓勵銀行與借款人協(xié)商調整存量首套住房貸款利率。

問:哪些存量首套住房貸款可以申請降低利率?如何申請?

答：符合條件的存量首套住房貸款是指，2023年8月31日前金融機構已發(fā)放，已簽訂合同但未發(fā)放的，以及借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的存量住房商業(yè)性個人住房貸款。

對于符合條件的存量住房貸款，自2023年9月25日起，可由借款人主動向承貸銀行提出申請，也鼓勵銀行以發(fā)布公告、批量辦理等方式，為借款人提供更為便利的服務。調整方式上，既可以變更合同約定的住房貸款利率加點幅度，也可以由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款。

具體利率調整幅度由借貸雙方協(xié)商確定，但調整后的利率，不能低于原貸款發(fā)放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。

新發(fā)放貸款只能用于償還存量貸款，仍納入商業(yè)性個人住房貸款管理。中國人民銀行、金融監(jiān)管總局將密切關注市場動態(tài)，引導銀行與客戶遵循市場化、法治化原則進行自主協(xié)商，有序降低存量住房貸款利率，維護好市場競爭秩序。

如何看存量房貸利率調整的影響

8月1日，中國人民銀行、國家外匯管理局召開2023年下半年工作會議。會議指出“指導商業(yè)銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率”。

調整存量房貸利率主要是為了應對今年上半年居民集中提前還貸的行為，降低居民提前還貸意愿，保證銀行經營與信貸的穩(wěn)定性。

今年上半年個人住房貸款累計發(fā)放了3.5萬億元，個人住房貸款余額減少2000億元，以此推算今年上半年個人住房貸款償還規(guī)模為3.7萬億元，同比多增近1.3萬億元。

年中政治局會議提出“適應我國房地產市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調整優(yōu)化房地產政策”，央行也指出“過去在市場長期過熱階段陸續(xù)出臺的政策存在邊際優(yōu)化空間”。

調整存量房貸利率是這一線索下的政策之一。從央行工作會議的表述來看，除存量房貸利率調整外，后續(xù)地產領域政策至少還包括進一步推進保交樓與地產紓困、支持城中村改造、引導首付比例下行等。

存量房貸利率調整帶來息差壓力，理論上可以通過降息、降準來解決。從影響上來看，調整存量房貸利率意義之一是降低居民部門的債務負擔，穩(wěn)定消費。

根據中研普華研究院撰寫的《2022-2027年中國住房貸款行業(yè)市場深度調研及投資策略預測報告》顯示：

住房貸款行業(yè)市場調研及投資分析

住房貸款行業(yè)中，業(yè)內專家分析稱，作為貸款市場報價利率，LPR保持不變是立足于宏觀經濟整體平穩(wěn)發(fā)展的角度，是貨幣政策保持穩(wěn)健的表現，而房貸利率上浮，反映出監(jiān)管對房地產市場的定向調控，反映出未來樓市降低居民購房杠桿、防范居民住房金融風險的調控趨勢。

央行與銀保監(jiān)會聯合發(fā)布了《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，給金融機構劃定了房地產貸款占比上限和個人住房貸款占比上限“兩道紅線”，規(guī)定工農中建交、國開行和郵儲等大型銀行，房地產貸款占比上限是40%，個人住房貸款占比上限為32.5%;城市商業(yè)銀行等小型銀行的貸款上限則分別為22.5%、17.5%。

因此，銀行對房地產的貸款和對個人的住房貸款都被設置了上限，需通過加息、延長貸款周期甚至停貸的方式，調劑上限壓力。

目前房地產行業(yè)處于飽和狀態(tài)，但在國家近兩年連續(xù)頒發(fā)二胎、三胎政策，未來人們住房面積需求會不斷增大。

隨著“房住不炒”政策初見成效，市場降溫明顯。開年以來，房地產市場政策持續(xù)收緊。房住不炒下，這一趨勢還在繼續(xù)。

未來10年中國宏觀經濟仍將有望保持穩(wěn)步發(fā)展，帶動房地產市場穩(wěn)步上升。城鎮(zhèn)化已成為整個中國未來發(fā)展的必然趨勢，到2030年我國住房貸款要達到70%，未來近20年還將有約3億人由農村轉移到城市。

個人住房貸款投放力度加大

國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布數據顯示：上半年，人民幣貸款新增15.7萬億元，同比多增2.02萬億元。銀行保險新增債券投資6.4萬億元。

保險公司原保險保費收入3.2萬億元，同比增長12.5%，提供風險保障金額6930萬億元，賠款與給付支出9151億元，同比增長17.8%。具體來看，持續(xù)加大重點領域和薄弱環(huán)節(jié)支持力度。一是投放力度加大。

2023年第一季度，中央層面在堅持“房住不炒”的政策底線基礎上，不斷推出新的積極性房地產政策措施，來促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

上半年，制造業(yè)貸款新增3.5萬億元，同比多增1861億元。普惠型小微企業(yè)貸款新增3.8萬億元，同比多增1.1萬億元。民營企業(yè)貸款新增5.5萬億元，同比多增9016億元。二是服務方式優(yōu)化。

上半年末，企業(yè)類中長期貸款同比增長17.9%，企業(yè)類信用貸款同比增長23.4%，循環(huán)貸款余額同比增長27.3%，均高于各項貸款平均增速。普惠型小微企業(yè)貸款平均利率同比下降0.49個百分點，民營企業(yè)貸款平均利率同比下降0.25個百分點。

個人住房貸款投放力度加大，92%用于支持購買首套房，合理滿足剛需群體信貸需求。住房租賃貸款同比增長90.2%。保障性安居工程貸款持續(xù)增長。積極支持就業(yè)創(chuàng)業(yè)，創(chuàng)業(yè)擔保貸款同比增長14.9%。

住房貸款行業(yè)報告同時揭示了市場潛在需求與潛在機會，為戰(zhàn)略投資者選擇恰當的投資時機和公司領導層做戰(zhàn)略規(guī)劃提供準確的市場情報信息及科學的決策依據，同時對政府部門也具有極大的參考價值。

未來，住房貸款行業(yè)發(fā)展前景如何?想了解關于更多行業(yè)專業(yè)分析，請點擊《2022-2027年中國住房貸款行業(yè)市場深度調研及投資策略預測報告》。

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