2025年城市更新行業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢分析

城市更新作為推動城市高質量發(fā)展的重要手段，正逐漸成為城市發(fā)展的新引擎。隨著中國城鎮(zhèn)化率的不斷提升，城市發(fā)展邁入存量時代，城市更新成為破解空間資源匱乏、發(fā)展機制轉型難題的關鍵路徑。自2021年城市更新首次寫入政府工作報告以來，這一領域已撬動投資超13.7萬億元，實施項目達15.4萬個。

一、城市更新的定義與分類

1. 定義

城市更新是指對城市中不適應現(xiàn)代化社會生活的舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村等進行綜合整治、功能改變或拆除重建的活動。其核心目標在于完善城市功能、優(yōu)化產業(yè)結構、改善人居環(huán)境，并推進土地、能源、資源的節(jié)約集約利用。

2. 分類

城市更新方式主要包括拆除重建、綜合整治和功能改變三種類型。拆除重建針對建筑物及市政設施全面惡化的區(qū)域;綜合整治適用于建筑尚可使用但設施老化的區(qū)域;功能改變則通過調整建筑物使用功能實現(xiàn)更新。

二、城市更新行業(yè)現(xiàn)狀

1. 市場規(guī)模與增長趨勢

據(jù)中研普華產業(yè)研究院的《2025-2030年中國城市更新行業(yè)市場調查分析及發(fā)展前景展望報告》顯示，2025年中國城市更新市場規(guī)模預計突破8.6萬億元，同比增長18.3%。截至2024年底，全國571個城市累計實施城市更新項目6.5萬個，總投資額達5.8萬億元。預計到2029年，行業(yè)投資規(guī)模將超過9萬億元。

2. 政策支持體系

中央層面持續(xù)完善政策工具箱：容積率獎勵試點(如上海歷史建筑保護容積率轉移)、稅收優(yōu)惠延長(企業(yè)所得稅減免至2030年)、REITs擴容(保障性租賃住房、產業(yè)園區(qū)納入公募REITs)等政策形成合力。地方層面，北京、上海、廣州等40余個城市出臺專項規(guī)劃，明確更新方向與實施路徑。

3. 產業(yè)鏈結構

上游工程技術提供方涵蓋規(guī)劃設計、建筑材料供應等領域;中游開發(fā)企業(yè)分兩級運作，地方政府與城投公司主導一級開發(fā)，地產企業(yè)聚焦二級商業(yè)化運作;下游運營涉及住宅、商業(yè)、園區(qū)等多業(yè)態(tài)。行業(yè)呈現(xiàn)“政府主導+市場運作”雙輪驅動特征。

4. 區(qū)域發(fā)展分化

北上廣深核心區(qū)更新項目投資強度達3.8萬元/㎡，三四線城市不足0.7萬元/㎡。業(yè)態(tài)重構顯著：工業(yè)遺存改造占比提升至29%，老舊小區(qū)改造增速放緩至7%。市場化運作項目平均收益率12.8%，政府主導項目ROI僅4.3%，形成差異化發(fā)展格局。

三、城市更新行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)

1. 資金籌措壓力

城市更新項目普遍存在資金需求大、回報周期長的特點。盡管政策性信貸資金、專項債券等支持力度加大，但社會資本參與仍面臨隱性債務風險、收益分配機制不完善等障礙。

2. 利益協(xié)調難題

項目實施涉及政府、企業(yè)、居民等多方主體，利益訴求差異顯著。特別是在拆除重建類項目中，拆遷補償標準、安置方案等易引發(fā)矛盾，影響項目推進效率。

3. 技術標準缺失

綠色建筑認證、智慧城市管理等領域缺乏統(tǒng)一標準，導致項目實施過程中存在技術路徑選擇困難、質量監(jiān)管缺位等問題。

4. 文化保護與開發(fā)的平衡

歷史街區(qū)、工業(yè)遺產等文化資源的保護與開發(fā)存在張力。過度商業(yè)化可能破壞文化原真性，而單純保護則難以實現(xiàn)經濟價值轉化。

四、城市更新行業(yè)未來發(fā)展趨勢

1. 低碳化轉型加速

住建部要求新建改造項目碳排放強度下降23%，綠色建筑認證標準(LEED、BREEAM等)應用范圍擴大。分布式能源系統(tǒng)、智能電網、雨水收集利用等技術成為標配，推動行業(yè)向綠色低碳方向演進。

2. 智慧化運營普及

據(jù)中研普華產業(yè)研究院的《2025-2030年中國城市更新行業(yè)市場調查分析及發(fā)展前景展望報告》分析預測，2025年數(shù)字孿生城市覆蓋率目標達50%，人工智能驅動的交通預測、停車管理、環(huán)境監(jiān)測等場景加速落地。智慧能源管理系統(tǒng)通過需求預測優(yōu)化能源供應，提升資源利用效率。

3. 場景革命深化

“15分鐘生活圈”設施配套標準全國推廣，社區(qū)經濟活力提升成為新焦點。重慶民主村社區(qū)改造案例顯示，二期工程通過引入商業(yè)業(yè)態(tài)、優(yōu)化公共空間，實現(xiàn)老舊社區(qū)向全齡友好型社區(qū)轉型。

4. 區(qū)域協(xié)同創(chuàng)新

大灣區(qū)探索港澳規(guī)則銜接，前海試點跨境建筑標準互認;成渝雙城共建巴蜀文化走廊，歷史街區(qū)活化利用率目標80%;長三角建立碳排放交易聯(lián)盟，覆蓋2000+項目，推動跨區(qū)域協(xié)同發(fā)展。

5. 投融資模式創(chuàng)新

平安不動產“投融管退”閉環(huán)模式實現(xiàn)項目退出收益率達IRR15%，國家電網在老舊小區(qū)推廣光儲充一體化，年降本超30%。EPC+F、投資人+EPC等模式探索時間換空間的實施路徑，緩解政府財政壓力。

五、案例分析

1. 上海張園城市更新項目

上海張園通過保留石庫門建筑肌理，引入高端商業(yè)、文化展覽等功能，實現(xiàn)歷史風貌保護與現(xiàn)代商業(yè)運營的平衡。項目采用“政府主導+市場運作”模式，通過容積率轉移、土地出讓金返還等政策工具，保障項目經濟可行性。

2. 深圳南頭古城改造

南頭古城以“微更新”理念推進，通過植入文創(chuàng)產業(yè)、優(yōu)化公共空間、完善基礎設施，實現(xiàn)城中村向文化創(chuàng)意街區(qū)的轉型。項目采用“政府+企業(yè)+居民”三方合作機制，確保各方利益訴求得到滿足。

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