2025年城市更新行業(yè)：把握政策紅利與市場需求的交匯點

城市更新行業(yè)為以建設創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現(xiàn)代化人民城市為核心目標，通過系統(tǒng)性重構城市空間、功能、產(chǎn)業(yè)與治理模式，推動城市高質量發(fā)展的綜合性工程。行業(yè)本質從“硬更新”轉向“軟更新”，強調以人為本、長效運營與多主體協(xié)同，成為破解城市發(fā)展瓶頸、釋放內需潛力、推動產(chǎn)業(yè)升級及實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的關鍵路徑。

一、行業(yè)現(xiàn)狀：政策、資本與技術三重驅動下的黃金時代

1.政策體系：從頂層設計到地方實踐的全面落地

中央層面，城市更新已上升為國家戰(zhàn)略。2025年首次國務院常務會議明確其為擴大內需的重要抓手，中央財政設立專項基金支持試點城市建設，并推動REITs擴容至保障性租賃住房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等領域，為市場化運作提供退出通道。地方層面，北京、上海、廣州等40余個城市出臺專項規(guī)劃，形成“中央統(tǒng)籌-地方創(chuàng)新”的雙軌機制。

2.市場格局：央地國企主導與市場化機構滲透并存

城市更新市場呈現(xiàn)“雙軌并行”特征：央地國企主導核心區(qū)域重大項目，承擔一級開發(fā)及基礎設施升級職能;市場化機構聚焦商業(yè)化運營，通過輕資產(chǎn)輸出、品牌管理等方式滲透細分領域。業(yè)態(tài)重構成為市場增量核心，工業(yè)遺存改造占比顯著提升，老舊小區(qū)改造從基礎型向完善型躍遷，社區(qū)經(jīng)濟活力顯著增強。

3.技術迭代：從勞動密集型向知識密集型轉型

BIM、智能建造機器人、數(shù)字孿生等技術重塑行業(yè)競爭力。雄安新區(qū)實現(xiàn)全域BIM建模，設計效率提升;智能建造機器人在多個省份應用，抹灰精度大幅提升，施工效率顯著提高。綠色技術成為標配，新建改造項目碳排放強度下降，綠色建筑認證標準應用范圍擴大。技術賦能推動行業(yè)從勞動密集型向知識密集型轉型，具備數(shù)字化能力的企業(yè)將在競爭中占據(jù)優(yōu)勢。

二、發(fā)展前景：三大趨勢引領行業(yè)未來

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院《2025-2030年版城市更新產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告》顯示：

1.區(qū)域協(xié)同：城市群成為更新主戰(zhàn)場

京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)等核心區(qū)域依托產(chǎn)業(yè)基礎和資本優(yōu)勢，形成“政策協(xié)同-資源整合-模式輸出”的聯(lián)動機制。例如，前海試點跨境建筑標準互認，推動深港規(guī)則銜接;南京夫子廟、老門東等項目通過保護與開發(fā)結合，成為城市更新市場亮點，帶動周邊土地溢價。區(qū)域協(xié)同不僅優(yōu)化資源配置，更推動標準統(tǒng)一，為全國性市場形成奠定基礎。

2.縣域下沉：三四線城市成為新藍海

中西部三四線城市通過新城開發(fā)加速補短板，縣域更新呈現(xiàn)“小而美”特征，重點聚焦基礎設施升級和公共服務完善。例如，某西部縣城通過EPC+F模式實施管網(wǎng)改造，引入社會資本解決財政壓力;某中部鄉(xiāng)鎮(zhèn)利用閑置校舍改造為文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園，激活鄉(xiāng)村經(jīng)濟?？h域市場雖單體規(guī)模較小，但憑借政策傾斜和低成本優(yōu)勢，吸引專業(yè)化企業(yè)布局，形成差異化競爭格局。

3.生態(tài)融合：跨行業(yè)合作催生新商業(yè)模式

城市更新與文旅、科技、金融等產(chǎn)業(yè)深度融合，催生新商業(yè)模式。金融機構創(chuàng)新產(chǎn)品支持更新項目，某商業(yè)銀行推出“更新貸”，通過未來收益權質押解決融資難題;某保險機構設立城市更新基金，重點投資綠色低碳項目。技術企業(yè)通過數(shù)字孿生、AI算法等技術賦能城市治理，例如南京城建集團首桿“AI+無人機”智慧路燈的啟用，構建起“空地一體”的感知網(wǎng)絡，推動傳統(tǒng)市政設施向智慧治理節(jié)點轉型。

三、投資戰(zhàn)略：把握政策紅利與市場需求的交匯點

1.聚焦核心區(qū)域與細分賽道

一線城市核心區(qū)更新項目投資強度高，適合重資產(chǎn)布局;新一線城市通過“公園+”“文旅+”業(yè)態(tài)融合，實現(xiàn)高投資回報率;縣域市場則需關注基礎設施升級和公共服務完善領域，通過EPC+F、投資人+EPC等模式實現(xiàn)輕資產(chǎn)運營。

2.創(chuàng)新投融資模式

政策性資金與市場化工具結合成為關鍵。專項債、中央預算內投資、政策性金融工具成為主要資金通道，企業(yè)需建立專業(yè)化融資對接能力，創(chuàng)新“政策性資金+市場化工具”的組合融資模式。例如，深圳安居集團發(fā)行全國首單保障房REITs，收益率符合市場預期，吸引社?；?、保險資金等長期資本入局。

3.平衡社會效益與經(jīng)濟效益

城市更新需兼顧文化傳承、生態(tài)保護與商業(yè)價值。例如，上海張園項目在保護石庫門建筑肌理的同時，引入高端商業(yè)、文化展覽等功能，實現(xiàn)歷史風貌保護與現(xiàn)代商業(yè)運營的平衡;廣州文沖東改造項目通過保留“鄉(xiāng)愁”元素，帶動周邊文旅消費增長。投資者需在項目設計中嵌入文化IP、低碳技術等元素，提升空間價值與社會認同感。

2025年城市更新行業(yè)正站在政策紅利與市場需求的交匯點上。隨著技術迭代加速和生態(tài)圈持續(xù)擴展，城市更新將超越空間改造范疇，成為推動城市治理現(xiàn)代化、產(chǎn)業(yè)轉型升級和社會價值創(chuàng)造的核心引擎。投資者需以長期主義視角布局，把握“內涵式發(fā)展”主線，在存量時代中挖掘增量價值。

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