2025年商鋪地產(chǎn)行業(yè)：“場景化”與“體驗性”

商鋪地產(chǎn)作為商業(yè)地產(chǎn)的核心載體，其定義已從傳統(tǒng)零售物業(yè)延伸至涵蓋辦公、文旅、健康等多元業(yè)態(tài)的復(fù)合型空間。廣義上，商鋪地產(chǎn)包括購物中心、商業(yè)街、專業(yè)市場、寫字樓等非住宅類物業(yè)，而現(xiàn)代商鋪更強調(diào)“場景化”與“體驗性”。這種演變反映出商鋪地產(chǎn)正從“空間租賃”向“內(nèi)容運營”轉(zhuǎn)型，開發(fā)商與運營商的角色逐漸模糊，取而代之的是“空間服務(wù)商”的定位。

一、行業(yè)現(xiàn)狀：結(jié)構(gòu)性分化與存量博弈并存

1. 區(qū)域市場分化加劇

一線城市憑借產(chǎn)業(yè)集聚與消費升級優(yōu)勢，成為商鋪地產(chǎn)的“安全島”。例如，深圳南山科技園的寫字樓空置率雖受互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)調(diào)整影響有所上升，但生物醫(yī)藥、人工智能等新興產(chǎn)業(yè)需求持續(xù)涌入，推動租金企穩(wěn)。反觀部分二線城市，由于前期過度供應(yīng)，商業(yè)綜合體空置率攀升至20%以上，部分項目甚至出現(xiàn)“招商難、運營虧”的困境。這種分化在三四線城市更為顯著：核心商圈商鋪租金保持穩(wěn)定，但非核心區(qū)域因人口外流導(dǎo)致空置率突破30%。

2. 業(yè)態(tài)創(chuàng)新與模式迭代加速

面對電商沖擊，實體商鋪通過“體驗經(jīng)濟”突圍。例如，成都遠洋太古里引入“沉浸式劇本殺體驗館”，單店月均客流量超5000人次;廣州正佳廣場將海洋館、雨林生態(tài)館與零售業(yè)態(tài)融合，打造“文旅+商業(yè)”新地標。運營模式上，輕資產(chǎn)輸出成為主流：華潤萬象生活通過品牌管理輸出，在管項目規(guī)模突破150個，管理面積超2000萬平方米。

二、未來趨勢：技術(shù)驅(qū)動與需求升級重塑行業(yè)格局

1. 數(shù)字化重構(gòu)消費體驗

元宇宙技術(shù)正在滲透商鋪地產(chǎn)領(lǐng)域。深圳海岸城推出“虛擬試衣間”，消費者通過AR設(shè)備可實時試穿全球新品，轉(zhuǎn)化率提升40%;杭州湖濱銀泰則利用大數(shù)據(jù)分析客流動線，將熱門品牌調(diào)整至低樓層，帶動整體銷售額增長。未來，商鋪將不再是孤立的空間，而是與線上平臺、物流網(wǎng)絡(luò)深度融合的“數(shù)字節(jié)點”。例如，京東“小時購”與萬達廣場合作，實現(xiàn)“線上下單、商場發(fā)貨、1小時送達”，推動實體商鋪成為“前置倉”。

2. 綠色化與健康化成為標配

ESG理念推動商鋪地產(chǎn)向低碳轉(zhuǎn)型。上海前灘國際商務(wù)區(qū)要求新建商業(yè)項目100%采用光伏建筑一體化(BIPV)技術(shù)，年發(fā)電量可滿足20%的公共區(qū)域用電需求;北京國貿(mào)商城通過安裝智能照明系統(tǒng)，能耗降低30%。健康化方面，后疫情時代消費者對空氣質(zhì)量、空間密度高度敏感，商鋪設(shè)計開始引入“新風(fēng)系統(tǒng)”“無接觸支付”等技術(shù)，例如廣州K11購物藝術(shù)中心在電梯內(nèi)安裝紫外線消毒裝置，客流量恢復(fù)至疫情前水平的90%。

三、投資策略：從“規(guī)模擴張”到“價值深耕”的轉(zhuǎn)變

據(jù)中研普華研究院《2024-2029年中國商鋪地產(chǎn)行業(yè)市場分析及發(fā)展前景預(yù)測報告》顯示：

1. 精準選址：聚焦高能級城市與核心區(qū)位

投資應(yīng)優(yōu)先選擇人口凈流入、產(chǎn)業(yè)支撐強的城市。例如，杭州未來科技城因阿里巴巴總部遷移，周邊商鋪租金年漲幅超15%;而成都天府新區(qū)作為國家級新區(qū)，商業(yè)用地成交價較2020年翻番。具體區(qū)位上，軌道交通站點500米范圍內(nèi)的“TOD項目”更具抗風(fēng)險能力，北京國貿(mào)站上蓋的銀泰中心，租金水平是周邊非地鐵物業(yè)的2倍。

2. 運營為王：構(gòu)建“內(nèi)容+流量”生態(tài)

投資者需關(guān)注運營商的“資源整合能力”與“數(shù)字化水平”。例如，華潤萬象生活通過“一點萬象”APP整合會員系統(tǒng)，實現(xiàn)跨項目積分互通，用戶復(fù)購率提升25%;大悅城控股則與抖音合作推出“線下探店+線上直播”模式，單場活動帶動銷售額超500萬元。未來，能夠提供“商業(yè)+產(chǎn)業(yè)+社區(qū)”綜合服務(wù)的運營商，將主導(dǎo)行業(yè)話語權(quán)。

3. 風(fēng)險對沖：布局多元化業(yè)態(tài)與退出渠道

為降低單一業(yè)態(tài)風(fēng)險，投資者可配置“零售+辦公+文旅”復(fù)合型項目。例如，上海前灘太古里中，零售業(yè)態(tài)占比60%，辦公占比30%，文旅占比10%，這種結(jié)構(gòu)使其在疫情期間仍能保持85%的出租率。退出渠道上，除傳統(tǒng)銷售外，REITs、類REITs與經(jīng)營性物業(yè)貸款成為重要選擇。2025年，商業(yè)地產(chǎn)類REITs發(fā)行規(guī)模突破800億元，平均分紅率達4.5%，顯著高于住宅類REITs。

結(jié)語：商鋪地產(chǎn)的“韌性生長”之道

2025年商鋪地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷從“規(guī)模競爭”到“價值競爭”的深刻變革。技術(shù)迭代、需求升級與政策引導(dǎo)，共同推動行業(yè)向“數(shù)字化、綠色化、精細化”方向演進。對于投資者而言，把握“核心城市+核心區(qū)位+核心運營”的三角邏輯，方能在存量時代實現(xiàn)“抗周期、高回報”的穩(wěn)健增長。正如黑石集團董事長蘇世民所言：“商業(yè)地產(chǎn)的未來，屬于那些能將空間轉(zhuǎn)化為體驗、將資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為服務(wù)的人。”

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