房企押寶 “租售并舉” 布局長(zhǎng)租公寓

• 2017年10月9日 FanTianQing來(lái)源：鳳凰網(wǎng) 1252 81
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鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)表示：“目前租房市場(chǎng)格局是 40% 的中介，40% 的二房東，10% 的業(yè)主，10% 的自如等長(zhǎng)租租賃機(jī)構(gòu)；而未來(lái)租房市場(chǎng)格局可能 50% 是專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)化管理市場(chǎng)，40% 是中介、二房東和業(yè)主等常規(guī)的租賃市場(chǎng)，還有 10% 是房屋分享?！?他表示

　　不少房企爭(zhēng)相搶灘長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)價(jià)值在哪里？

　　押寶 “租售并舉”，布局長(zhǎng)租公寓

　　今年夏天以來(lái)，從廣州試點(diǎn)推出租購(gòu)?fù)瑱?quán)政策開(kāi)始，連續(xù)不斷的政策出臺(tái)讓租賃房市場(chǎng)一時(shí)間變得塵囂甚上。最近集體用地建設(shè)租賃房的政策出臺(tái)，更是讓話題的熱度進(jìn)一步上升。人們看到了租賃市場(chǎng)未來(lái)巨大的潛力。甚至有業(yè)內(nèi)人士將其視為解決如今高房?jī)r(jià)問(wèn)題的一種可選方案。

　　政策的風(fēng)吹了起來(lái)，租賃市場(chǎng)的活躍讓人們赫然發(fā)現(xiàn)：這個(gè)原本松散、混亂的行業(yè)里不知不覺(jué)竟有了如此眾多房地產(chǎn)企業(yè)的龐大身影——2017 年開(kāi)始，一批品牌房企先后在租賃市場(chǎng)的長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域攤開(kāi)了自己的版圖。

　　8 月 17 日，中駿置業(yè)于香港舉行中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，其管理層在會(huì)上指出：“目前中駿置業(yè)長(zhǎng)租公寓已有 7000 多間，主要布局一二線城市?！?/p>

　　8 月 25 日，萬(wàn)科董事會(huì)主席、CEO 郁亮也在萬(wàn)科中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)明確表示：“萬(wàn)科是從三年前開(kāi)始布局長(zhǎng)租公寓的，并且相信租售并舉的時(shí)代一定會(huì)來(lái)臨?！?/p>

　　8 月底，遠(yuǎn)洋邦舍公寓青年路店面市，9 月初龍湖冠寓酒仙橋店入市，并且還將在今年下半年持續(xù)推出同類(lèi)產(chǎn)品。除此之外，像石榴地產(chǎn)這樣的中型房企也在積極布局長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，如今其旗下熊貓公寓產(chǎn)品已經(jīng)在北京推出兩家門(mén)店。

　　“近期全國(guó)各地都特別支持租售并舉，都在出臺(tái)政策?！?龍湖冠寓總經(jīng)理王俊英表示，企業(yè)做項(xiàng)目也會(huì)受此影響，主要看未來(lái)城市遠(yuǎn)期規(guī)劃，還有近期政策。而熊貓公寓總經(jīng)理王璽龍也表示：“我們?cè)谌ツ昃鸵验_(kāi)始布局這一領(lǐng)域，從去年‘9·30’之后，國(guó)家就釋放了明顯信號(hào)，市場(chǎng)要進(jìn)入存量房時(shí)代。”

　　而另一方面，土地出讓政策所產(chǎn)生的影響也同樣在助推長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。從去年開(kāi)始，北京土地市場(chǎng)上出讓了大量房企自持用地，不論土地屬性是商辦還是住宅，這些地塊上究竟應(yīng)該做什么樣的產(chǎn)品一直是業(yè)界討論的焦點(diǎn)。“在商業(yè)盈利困難，眾創(chuàng)空間供大于求的背景下，長(zhǎng)租公寓似乎是一個(gè)不錯(cuò)的突破點(diǎn)?！?易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

　　挑戰(zhàn) “散租”，房企改變市場(chǎng)格局

　　密集的政策利好讓 2017 年成為長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)上一個(gè)非常明確的分水嶺。在此之前，市場(chǎng)上存在的是來(lái)自互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)打造的長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品，比如新派公寓、自如寓這一類(lèi)產(chǎn)品。它們帶有很強(qiáng)的試驗(yàn)色彩，運(yùn)營(yíng)企業(yè)受限于資金和運(yùn)營(yíng)能力的問(wèn)題，并沒(méi)有能力進(jìn)行大規(guī)模的產(chǎn)品復(fù)制。抑或，有些產(chǎn)品只是基于中介自身業(yè)務(wù)的一種延伸，比如鏈家的 “自如寓”、我愛(ài)我家的 “相寓”。但伴隨著地產(chǎn)企業(yè) “搶灘” 這一市場(chǎng)，原有的格局正在重構(gòu)。

　　“房企進(jìn)入市場(chǎng)之后最大的特點(diǎn)就是讓租賃市場(chǎng)的運(yùn)作模式出現(xiàn)了改變。” 一位機(jī)構(gòu)分析師向記者表示，相對(duì)于中介機(jī)構(gòu)，絕大部分房企都有著強(qiáng)大的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)和管理能力，它們進(jìn)入租賃市場(chǎng)打造長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品，以整租的形式對(duì)以往被 “散租” 統(tǒng)治的租賃市場(chǎng)發(fā)起了挑戰(zhàn)。

　　如今的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，實(shí)際上已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)技場(chǎng)。這些企業(yè)擁有比互聯(lián)網(wǎng)公司和中介機(jī)構(gòu)更為完善的產(chǎn)業(yè)鏈條，它們用打造、運(yùn)營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的模式來(lái)運(yùn)作長(zhǎng)租公寓這一類(lèi)型產(chǎn)品，在搶灘這一細(xì)分市場(chǎng)的過(guò)程中雖然后發(fā)，卻依靠著雄厚的資金實(shí)力和運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)先聲奪人。

　　鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)表示：“目前租房市場(chǎng)格局是 40% 的中介，40% 的二房東，10% 的業(yè)主，10% 的自如等長(zhǎng)租租賃機(jī)構(gòu)；而未來(lái)租房市場(chǎng)格局可能 50% 是專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)化管理市場(chǎng)，40% 是中介、二房東和業(yè)主等常規(guī)的租賃市場(chǎng)，還有 10% 是房屋分享?！?他表示，伴隨著更多的資本和玩家進(jìn)入這一領(lǐng)域，新的賽道規(guī)則也正在慢慢建立。

　　焦點(diǎn) 1 回報(bào)率低？　長(zhǎng)期回報(bào)多定在 6%-7%

　　在長(zhǎng)租公寓大量入市之前，無(wú)論行業(yè)內(nèi)外都普遍存在著這樣一種觀點(diǎn)：做長(zhǎng)租公寓其本質(zhì)依舊是一個(gè) “二房東” 式的生意，門(mén)檻較低。不過(guò)從目前正在運(yùn)作長(zhǎng)租公寓的幾家企業(yè)反饋來(lái)看，長(zhǎng)租公寓并不是一門(mén)可以建立在 “二房東” 邏輯上的生意。其中，僅產(chǎn)品模式較低的回報(bào)率就足以令多數(shù)想要涉足這一領(lǐng)域的企業(yè)思量再三。

　　無(wú)論是整租還是散租，資金回報(bào)率低的問(wèn)題普遍存在于整個(gè)租賃行業(yè)內(nèi)。楊現(xiàn)領(lǐng)就曾透露，鏈家旗下的長(zhǎng)租產(chǎn)品 “自如” 在運(yùn)營(yíng)初期的五年非常痛苦，當(dāng)時(shí)一線城市的租金回報(bào)率都不到 2%。當(dāng)然，現(xiàn)在隨著自如運(yùn)營(yíng)的成熟，這種情況已經(jīng)有所改變。

　　從目前市場(chǎng)情況來(lái)看，開(kāi)發(fā)商對(duì)長(zhǎng)租公寓長(zhǎng)期回報(bào)率的目標(biāo)多定在 6%-7%。當(dāng)然，剛剛起步的長(zhǎng)租公寓遠(yuǎn)不能達(dá)到這樣樂(lè)觀的數(shù)字。萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮在中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上說(shuō)，萬(wàn)科的長(zhǎng)租公寓如果能夠達(dá)到 1%-2% 的回報(bào)率，他就已經(jīng)很滿(mǎn)意了。他說(shuō)：“未來(lái)隨著政府出臺(tái)相關(guān)政策扶持，長(zhǎng)租公寓回報(bào)率低的情況應(yīng)該也會(huì)改善。如果能夠達(dá)到 6%-8% 的水平的話，我們就往這個(gè)方向走。”

　　而龍湖集團(tuán)副總裁兼冠寓公司 CEO 韓石也表示，龍湖冠寓的動(dòng)態(tài)投資回收期是五到六年，希望在 2020 年成為業(yè)內(nèi)前三名，租金收益超過(guò) 20 億。2020 年之前，龍湖集團(tuán)方面對(duì)冠寓并沒(méi)有盈利的要求，主要考慮的是品牌和規(guī)模。換言之，三年內(nèi)，龍湖冠寓這一產(chǎn)品并沒(méi)有考慮盈利。不過(guò)，從遠(yuǎn)期來(lái)看，龍湖依然是比較看好這一項(xiàng)目，此前在中期業(yè)績(jī)會(huì)上，龍湖管理層曾透露冠寓輕資產(chǎn)的內(nèi)部回報(bào)率可以達(dá)到 15% 以上，毛利率 35% 以上。重資產(chǎn)模式的內(nèi)部回報(bào)率在 10% 左右，毛利率高達(dá) 65%。

　　多數(shù)長(zhǎng)租公寓比普宅有更好的居住環(huán)境和物業(yè)服務(wù)，租金自然也較高。?

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