政府不再壟斷住房供地 對房價有何影響？

• 2018年1月24日 FanTianQing來源：騰訊網 1009 64
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  2018-2023年中國房地產資產置換行業(yè)競爭分析及發(fā)展前景預測報告

  房地產資產置換行業(yè)研究報告主要分析了房地產資產置換行業(yè)的市場規(guī)模、房地產資產置換市場供需求狀況、房地產資產置換市場競爭狀況和房地產資產置換主要企業(yè)經營情況，同時對房地產資產置換行業(yè)...

“改變政府作為居住用地唯一供應者的情況?！眹临Y源部部長姜大明1月15日在全國國土資源工作會議上說的這句話，一石激起千層浪。

政府不再壟斷住房供地，這對房地產市場有何影響？

“改變政府作為居住用地唯一供應者的情況?！眹临Y源部部長姜大明1月15日在全國國土資源工作會議上說的這句話，一石激起千層浪。他指出，我國將研究制定權屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產企業(yè)依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點，推動建立多主體供應、多渠道保障租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

分析人士認為，這意味著中國土地供應將出現實質性變化。政府不再壟斷住房用地，而房地產開發(fā)商也不再是一手住房的唯一提供方。未來，其他合法擁有土地使用權的主體，在符合規(guī)劃的前提下，也可以成為住房供應方。而隨著更多房源進入市場，將有助于抑制地產投機，滿足住有所居，緩和部分大城市房價長期上漲的緊張局勢。

非房企自有土地能否開發(fā)商品房？

2018年是“房改”20周年?！爸袊康禺a過去20年的發(fā)展歷史，其實就是國有土地發(fā)展歷史。特別是商品房住宅土地，來源單一，地方土地財政依賴房地產，依賴土地招拍掛。國有土地招拍掛出讓，是商品房住宅土地的唯一來源。”中原地產首席分析師張大偉對記者說。

據財政部發(fā)布的“2016年財政收支情況”顯示，2016年，全國國有土地使用權出讓收入37457億元，同比增長15.1%。而2016年全國財政總收入15.9萬億元，土地收入占財政總收入的比例高達23.5%。

一線城市土地收入則尤為可觀。在剛剛過去的2017年，北京市土地出讓金以2796億元名列榜首，排名第二的杭州市也超過了2000億元。

深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉告訴記者，房改20年來，國有土地出讓金累計規(guī)模為35萬億元，達到城市財政收入的40%左右，成為城市基建擴張的重要資金補充。

然而，另一方面，地方政府的“土地財政”卻備受詬病。有人認為，“土地財政”無疑是高房價的重要推手。

“一些地方土地出讓部門有意無意地調節(jié)土地供應節(jié)奏，熱點城市居住用地相對不足，且土地出讓價格一再走高，助推房價上漲。”張大偉說。

而如何解決這個弊端？張大偉認為，首先居住用地供應要相對充足，才能緩解熱點地區(qū)樓市供需緊張局勢。

除了地方政府，居住用地還能從哪兒來？上海易居房地產研究院副院長楊紅旭對記者分析，還有兩種居住用地提供者：一類是村集體、企業(yè)。農村建設用地（含宅基地）可以入市，由農村集體組織供地?！捌鋵嵾@項改革任務10年前就提出來了，但一直沒能破冰，這次借著全國13個城市試點集體建設用地建設租賃用房的狠勁，準備闖關了?！?/p>

另一類則是園區(qū)、工業(yè)區(qū)、國企手中的大量低效工業(yè)用地，也將開閘，逐步轉換成住宅用地，借此緩解大城市住宅用地嚴重不足的矛盾。這項改革，也已經“預備”幾年了。

不過，值得注意的是，非房地產企業(yè)自有土地“作為住宅用地”，是否意味著可以作為商品房開發(fā)用地？能否開發(fā)商品房對外銷售？

對此，專家認為不可過分樂觀。姜大明部長的表態(tài)中強調了兩個前提：“權屬不變”“符合規(guī)劃條件下”，因此，非商品房開發(fā)用地建設商品房對外出售的可能性不大。且無論從現行的法律法規(guī)，還是從目前各城市對土地財政的依賴來看，短期內徹底打破地方政府對商品房開發(fā)用地的高度壟斷，還不太現實。

“過去很多企業(yè)有使用權的土地，比如商業(yè)用地、工業(yè)用地，在符合規(guī)劃條件下，將來有可能可以轉變成出租房，不是保障房，更不可能是商品房了?！睆埓髠シ治龇Q。

在1月15日全國國土資源工作會議分組討論中，浙江省杭州市國土資源局局長謝建華說：目前，城市住房用地供應單一，主要是公開招拍掛出讓。下一步，要探索多種方式供應，如協議出讓、行政劃撥等，而核心則是要厘清分類，依據保障類、市場類、長租型進行供應，要探索住宅多結構形式供應。而非房地產企業(yè)依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，將能夠提供更多租賃住房給買不起房子的人居住。

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