深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管新政擬完善預(yù)售制 附修訂草案全文

• 2018年11月26日 FanTianQing來(lái)源：鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)北京 209 5
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  金融監(jiān)管趨嚴(yán)，融資環(huán)境寬中帶緊，房地產(chǎn)咨詢(xún)企業(yè)如何實(shí)現(xiàn)有效投資？

  房地產(chǎn)咨詢(xún)，主要是應(yīng)投資者、消費(fèi)者和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者（土地、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、經(jīng)營(yíng)者）的要求，就投資環(huán)境、市場(chǎng)信息（供求信息、客戶資信等）、項(xiàng)目評(píng)估、質(zhì)量鑒定、測(cè)量估價(jià)、購(gòu)房手續(xù)、相關(guān)法律等...

深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管新政擬完善預(yù)售制。

深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦法修訂草案征求意見(jiàn)稿）原文如下：

第一章總 則

第一條 為加強(qiáng)深圳市（以下簡(jiǎn)稱(chēng)本市）房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、租賃、經(jīng)紀(jì)和估價(jià)行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，保障房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、租賃、經(jīng)紀(jì)和估價(jià)活動(dòng)及相應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理行為。

第三條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、租賃、經(jīng)紀(jì)和估價(jià)，應(yīng)當(dāng)遵循合法、平等、公平、自愿、誠(chéng)實(shí)信用的原則。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房屋租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)和估價(jià)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員的合法權(quán)益受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)其業(yè)務(wù)活動(dòng)和結(jié)果。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房屋租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)和估價(jià)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)妥善保管在業(yè)務(wù)活動(dòng)中獲悉的交易當(dāng)事人的資料，保守當(dāng)事人的個(gè)人隱私和商業(yè)秘密，不得違法利用其所獲取的信息。

第四條 市政府房地產(chǎn)主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)主管部門(mén)）依法對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行指導(dǎo)、檢查、監(jiān)督和管理。

發(fā)展改革、市場(chǎng)監(jiān)管、住房建設(shè)、稅務(wù)、人力資源、國(guó)有資產(chǎn)管理、互聯(lián)網(wǎng)信息管理、銀行監(jiān)管等部門(mén)依據(jù)各自職責(zé)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)行為進(jìn)行監(jiān)管，并配合主管部門(mén)做好房地產(chǎn)宏觀調(diào)控工作。

第五條 主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的要求，建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，作為房地產(chǎn)交易管理的操作平臺(tái)和有關(guān)房地產(chǎn)交易管理、誠(chéng)信信息的發(fā)布平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)監(jiān)控。

除依法公開(kāi)的信息外，使用房地產(chǎn)信息系統(tǒng)應(yīng)當(dāng)獲取相應(yīng)的操作權(quán)限。任何企業(yè)或個(gè)人不得超越授權(quán)開(kāi)展其他活動(dòng)。

信息系統(tǒng)的管理和使用辦法由主管部門(mén)另行制定。

第六條【安全生產(chǎn)】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房屋租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)和估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照安全生產(chǎn)法律法規(guī)的規(guī)定，履行安全生產(chǎn)主體責(zé)任。

主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房屋租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)和估價(jià)機(jī)構(gòu)的安全生產(chǎn)義務(wù)進(jìn)行明確。

第七條【年報(bào)制度】房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行年報(bào)管理制度，注冊(cè)地在本市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房屋租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)和估價(jià)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)按照主管部門(mén)要求及時(shí)報(bào)送年報(bào)。

第八條 鼓勵(lì)和引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房屋租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)和估價(jià)機(jī)構(gòu)成立和完善相關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)組織。房地產(chǎn)行業(yè)組織在主管部門(mén)的指導(dǎo)下，依照法律、法規(guī)、規(guī)章和行業(yè)組織章程，實(shí)行房地產(chǎn)行業(yè)自律管理。

房地產(chǎn)行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)積極組織房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房屋租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)和估價(jià)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)、安全生產(chǎn)培訓(xùn)和繼續(xù)教育。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房屋租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)和估價(jià)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)按時(shí)參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)和繼續(xù)教育，不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)、安全生產(chǎn)意識(shí)和從業(yè)水平。

第二章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)

第九條 從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)。

禁止未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)的任何單位和個(gè)人從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)；禁止任何單位和個(gè)人違反國(guó)家土地管理法律法規(guī)，擅自在未依法取得建設(shè)用地使用權(quán)的土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。

禁止銷(xiāo)售前款規(guī)定的違法開(kāi)發(fā)建設(shè)的建筑物，禁止任何單位和個(gè)人為其銷(xiāo)售行為提供法律見(jiàn)證、經(jīng)紀(jì)、公證、貸款等服務(wù)和便利。

第十條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在申報(bào)立項(xiàng)時(shí)，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定建立項(xiàng)目資本金，在商業(yè)銀行設(shè)立專(zhuān)戶存儲(chǔ)，專(zhuān)項(xiàng)用于項(xiàng)目建設(shè)。商業(yè)銀行辦理項(xiàng)目資本金存儲(chǔ)手續(xù)后，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出具項(xiàng)目資本金存儲(chǔ)證明。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)資金包括項(xiàng)目資本金，項(xiàng)目資本金不符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定的，發(fā)展改革部門(mén)不予核準(zhǔn)或者備案。

第十一條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)預(yù)售前，項(xiàng)目資本金賬戶余額應(yīng)當(dāng)不低于項(xiàng)目資本金10%，并在項(xiàng)目取得規(guī)劃驗(yàn)收合格憑證后，方可提取使用。

在符合提取使用條件前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以任何方式將前款規(guī)定的項(xiàng)目資本金挪作他用，商業(yè)銀行不得撥付。

商業(yè)銀行出具不實(shí)資本金存儲(chǔ)證明或者不按本條規(guī)定撥付資金的，銀行監(jiān)管部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法處理并在征信記錄中作不良行為記錄。

第十二條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同后10日內(nèi)，在房地產(chǎn)信息系統(tǒng)中建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的主要事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)中予以記載并及時(shí)更新。

第十三條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房之前，應(yīng)當(dāng)合理確定銷(xiāo)售價(jià)格，由主管部門(mén)對(duì)外公布，并通過(guò)數(shù)據(jù)共享報(bào)市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)備案。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)備案的銷(xiāo)售價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)銷(xiāo)售商品房。確需調(diào)整銷(xiāo)售價(jià)格且調(diào)整幅度超出備案價(jià)格15%的，應(yīng)當(dāng)在調(diào)整價(jià)格前辦理備案變更。

市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同相關(guān)部門(mén)制定并公布房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)格行為規(guī)則，引導(dǎo)、規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依法自主定價(jià)。

第十四條 商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已付清地價(jià)款，并取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書(shū)；

（二）取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證；

（三）七層以下（含本數(shù)）的商品房項(xiàng)目已封頂；七層以上的商品房項(xiàng)目已完成地面以上三分之二層數(shù)，但經(jīng)市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化主管部門(mén)認(rèn)定的產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目已完成地面以上三分之一層數(shù)；

（四）確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（五）預(yù)售商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利且未被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)查封、扣押；

（六）項(xiàng)目資本金賬戶余額不低于項(xiàng)目資本金10%；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

辦理商品房預(yù)售許可的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在土地使用權(quán)出讓合同約定的竣工日期到期前申請(qǐng)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在依法取得商品房預(yù)售許可證前，不得直接出售或者以?xún)?nèi)部認(rèn)購(gòu)、內(nèi)部認(rèn)籌等方式變相出售商品房。

第十五條 取得預(yù)售許可證后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)通過(guò)房地產(chǎn)信息系統(tǒng)一次性公布全部預(yù)售商品房、預(yù)售時(shí)間、預(yù)售地點(diǎn)、預(yù)售方式及預(yù)售價(jià)格，并公開(kāi)對(duì)外預(yù)售，不得以?xún)?nèi)部認(rèn)購(gòu)、內(nèi)部認(rèn)籌等方式進(jìn)行非公開(kāi)預(yù)售。

第十六條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房，應(yīng)當(dāng)將下列材料在銷(xiāo)售場(chǎng)所醒目位置公布：

（一）購(gòu)房指引；

（二）營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書(shū)；

（三）建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證；

（四）采取預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)公布商品房預(yù)售許可證；

（五）建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同書(shū)；

（六）商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本及附件；

（七）商品房項(xiàng)目總平面圖和測(cè)繪報(bào)告；

（八）商品房能源消耗指標(biāo)、節(jié)能措施和保護(hù)要求、保溫工程保修期；

（九）商品房銷(xiāo)售控制表；

（十）業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約；

（十一）前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱(chēng)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)合同；

（十二）不拒絕購(gòu)房人使用住房公積金貸款的書(shū)面承諾；

（十三）深圳市房地產(chǎn)行業(yè)公共信用信息查詢(xún)方式；

（十四）委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售的，應(yīng)公布商品房銷(xiāo)售委托書(shū)以及受托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的備案證書(shū)；

（十五）安全生產(chǎn)指引；

（十六）銷(xiāo)售住宅商品房的，還應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售場(chǎng)所醒目位置公布商品住宅使用說(shuō)明書(shū)和商品住宅質(zhì)量保證書(shū)示范文本；

（十七）投訴方式和途徑；

（十八）法律、法規(guī)、規(guī)章和主管部門(mén)要求公布的其他材料。

采用網(wǎng)絡(luò)形式銷(xiāo)售的，應(yīng)當(dāng)在網(wǎng)絡(luò)銷(xiāo)售平臺(tái)公布本條第一款規(guī)定的材料。

第十七條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售精裝修商品房的，除公布本辦法第十六條第一款規(guī)定材料外，還應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售場(chǎng)所醒目位置以書(shū)面形式公布精裝修商品房所使用的裝修裝飾材料的名稱(chēng)、品牌、價(jià)格、規(guī)格、型號(hào)等信息。

第十八條 商品房可能受到工業(yè)、建筑施工、交通等噪聲污染的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售場(chǎng)所醒目位置以書(shū)面形式或者在網(wǎng)絡(luò)銷(xiāo)售平臺(tái)說(shuō)明所銷(xiāo)售商品房的建筑隔音情況、可能受到的噪聲污染情況以及采取的防治措施。

第十九條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)售廣告、售樓書(shū)、樣板房等就商品房及相關(guān)設(shè)施的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立和價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)樣板房的裝修裝飾材料及其價(jià)格、規(guī)格、型號(hào)等信息以書(shū)面形式詳細(xì)說(shuō)明，并逐項(xiàng)列明是否與銷(xiāo)售商品房一致，置于樣板房入口等顯要位置。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未提供樣板房說(shuō)明，樣板房即為具體確定的商品房及相關(guān)設(shè)施的說(shuō)明和允諾；樣板房說(shuō)明未予說(shuō)明、明確的項(xiàng)目，該樣板房項(xiàng)目即為具體確定的商品房及相關(guān)設(shè)施的說(shuō)明和允諾。

第二十條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為購(gòu)房人查詢(xún)與所購(gòu)商品房有關(guān)城市規(guī)劃、公共配套設(shè)施、開(kāi)發(fā)進(jìn)度等信息提供便利。

第二十一條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過(guò)房地產(chǎn)信息系統(tǒng)使用主管部門(mén)提供的商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房人經(jīng)協(xié)商一致，可以依法對(duì)示范文本的條款進(jìn)行變更或者增減條款，但不得違反法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定以及建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的約定。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)在商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂之日起10日內(nèi)，將簽訂的合同通過(guò)房地產(chǎn)信息系統(tǒng)報(bào)主管部門(mén)備案。

第二十二條 在商品房預(yù)售項(xiàng)目竣工前，商品房預(yù)售款必須專(zhuān)項(xiàng)用于購(gòu)買(mǎi)該預(yù)售項(xiàng)目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和支付項(xiàng)目建設(shè)的施工進(jìn)度款（含工資及社會(huì)保險(xiǎn)）及法定稅費(fèi)、行政罰款，不得挪作他用。

第二十三條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)使用預(yù)售款繳納法定稅費(fèi)、行政罰款的，應(yīng)當(dāng)憑法定稅費(fèi)計(jì)稅依據(jù)、憑證或者行政處罰決定書(shū)向商業(yè)銀行申請(qǐng)?zhí)崛∈褂?；使用預(yù)售款支付工程進(jìn)度款（含工資及社會(huì)保險(xiǎn)）或者建設(shè)材料、設(shè)備款項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)憑經(jīng)監(jiān)理企業(yè)和施工企業(yè)共同確認(rèn)的施工計(jì)劃、施工進(jìn)度說(shuō)明、施工企業(yè)或者材料設(shè)備供應(yīng)企業(yè)收款賬號(hào)向商業(yè)銀行申請(qǐng)?zhí)崛∈褂茫铐?xiàng)直接支付至施工企業(yè)或者材料設(shè)備供應(yīng)企業(yè)。

商業(yè)銀行收到預(yù)售款撥付請(qǐng)求后，可以就工程進(jìn)度進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)。經(jīng)查驗(yàn)認(rèn)為申請(qǐng)使用款項(xiàng)與進(jìn)度明顯不符的，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)拒絕撥付。

商業(yè)銀行不按本辦法第二十二條、第二十三條規(guī)定撥付預(yù)售款的，銀行監(jiān)管部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法處理并在征信記錄中作不良行為記錄。

第二十四條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將預(yù)售款申請(qǐng)使用和撥付情況如實(shí)即時(shí)載入項(xiàng)目手冊(cè)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后及時(shí)辦理工程結(jié)算手續(xù)，向施工企業(yè)支付工程結(jié)算款。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在工程款（含質(zhì)量保修金）全部依約支付完畢后方可在開(kāi)戶商業(yè)銀行辦理預(yù)售款專(zhuān)用賬戶注銷(xiāo)手續(xù)。

第二十五條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理銷(xiāo)售商品房，應(yīng)當(dāng)在其發(fā)布的商品房銷(xiāo)售廣告中同時(shí)載明受托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的名稱(chēng)和備案證書(shū)編號(hào)。

第二十六條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)怠于開(kāi)發(fā)建設(shè)造成土地閑置的，土地主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行處置，并納入誠(chéng)信檔案。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按閑置土地處置方案要求將相關(guān)處置責(zé)任履行完畢前，土地主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌等公開(kāi)出讓條件中禁止該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及其控股股東參與競(jìng)買(mǎi)。

第二十七條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)銷(xiāo)售活動(dòng)中，不得有下列損害購(gòu)房人權(quán)益的行為：

（一）在未解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷(xiāo)售給他人；

（二）訂立虛假合同；

（三）違反價(jià)格備案制度出售商品房；

（四）在取得商品房預(yù)售許可證前，與購(gòu)房人簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，或者以意向金、誠(chéng)意金及其他形式收取購(gòu)房人的押金、定金或者購(gòu)房款；

（五）違背購(gòu)房人的意愿，搭售其他商品、強(qiáng)制或者變相強(qiáng)制服務(wù)并收取費(fèi)用，或者附加購(gòu)房人提供資金證明等其他不合理的條件；

（六）限制、阻撓、拒絕購(gòu)房人使用住房公積金貸款或者按揭貸款；

（七）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。

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