2023工業(yè)廠房工程行業(yè)市場投資與發(fā)展規(guī)模分析

• 劉明月 2023年5月22日 來源：百度百科 中研網 722 43
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工業(yè)廠房工程行業(yè)市場前景機會在哪?從全國建筑業(yè)企業(yè)房屋竣工面積構成情況看，住宅竣工面積占最大比重，為66.26%;廠房及建筑物竣工面積占13.81%;商業(yè)及服務用房竣工面積占6.19%;其他各類房屋竣工面積占比均在6%以下。2021年廠房及建筑物竣工面積為5.64億平方米。

工業(yè)廠房工程行業(yè)市場前景機會在哪?從全國建筑業(yè)企業(yè)房屋竣工面積構成情況看，住宅竣工面積占最大比重，為66.26%;廠房及建筑物竣工面積占13.81%;商業(yè)及服務用房竣工面積占6.19%;其他各類房屋竣工面積占比均在6%以下。2021年廠房及建筑物竣工面積為5.64億平方米。

中國工業(yè)廠房工程產業(yè)發(fā)展的新思路：1、“產物一體”發(fā)展思路。即產業(yè)-物業(yè)綜合開發(fā)思路，變孤立的房產開發(fā)為綜合的產物協(xié)同開發(fā)。通過物業(yè)建設打造硬環(huán)境和硬載體，但必須要學會從產業(yè)這個核心層面賺到載體的錢，產業(yè)導入“人”，而“人”是物業(yè)真正的需求者，為人的各種需求提供各類服務，將成為物業(yè)“盤活”的主體內容，當物業(yè)可以實現(xiàn)持續(xù)的收益，通過資產證券化便可以實現(xiàn)產物開發(fā)的更高階“盤活”。

2、“招培一體”發(fā)展思路。變“被動招商引資”為“主動產業(yè)培育”，在傳統(tǒng)招商基礎上，通過產業(yè)基金、產業(yè)孵化服務、創(chuàng)投資源引入，建立產業(yè)孵化培育優(yōu)勢，促進產業(yè)集聚發(fā)展，形成完整產業(yè)鏈條?！罢信嘁惑w”，雙向出擊，解決產業(yè)難題。

2023工業(yè)廠房工程行業(yè)市場投資與發(fā)展規(guī)模分析

工業(yè)用地的批租環(huán)節(jié)將日益市場化、規(guī)范化，一方面為具有一定實力，想介入工業(yè)地產開發(fā)的企業(yè)創(chuàng)造了條件;另一方面，工業(yè)廠房工程資源的稀缺將促使工業(yè)用地價格的上漲，因此持有大量工業(yè)土地的上市公司，資產增值效應將非常明顯。

工業(yè)廠房一般是由所在地政府提供優(yōu)惠土地，單獨投資或者合作開發(fā)，用來吸引企業(yè)進入，進而發(fā)展本地經濟，由此決定了國家或地方政府的經濟、社會發(fā)展政策對工業(yè)廠房工程的類型有很大的引導作用。當?shù)刭Y源優(yōu)勢、經濟發(fā)展政策導致了不同地方的工業(yè)廠房工程不同于另一個地方，專業(yè)性較強。

我們國家的工業(yè)廠房工程的發(fā)展，真正意義上是從改革開放之初算起的。首先在全國設立了5個經濟特區(qū)、14個開放城市，并建立了多個經濟技術開發(fā)區(qū)、出口加工區(qū)。在政府全力主導之下，這一時期的工業(yè)廠房建設發(fā)展非常迅速，在數(shù)量、質量上均保持極高的增長，工業(yè)廠房成為生產力的聚集地，推動國家經濟快速發(fā)展。

隨著改革開放的不斷深入，西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，沿海較發(fā)達地區(qū)開始產業(yè)轉型升級，勞動密集型產業(yè)向內陸地區(qū)轉移，各類型工業(yè)廠房在全國各地四處開花，工業(yè)廠房類型不斷增多，但規(guī)模體量、建設成效參差不一。

工業(yè)廠房工程資金占用周期較長，投資回收期限大于住宅地產與商業(yè)地產，其投資規(guī)模，前期投入范圍從十幾個億到幾十個億，招商、管理運營等方面的投入也相當高，而投資回收期則有的長達十幾年。因此工業(yè)廠房工程的運作需要一定實力的投資開發(fā)商參與，這是工業(yè)廠房工程大投資的特點所決定的。

在產業(yè)轉移、中國產業(yè)技術的升級、國家推動重點工業(yè)地產建設以及住宅地產受到宏觀政策調控等諸多因素的影響下，工業(yè)地產建設需求穩(wěn)步上升，投資價值逐步顯現(xiàn)，工業(yè)物業(yè)的租售價格穩(wěn)步上揚。近年來，工業(yè)地產行業(yè)的市場規(guī)模增速較快，平均增速在7%以上。

國內工業(yè)地產行業(yè)供給能力較強，相關企業(yè)數(shù)量增長較好，2020年，中國工業(yè)地產行業(yè)企業(yè)數(shù)量約為3669家，較2019年上漲了0.92%。中國企業(yè)數(shù)量達到3705家。工業(yè)廠房工程往往是一個城市乃至國家的經濟支柱。從我國目前來看，在勞動力、工業(yè)配套能力、國內市場規(guī)模以及自身發(fā)展的速度等方面存在一定優(yōu)勢，使我國成為承接國際產業(yè)轉移最重要的區(qū)位之一。

圖表：相關企業(yè)數(shù)量(單位：家)

數(shù)據來源：中研普華產業(yè)研究院整理

工業(yè)廠房行業(yè)的盈利能力一般，從近幾年行業(yè)的凈利潤情況來看，行業(yè)的凈利率總體保持在5%以內。在產業(yè)轉移、中國產業(yè)技術的升級、國家推動重點工業(yè)廠房建設以及住宅地產受到宏觀政策調控等諸多因素的影響下，工業(yè)廠房建設需求穩(wěn)步上升，投資價值逐步顯現(xiàn)，工業(yè)物業(yè)的租售價格穩(wěn)步上揚。近年來，工業(yè)廠房行業(yè)的市場規(guī)模增速較快，平均增速在7%以上。

中國工業(yè)廠房工程行業(yè)發(fā)展面臨問題

(1)土地儲備資格問題

為了加快開發(fā)建設進度，一些開發(fā)區(qū)常將可開發(fā)用地進行打包，委托開發(fā)商進行征地、拆遷、儲備，并由開發(fā)商進行該區(qū)域的基礎設施、場地綠化、廠房樓群的集中開發(fā)建設，為了保證開發(fā)商利益獲取，政府與企業(yè)就土地增值收益分成達成協(xié)議。

我國《土地儲備辦法》中明文規(guī)定，土地儲備工作應由土地儲備機構承擔，土地儲備機構應為市、縣人民政府批準成立、具有獨立的法人資格、隸屬于國土資源管理部門、統(tǒng)一承擔本行政轄區(qū)內土地儲備工作的事業(yè)單位。顯然，地產開發(fā)商并不具有土地儲備的資格，但是在工業(yè)地產運行中實質上承擔了土地儲備職能，存在土地儲備主體違規(guī)問題，同時這種模式勢必會出現(xiàn)多頭儲備土地、政府與開發(fā)商分享土地增值收益的問題，擾亂國家對土地市場的宏觀調控。

(2)工業(yè)用地性質問題

目前，我國土地性質劃分為住宅、商業(yè)、綜合服務、工業(yè)四類，工業(yè)用地價格最低，據測算，我國工業(yè)用地價格僅相當于居住用地價格的15%，商業(yè)用地價格的8%。國家對工業(yè)用地實行嚴格控制制度，工業(yè)用地不得擅自改變土地用途，不得用于大規(guī)模的商業(yè)零售，不得用于房地產開發(fā)。國土資源部發(fā)布的《工業(yè)項目建設用地控制指標》也明確規(guī)定工業(yè)項目所需行政辦公及生活服務設施用地面積不得超過工業(yè)項目總用地面積的7%。

(3)軟件與信息服務業(yè)等高技術行業(yè)用地性質問題

根據現(xiàn)行國家行業(yè)分類標準，軟件和信息服務業(yè)包括軟件開發(fā)、信息技術集成服務、信息技術咨詢服務、數(shù)據處理和存儲服務、集成電路設計和其他信息技術服務行業(yè)。國家也明確強調，大力發(fā)展新一代信息技術戰(zhàn)略新興工業(yè)，大力發(fā)展研發(fā)設計、信息服務、軟件開發(fā)等高技術行業(yè)。由于這類行業(yè)主要具有資金密集型、技術密集型、智慧密集型特點，這類行業(yè)用地的表現(xiàn)形式不是工業(yè)廠房、而是辦公樓或者研發(fā)樓。而目前的工業(yè)用地政策僅適用于傳統(tǒng)建設廠房的工業(yè)項目(一般指《國民經濟行業(yè)分類注釋》(GB/T4754-2002)的13至43大類分類)，但對于軟件服務、信息技術等這類不需工業(yè)廠房的新型現(xiàn)代信息服務行業(yè)的用地政策一直沒有明確，存在政策真空。

(4)銷售模式問題

工業(yè)地產項目的銷售不同于普通的住宅、商業(yè)商品房的銷售，因國家相關政策的限制，工業(yè)地產項目銷售中所存在的政策問題也相應暴露出來。根據《城市房地產管理法》和《城市房地產管理條例》規(guī)定，商品房預售必須取得房屋主管部門頒發(fā)的預售許可證書，否則所簽訂的買賣合同屬于無效合同。

目前諸多工業(yè)地產項目已成為商品房開發(fā)模式，地產開發(fā)商以集中開發(fā)，統(tǒng)一配套的方式對外向不特定的企業(yè)或者個人出售工業(yè)用房，已屬于商品房銷售行為，但是由于開發(fā)商取得土地為工業(yè)性質土地，依據目前法規(guī)不宜界定為商品房銷售，因而大部分城市房屋主管部門一般不予核發(fā)《商品房預售許可證》。工業(yè)地產商大多是在沒有取得預售許可情況下與客戶簽訂銷售合同，進行銷售房屋行為，這對于買賣雙方均存在較大的法律風險。

工業(yè)廠房工程價格走勢及影響因素分析

一、中國工業(yè)廠房工程價格回顧

二、工業(yè)廠房工程當前市場價格及評述

三、工業(yè)廠房工程價格影響因素分析

四、2023-2027年工業(yè)廠房工程未來價格走勢預測

隨著工業(yè)廠房工程行業(yè)競爭的不斷加劇，大型企業(yè)間并購整合與資本運作日趨頻繁，國內外優(yōu)秀的工業(yè)廠房工程企業(yè)愈來愈重視對行業(yè)市場的分析研究，特別是對當前制工業(yè)廠房工程市場環(huán)境和客戶需求趨勢變化的深入研究，以期提前占領行業(yè)市場，取得先發(fā)優(yōu)勢。本報告專業(yè)!權威!報告根據行業(yè)的發(fā)展軌跡及多年的實踐經驗，對中國工業(yè)廠房工程行業(yè)的內外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產業(yè)鏈發(fā)展狀況、市場供需、競爭格局、標桿企業(yè)、發(fā)展趨勢、機會風險、工業(yè)廠房工程行業(yè)發(fā)展策略與投資建議等進行了分析。

工業(yè)廠房工程行業(yè)市場調研如何?中研研究院對該行業(yè)作了詳盡深入的分析，是企業(yè)進行市場研究工作時不可或缺的重要參考資料，同時也可作為相關機構進行潛力分析、發(fā)展分析、投資分析等研究工作時的參考依據。更多行業(yè)具體詳情可以點擊查看中研普華產業(yè)研究院的報告《2022-2027年中國工業(yè)廠房工程行業(yè)競爭分析與投資戰(zhàn)略研究咨詢報告》。

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