海南自由貿(mào)易港：創(chuàng)新土地供應(yīng)和利用方式 強(qiáng)化項(xiàng)目用地保障

• 曾燕 2023年5月23日 來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 976 61
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海南省23日舉辦《海南自由貿(mào)易港土地管理?xiàng)l例》新聞發(fā)布會(huì)。海南省自然資源和規(guī)劃廳二級(jí)巡視員何謙在會(huì)上表示，《條例》加強(qiáng)重點(diǎn)領(lǐng)域的要素保障。進(jìn)一步創(chuàng)新海南土地供應(yīng)方式，為自由貿(mào)易港土地要素保障提供法規(guī)依據(jù)。第二是節(jié)約用地，社會(huì)資本可以投資低效用地、廢棄地

海南自由貿(mào)易港：創(chuàng)新土地供應(yīng)和利用方式 強(qiáng)化項(xiàng)目用地保障

海南省23日舉辦《海南自由貿(mào)易港土地管理?xiàng)l例》新聞發(fā)布會(huì)。海南省自然資源和規(guī)劃廳二級(jí)巡視員何謙在會(huì)上表示，《條例》加強(qiáng)重點(diǎn)領(lǐng)域的要素保障。第一是靈活的土地供應(yīng)，規(guī)定可以采取彈性年期、先租后讓、租讓結(jié)合、招掛結(jié)合等方式供應(yīng)土地，供應(yīng)混合用地可以按照主導(dǎo)用途對(duì)應(yīng)的用地性質(zhì)實(shí)行差別化的方式供應(yīng)土地，對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)鍵環(huán)節(jié)、核心項(xiàng)目涉及的多宗土地可以實(shí)行整體供應(yīng)，進(jìn)一步創(chuàng)新海南土地供應(yīng)方式，為自由貿(mào)易港土地要素保障提供法規(guī)依據(jù)。第二是節(jié)約用地，社會(huì)資本可以投資低效用地、廢棄地土地，使用權(quán)人可以自行開(kāi)發(fā)，也可以合作開(kāi)發(fā)。

日前，海南省人大常委會(huì)審議通過(guò)了《海南自由貿(mào)易港土地管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)，并于5月1日起施行。5月23日，省新聞辦召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)解讀《條例》。記者從會(huì)上獲悉，《條例》構(gòu)建了編、審、調(diào)、督、用的國(guó)土空間規(guī)劃管理體系，打造全省國(guó)土空間規(guī)劃“一張圖”，實(shí)施機(jī)器賦碼、一地一碼、一碼管地等制度，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)土地管理全流程數(shù)字化管理和國(guó)土空間智慧治理，并首次將區(qū)域耕地保護(hù)主體責(zé)任提升到地方法規(guī)層面。

據(jù)海南省自然資源和規(guī)劃廳二級(jí)巡視員何謙介紹，《條例》構(gòu)建國(guó)土空間規(guī)劃體系、落實(shí)最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度、強(qiáng)化土地要素保障、推進(jìn)國(guó)土空間智慧治理、破解土地管理“難題”和細(xì)化集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市規(guī)定。具體來(lái)說(shuō)，《條例》確定國(guó)土空間規(guī)劃的法定地位，規(guī)定實(shí)施機(jī)器賦碼、一地一碼、一碼管地制度，專項(xiàng)規(guī)劃與總體規(guī)劃不一致時(shí)應(yīng)當(dāng)修改專項(xiàng)規(guī)劃，通過(guò)空間數(shù)據(jù)智慧治理落實(shí)國(guó)土空間和地類的唯一性。

《條例》明確各級(jí)政府主要負(fù)責(zé)人是本行政區(qū)域耕地保護(hù)的第一責(zé)任人，這是海南第一次將這一主體責(zé)任提升到地方法規(guī)層面?！稐l例》構(gòu)建起了完整的耕地進(jìn)出平衡制度體系，在耕地保護(hù)激勵(lì)引導(dǎo)、方式引導(dǎo)和創(chuàng)新引導(dǎo)方面都提出了相應(yīng)的規(guī)定，對(duì)促進(jìn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)、推動(dòng)集中連片造大田和提升農(nóng)村土地規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)等意義重大。

在化土地要素保障方面，《條例》規(guī)定可以采取彈性年期、先租后讓、租讓結(jié)合、招掛結(jié)合等方式供應(yīng)土地，供應(yīng)混合用地可以按照主導(dǎo)用途對(duì)應(yīng)的用地性質(zhì)實(shí)行差別化的方式供應(yīng)土地，對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)鍵環(huán)節(jié)、核心項(xiàng)目涉及的多宗土地可以實(shí)行整體供應(yīng)。《條例》提到，要推行全鏈條智慧治理，打造全省國(guó)土空間規(guī)劃“一張圖”，并確定了土地超市的法定地位和運(yùn)行機(jī)制，進(jìn)一步推動(dòng)形成公平、公正、公開(kāi)的土地市場(chǎng)要素保障機(jī)制。

此外，《條例》提到將探索建立宅基地有償使用制度，推動(dòng)農(nóng)村節(jié)約集約用地，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，優(yōu)先用于發(fā)展集體所有制經(jīng)濟(jì)和鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)，為鄉(xiāng)村振興提供用地要素保障。另外，《條例》增加了對(duì)非法占用建設(shè)用地、未利用地的罰則條款，解決了長(zhǎng)期以來(lái)這一違法行為處置依據(jù)不足的難題。

《條例》的施行，是海南通過(guò)地方立法對(duì)近年來(lái)積極探索創(chuàng)新“土地超市”、智慧治理等新舉措的固化和提升，助力推動(dòng)海南法治化、國(guó)際化、便利化的土地市場(chǎng)營(yíng)商環(huán)境建設(shè)。

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院出版的《2022-2027年土地開(kāi)發(fā)行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展規(guī)劃咨詢綜合研究報(bào)告》統(tǒng)計(jì)分析顯示：

土地開(kāi)發(fā)從廣義上來(lái)講指因人類生產(chǎn)建設(shè)和生活不斷發(fā)展的需要，采用一定的現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的經(jīng)濟(jì)手段，擴(kuò)大對(duì)土地的有效利用范圍或提高對(duì)土地的利用深度所進(jìn)行的活動(dòng)。包括對(duì)尚未利用的土地進(jìn)行開(kāi)墾和利用，以擴(kuò)大土地利用范圍，也包括對(duì)已利用的土地進(jìn)行整治，以提高土地利用率和集約經(jīng)營(yíng)程度。從狹義的角度理解，土地開(kāi)發(fā)主要是對(duì)未利用土地的開(kāi)發(fā)利用，要實(shí)現(xiàn)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡，未利用土地開(kāi)發(fā)是補(bǔ)充耕地的一種有效途徑。

多方數(shù)據(jù)顯示，2022年全國(guó)主要城市住宅用地供應(yīng)與成交規(guī)模較上一年均有明顯下降，均創(chuàng)下近十年同期最低水平;同時(shí)各能級(jí)城市土地市場(chǎng)熱度持續(xù)分化，各能級(jí)城市中，二線城市土地出讓金占比創(chuàng)下近五年最低水平。

集中供地市場(chǎng)方面也出現(xiàn)類似現(xiàn)象，集中供地批次增加的同時(shí)，供求規(guī)模、土地出讓金以及溢價(jià)成交地塊占比等數(shù)據(jù)同比上一年下降明顯，多地未完成全年供地計(jì)劃，各城市間市場(chǎng)熱度也持續(xù)分化。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年全國(guó)300城共推出住宅用地規(guī)劃建筑面積7.66億平方米，同比下降36.29%;成交規(guī)劃建筑面積6.2億平方米，同比下降31.09%，全年供應(yīng)與成交規(guī)模均處近十年同期最低水平。

除供求規(guī)模外，2022年全國(guó)主要城市住宅用地出讓金、溢價(jià)率等數(shù)據(jù)也出現(xiàn)明顯收窄。得益于土地供應(yīng)質(zhì)量提升，2022年全國(guó)主要城市住宅用地成交樓面均價(jià)則出現(xiàn)小幅上漲。

2022年，全國(guó)300城住宅用地成交平均溢價(jià)率為3.12%，較上一年下降7.8個(gè)百分點(diǎn);住宅用地出讓金為33730.34億元，同比下降31.03%;成交樓面均價(jià)則為5440元/平方米，同比上漲0.08%。

土地開(kāi)發(fā)行業(yè)伴隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化和工業(yè)化而不斷發(fā)展。土地開(kāi)發(fā)行業(yè)是城 鎮(zhèn)化的重要基礎(chǔ)，是城市建設(shè)、發(fā)展的重要前提。土地開(kāi)發(fā)行業(yè)的發(fā)展，一方 面為城鎮(zhèn)化和工業(yè)化提供了土地，保證了城市發(fā)展所需土地的供給。更重要的 是，土地開(kāi)發(fā)產(chǎn)生的收益成為我國(guó)城鎮(zhèn)化過(guò)程中城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重要資金 來(lái)源。通過(guò)土地開(kāi)發(fā)，不僅促進(jìn)了土地的合理配置，而且有效提高政府收入、 實(shí)現(xiàn)了社會(huì)資金向城市發(fā)展流動(dòng)。

隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和我國(guó)城市化和工業(yè)化進(jìn)程加快、土地作為不可 再生性稀缺資源，長(zhǎng)期內(nèi)將保持升值趨勢(shì)?？傮w上，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)家宏 觀政策指引和市場(chǎng)供求作用下，仍將保持穩(wěn)定發(fā)展趨勢(shì)，使得城市土地開(kāi)發(fā)整 理行業(yè)能夠持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。

地市場(chǎng)成交建筑面積為14.44億平方米，成交金額4.73萬(wàn)億，較2021年同期分別下降了37%、31%，土地出讓金從高峰的8.7萬(wàn)億下降了約3萬(wàn)億規(guī)模。

從長(zhǎng)期來(lái)看，土地市場(chǎng)與人口數(shù)量變化息息相關(guān)，人口凈流入的城市土地市場(chǎng)仍然能夠維持一定熱度，而人口凈流出的城市土地財(cái)政或?qū)㈦y以為繼。總體而言，我國(guó)城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近瓶頸，人口老齡化、少子化對(duì)于住房需求均產(chǎn)生負(fù)面影響，土地市場(chǎng)成交規(guī)模整體呈現(xiàn)逐步下降的趨勢(shì)將是必然。

土地出讓規(guī)模急速擴(kuò)張的同時(shí)，一些城市非理性供地為后期房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)弱也埋下了伏筆?？硕鹧芯恐行牡南嚓P(guān)研究報(bào)告表明，目前，我國(guó)約8成的城市市場(chǎng)需求及購(gòu)買力明顯透支，近一半的城市土地供應(yīng)過(guò)量，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)步入調(diào)整周期，去化壓力不斷加劇。另外，不少城市因大力發(fā)展新區(qū)便將供地指標(biāo)向新區(qū)傾斜，但因?yàn)槭姓涮咨形凑嬲涞?，人口?dǎo)入情況自然不甚理想，致使外圍區(qū)域供需周期性錯(cuò)配。

未來(lái)，無(wú)論是土地供給還是需求都將呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，這直接影響未來(lái)土地財(cái)政的可持續(xù)性，因此，未來(lái)構(gòu)建地方穩(wěn)定的財(cái)政來(lái)源極為重要，房地產(chǎn)稅開(kāi)征是大勢(shì)所趨。

未來(lái)行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展前景和投資機(jī)會(huì)在哪?欲了解更多關(guān)于行業(yè)具體詳情可以點(diǎn)擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的報(bào)告《 2022-2027年土地開(kāi)發(fā)行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展規(guī)劃咨詢綜合研究報(bào)告》。由中研普華研究院撰寫，本報(bào)告對(duì)我國(guó)土地開(kāi)發(fā)行業(yè)的供需狀況、土地開(kāi)發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀、土地開(kāi)發(fā)子行業(yè)發(fā)展變化等進(jìn)行了分析，重點(diǎn)分析了土地開(kāi)發(fā)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、如何面對(duì)行業(yè)的發(fā)展挑戰(zhàn)、土地開(kāi)發(fā)行業(yè)的發(fā)展建議、土地開(kāi)發(fā)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，以及行業(yè)的投資分析和趨勢(shì)預(yù)測(cè)等等。土地開(kāi)發(fā)報(bào)告還綜合了行業(yè)的整體發(fā)展動(dòng)態(tài)，對(duì)行業(yè)在產(chǎn)品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

土地開(kāi)發(fā)行業(yè)研究報(bào)告旨在從國(guó)家經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略入手，分析土地開(kāi)發(fā)未來(lái)的政策走向和監(jiān)管體制的發(fā)展趨勢(shì)，挖掘土地開(kāi)發(fā)行業(yè)的市場(chǎng)潛力，基于重點(diǎn)細(xì)分市場(chǎng)領(lǐng)域的深度研究，提供對(duì)產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、產(chǎn)業(yè)盈利水平等多個(gè)角度市場(chǎng)變化的生動(dòng)描繪，清晰發(fā)展方向。

在形式上，土地開(kāi)發(fā)報(bào)告以豐富的數(shù)據(jù)和圖表為主，突出文章的可讀性和可視性，避免套話和空話。報(bào)告附加了與行業(yè)相關(guān)的數(shù)據(jù)、土地開(kāi)發(fā)政策法規(guī)目錄、主要企業(yè)信息及土地開(kāi)發(fā)行業(yè)的大事記等，為投資者和業(yè)界人士提供了一幅生動(dòng)的土地開(kāi)發(fā)行業(yè)全景圖。

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  2022-2027年土地開(kāi)發(fā)行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展規(guī)劃咨詢綜合研究報(bào)告

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