住建部發(fā)通知 明確了 就實施城市更新工作提出五點明確要求 城市更新行業(yè)市場前瞻分析

• 李波 2023年7月10日 來源：中研普華集團、央視財經(jīng)、中研網(wǎng) 240 7
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據(jù)住建部網(wǎng)站7日消息，為復(fù)制推廣各地已形成的好經(jīng)驗好做法，扎實有序推進實施城市更新行動，提高城市規(guī)劃、建設(shè)、治理水平，住建部近日發(fā)布《關(guān)于扎實有序推進城市更新工作的通知》，就實施城市更新工作提出五點明確要求。

據(jù)住建部網(wǎng)站7日消息，為復(fù)制推廣各地已形成的好經(jīng)驗好做法，扎實有序推進實施城市更新行動，提高城市規(guī)劃、建設(shè)、治理水平，住建部近日發(fā)布《關(guān)于扎實有序推進城市更新工作的通知》，就實施城市更新工作提出五點明確要求。

堅持城市體檢先行

建立城市體檢機制，將城市體檢作為城市更新的前提。指導(dǎo)城市建立由城市政府主導(dǎo)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門牽頭組織、各相關(guān)部門共同參與的工作機制，統(tǒng)籌抓好城市體檢工作。

堅持問題導(dǎo)向，劃細城市體檢單元，從住房到小區(qū)、社區(qū)、街區(qū)、城區(qū)，查找群眾反映強烈的難點、堵點、痛點問題。

堅持目標(biāo)導(dǎo)向，以產(chǎn)城融合、職住平衡、生態(tài)宜居等為目標(biāo)，查找影響城市競爭力、承載力和可持續(xù)發(fā)展的短板弱項。

堅持結(jié)果導(dǎo)向，把城市體檢發(fā)現(xiàn)的問題短板作為城市更新的重點，一體化推進城市體檢和城市更新工作。

發(fā)揮城市更新規(guī)劃統(tǒng)籌作用

依據(jù)城市體檢結(jié)果，編制城市更新專項規(guī)劃和年度實施計劃，結(jié)合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃，系統(tǒng)謀劃城市更新工作目標(biāo)、重點任務(wù)和實施措施，劃定城市更新單元，建立項目庫，明確項目實施計劃安排。

堅持盡力而為、量力而行，統(tǒng)籌推動既有建筑更新改造、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、完整社區(qū)建設(shè)、活力街區(qū)打造、城市生態(tài)修復(fù)、城市功能完善、基礎(chǔ)設(shè)施更新改造、城市生命線安全工程建設(shè)、歷史街區(qū)和歷史建筑保護傳承、城市數(shù)字化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等城市更新工作。

強化精細化城市設(shè)計引導(dǎo)

將城市設(shè)計作為城市更新的重要手段，完善城市設(shè)計管理制度，明確對建筑、小區(qū)、社區(qū)、街區(qū)、城市不同尺度的設(shè)計要求，提出城市更新地塊建設(shè)改造的設(shè)計條件，組織編制城市更新重點項目設(shè)計方案，規(guī)范和引導(dǎo)城市更新項目實施。

統(tǒng)籌建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計與質(zhì)量安全管理，在確保安全的前提下，探索優(yōu)化適用于存量更新改造的建設(shè)工程審批管理程序和技術(shù)措施，構(gòu)建建設(shè)工程設(shè)計、施工、驗收、運維全生命周期管理制度，提升城市安全韌性和精細化治理水平。

創(chuàng)新城市更新可持續(xù)實施模式

堅持政府引導(dǎo)、市場運作、公眾參與，推動轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式。

加強存量資源統(tǒng)籌利用，鼓勵土地用途兼容、建筑功能混合，探索“主導(dǎo)功能、混合用地、大類為主、負面清單”更為靈活的存量用地利用方式和支持政策，建立房屋全生命周期安全管理長效機制。

健全城市更新多元投融資機制，加大財政支持力度，鼓勵金融機構(gòu)在風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)前提下，提供合理信貸支持，創(chuàng)新市場化投融資模式，完善居民出資分擔(dān)機制，拓寬城市更新資金渠道。

建立政府、企業(yè)、產(chǎn)權(quán)人、群眾等多主體參與機制，鼓勵企業(yè)依法合規(guī)盤活閑置低效存量資產(chǎn)，支持社會力量參與，探索運營前置和全流程一體化推進，將公眾參與貫穿于城市更新全過程，實現(xiàn)共建共治共享。

鼓勵有立法權(quán)的地方出臺地方性法規(guī)，建立城市更新制度機制，完善土地、財政、投融資等政策體系，因地制宜制定或修訂地方標(biāo)準規(guī)范。

明確城市更新底線要求

堅持“留改拆”并舉、以保留利用提升為主，鼓勵小規(guī)模、漸進式有機更新和微改造，防止大拆大建。

加強歷史文化保護傳承，不隨意改老地名，不破壞老城區(qū)傳統(tǒng)格局和街巷肌理，不隨意遷移、拆除歷史建筑和具有保護價值的老建筑，同時也要防止脫管失修、修而不用、長期閑置。

堅持尊重自然、順應(yīng)自然、保護自然，不破壞地形地貌，不伐移老樹和有鄉(xiāng)土特點的現(xiàn)有樹木，不挖山填湖，不隨意改變或侵占河湖水系。

堅持統(tǒng)籌發(fā)展和安全，把安全發(fā)展理念貫穿城市更新工作各領(lǐng)域和全過程，加大城鎮(zhèn)危舊房屋改造和城市燃氣管道等老化更新改造力度，確保城市生命線安全，堅決守住安全底線。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2022-2027年中國城市更新行業(yè)市場前瞻分析與未來投資戰(zhàn)略規(guī)劃報告》分析：

城市更新，是指將城市中已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代化城市社會生活的地區(qū)作必要的、有計劃的改建活動。

現(xiàn)階段多講為城市建成區(qū)包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等進行綜合整治、功能改變或者拆除重建。城市更新實現(xiàn)了土地和房屋空間的最高最佳使用，創(chuàng)造就業(yè)機會、增加財政稅收、貢獻經(jīng)濟增長。

城市更新的目的是對城市中某一衰落的區(qū)域進行拆遷、改造、投資和建設(shè)，以全新的城市功能替換功能性衰敗的物質(zhì)空間，使之重新發(fā)展和繁榮。

它包括兩方面的內(nèi)容：一方面是對客觀存在實體(建筑物等硬件)的改造;另一方面是對各種生態(tài)環(huán)境、空間環(huán)境、文化環(huán)境、視覺環(huán)境、游憩環(huán)境等的改造與延續(xù)，包括鄰里的社會網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)、心理定勢、情感依戀等軟件的延續(xù)與更新。

城市更新的目標(biāo)是針對解決城市中影響甚至阻礙城市發(fā)展的城市問題，這些城市問題的產(chǎn)生既有環(huán)境方面的原因，又有經(jīng)濟和社會方面的原因。

老舊小區(qū)改造的內(nèi)容則以修繕既有建筑及配套設(shè)施為主，分為基礎(chǔ)類(水電氣熱、外墻維修等)、完善類(綠化、節(jié)能改造、加裝電梯等)和提升類(社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施、智慧化改造等)，主要目的是提升老舊小區(qū)的環(huán)境和生活配套。

老舊小區(qū)改造是十四五時期的惠民生工程的工作重點，2020年全年實際新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)4.03萬個，2021年全年實際新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)數(shù)量再創(chuàng)新高，達5.56萬個。

2022年初以來，全國城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工程持續(xù)提速，前5月已新開工改造小區(qū)2.74萬個，接近2021年新開工改造量的一半，目前已有26省公布了2022年老舊小區(qū)改造計劃，老舊小區(qū)改造市場未來發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

山東省老舊小區(qū)改造市場規(guī)模約2086億元，市場空間巨大

2021年3月，中央發(fā)布《“十四五”規(guī)劃》，明確設(shè)立城市更新量化數(shù)據(jù)指標(biāo)，提出十四五時期21.9萬套小區(qū)改造計劃;

2021年政府工作報告再次重點提及城市更新：

強調(diào)“十四五”期間加快實施城市更新行動，推動城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升，城市更新逐步上升至國家重要戰(zhàn)略層面。2022年老舊小區(qū)改造政策逐漸演進，支持力度逐步加大。

2022年3月，政府工作報告中提出再開工改造一批城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，推進無障礙環(huán)境建設(shè)和適老化改造;

2022年7月，發(fā)改委指出對老舊小區(qū)改造項目，可以通過精準定位、提升品質(zhì)、完善用途等方式，吸引社會資本參與，進一步盤活存量資產(chǎn);2022年8月，國常會指出：將老舊小區(qū)改造納入政策性開發(fā)性金融工具支持領(lǐng)域，并盡可能吸引民間投資。

根據(jù)山東省住建廳披露，2021年省內(nèi)老舊小區(qū)改造總量位居全國首位，2022年1-8月老舊小區(qū)開工數(shù)量也位居全國第一，山東省是我國老舊小區(qū)的改造主陣地。十四五期間山東省老舊小區(qū)改造市場將達2086億元，市場空間巨大。

面對新一輪城市更新，如果僅停留在簡單的推倒重建，將不利于解決城市化中的問題。中國城市更新論壇會持續(xù)關(guān)注核心城市人、項目的變化。

從線下到線上、從開發(fā)到存量、從生產(chǎn)到服務(wù)，政府關(guān)注的產(chǎn)業(yè)升級，市場關(guān)注的消費需求升級，將在城市更新這個領(lǐng)域交匯。

現(xiàn)今"消費升級"的強勢出現(xiàn)培育出了商業(yè)環(huán)境土壤，而人工智能、物聯(lián)網(wǎng)等新銳科技的發(fā)展也讓技術(shù)環(huán)境逐漸完備，城市更新的商業(yè)契機就在這個環(huán)境中。

種種跡象表明，城市更新已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)的下一個"兵家必爭之地"。有研究認為，我國未來每年有8億平方米的存量需要更新，城市更新將是一個10萬億元級的市場。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，中國百強房企中參與城市更新的比例達80%，已有51%的房企運營規(guī)模超百萬平方米，早期布局的項目已進入價值兌現(xiàn)期。

想要了解更多城市更新行業(yè)詳情分析，可以點擊查看中研普華研究報告《2022-2027年中國城市更新行業(yè)市場前瞻分析與未來投資戰(zhàn)略規(guī)劃報告》。

報告對我國城市更新行業(yè)的供需狀況、發(fā)展現(xiàn)狀、子行業(yè)發(fā)展變化等進行了分析，重點分析了國內(nèi)外城市更新行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、如何面對行業(yè)的發(fā)展挑戰(zhàn)、行業(yè)的發(fā)展建議、行業(yè)競爭力，以及行業(yè)的投資分析和趨勢預(yù)測等等。

報告還綜合了城市更新行業(yè)的整體發(fā)展動態(tài)，對行業(yè)在產(chǎn)品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

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  2022-2027年中國城市更新行業(yè)市場前瞻分析與未來投資戰(zhàn)略規(guī)劃報告

  本研究咨詢報告由中研普華咨詢公司領(lǐng)銜撰寫，在大量周密的市場調(diào)研基礎(chǔ)上，主要依據(jù)了國家統(tǒng)計局、國家商務(wù)部、國家發(fā)改委、國家經(jīng)濟信息中心、國務(wù)院發(fā)展研究中心、國家海關(guān)總署、全國商業(yè)信息...

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