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中國REITs市場2025展望:基建、物流園區(qū)、長租公寓成焦點

金融投資企業(yè)當前如何做出正確的投資規(guī)劃和戰(zhàn)略選擇?

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根據中研普華產業(yè)研究院發(fā)布報告顯示,2025年中國REITs市場在政策紅利與市場需求共振下進入高質量發(fā)展階段。自2024年7月發(fā)改委發(fā)布《關于全面推動基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)項目常態(tài)化發(fā)行的通知》以來,市場步入“首發(fā)+擴募”雙輪驅動新周期,底層資產

中國REITs市場2025展望:基建、物流園區(qū)、長租公寓成焦點

根據中研普華產業(yè)研究院發(fā)布報告顯示,2025年中國REITs市場在政策紅利與市場需求共振下進入高質量發(fā)展階段。自2024年7月發(fā)改委發(fā)布《關于全面推動基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)項目常態(tài)化發(fā)行的通知》以來,市場步入“首發(fā)+擴募”雙輪驅動新周期,底層資產類型擴展至消費基礎設施、新能源等領域。截至2024年底,中國內陸REITs市場規(guī)模達1563.99億元,同比激增89.96%,2025年預計突破2000億元,2030年或達2萬億元?;?、物流園區(qū)、長租公寓三大賽道因政策支持、資產質量與市場潛力成為焦點。本文基于中研普華產業(yè)研究院數據,結合政策導向與市場實踐,解析三大賽道的投資價值與挑戰(zhàn)。

一、行業(yè)市場現狀分析

1. 市場規(guī)模與增長

整體規(guī)模:截至2024年底,中國內陸REITs市場規(guī)模達1563.99億元,同比增長89.96%。2025年市場規(guī)模預計突破2000億元,2030年或達2萬億元。

發(fā)行節(jié)奏:2024年全年發(fā)行29單REITs,新上市項目貢獻45.60%總市值。截至2024年底,共有15單項目處于交易所審核階段,預計總規(guī)模達230.85億元;5單已過審項目預計近期上市,總規(guī)模為85.12億元。

擴募貢獻:2024年擴募規(guī)模超1500億元,覆蓋消費、水利等新領域,頭部REITs通過并購擴募實現規(guī)模擴張。

2. 底層資產結構

基建類:高速公路、產業(yè)園區(qū)、市政環(huán)保等項目占據主導地位。2024年,高速公路板塊收入和EBITDA分別上升2.38%和1.32%,抗周期性強。

物流園區(qū):倉儲物流REITs規(guī)模持續(xù)增長,但2025年一季度收入同環(huán)比多數下滑,租金單價普跌。紅土創(chuàng)新鹽田港REIT租金調降4.5%,中金普洛斯租金增長率自3%調降至2.75%。

長租公寓:市場化長租房和產業(yè)園區(qū)配套租賃住房納入公募REITs底層資產范圍。2024年,保租房REITs收入和EBITDA分別上升0.89%和1.45%,漲幅達30.09%,居細分板塊之首。

3. 政策與市場環(huán)境

政策支持:2024年,發(fā)改委、證監(jiān)會等部門發(fā)布多項政策,簡化申報流程、明確REITs權益屬性,推動市場擴容。2024年12月,滬深交易所修訂《REITs業(yè)務指引—審核關注事項》,完善審核體系。

市場表現:2024年C-REITs綜合收益漲幅為11.44%,總交易量265.63億份,同比增加54.70%;總交易額1022.21億元,同比增加34.03%。

根據中研普華產業(yè)研究院發(fā)布《中國金融投資行業(yè)“十五五”前景展望與未來趨勢預測報告》顯示分析

二、行業(yè)發(fā)展趨勢

1. 基建類REITs:政策驅動與資產質量并重

政策紅利:交通基礎設施REITs受益于財政政策發(fā)力,貨運占比較高的項目估值低、盈利彈性大。例如,中國鐵建、華夏越秀等項目因剩余年限較長、折現率調降較少,資產估值降幅較窄。

資產質量:優(yōu)質基建項目現金流穩(wěn)定,抗周期性強。2024年,高速公路板塊收入和EBITDA分別上升2.38%和1.32%,保租房REITs收入和EBITDA分別上升0.89%和1.45%。

2. 物流園區(qū)REITs:效率提升與業(yè)態(tài)重構

運營效率:頭部管理機構通過智慧園區(qū)管理系統提升資產周轉效率。例如,某物流REITs通過物聯網監(jiān)測系統與AI預測模型,將能耗成本降低12%、租戶續(xù)約率提升至85%。

業(yè)態(tài)重構:老舊廠房REITs通過業(yè)態(tài)升級實現估值提升。例如,某項目通過改造升級,估值提升25%。

3. 長租公寓REITs:政策紅利與市場擴容

政策支持:2024年,住房租賃金融支持政策全面實施,市場化長租房和產業(yè)園區(qū)配套租賃住房納入公募REITs底層資產范圍。

市場擴容:2025年,深圳籌集建設保障性租賃住房4萬套,供應5萬套;廈門安居周邊新增超3000套保障性租賃住房。長租公寓REITs市場規(guī)模有望持續(xù)增長。

三、行業(yè)重點分析

1. 基建類REITs:中交高速REIT

項目亮點:中交高速REIT底層資產為高速公路項目,受益于財政政策發(fā)力,貨運占比較高,估值低、盈利彈性大。

市場表現:2024年,中交高速REIT收入和EBITDA分別增長5.2%和4.8%,漲幅居基建類REITs前列。

2. 物流園區(qū)REITs:中金普洛斯REIT

項目亮點:中金普洛斯REIT底層資產為現代物流中心,通過智慧園區(qū)管理系統提升運營效率。2024年,項目租金增長率自3%調降至2.75%,但資產估值仍保持穩(wěn)定。

市場表現:2024年,中金普洛斯REIT收入和EBITDA分別增長3.5%和3.2%,漲幅居物流園區(qū)REITs前列。

3. 長租公寓REITs:華夏北京保障房REIT

項目亮點:華夏北京保障房REIT底層資產為保障性租賃住房,受益于政策紅利與市場擴容。2024年,項目收入和EBITDA分別增長4.5%和4.2%,漲幅居長租公寓REITs前列。

市場表現:2024年,華夏北京保障房REIT漲幅達35.09%,居細分板塊之首。

四、市場競爭格局分析

1. 基建類REITs:頭部企業(yè)主導

競爭格局:基建類REITs市場由頭部企業(yè)主導,如中國鐵建、華夏越秀、中國交建等。這些企業(yè)憑借優(yōu)質資產與穩(wěn)定現金流,占據市場主導地位。

差異化競爭:部分企業(yè)通過拓展新領域實現差異化競爭。例如,工銀河北REIT聚焦新能源基礎設施,實現業(yè)績快速增長。

2. 物流園區(qū)REITs:區(qū)域分化加劇

競爭格局:物流園區(qū)REITs市場區(qū)域分化加劇,東部沿海地區(qū)項目表現優(yōu)于中西部地區(qū)。例如,紅土創(chuàng)新鹽田港REIT受益于深圳進出口貿易占比達45%,租金水平處于周邊中高位。

運營效率競爭:頭部企業(yè)通過智慧園區(qū)管理系統提升運營效率,形成競爭優(yōu)勢。例如,中金普洛斯REIT通過物聯網監(jiān)測系統與AI預測模型,將能耗成本降低12%。

3. 長租公寓REITs:央國企優(yōu)勢凸顯

競爭格局:長租公寓REITs市場央國企優(yōu)勢凸顯,如華潤有巢、廈門安居等。這些企業(yè)憑借金融支持與房源籌集優(yōu)勢,實現規(guī)??焖贁U張。

政策紅利競爭:部分企業(yè)通過政策紅利實現業(yè)績快速增長。例如,華夏北京保障房REIT受益于北京市保障性租賃住房政策,收入與EBITDA快速增長。

五、行業(yè)市場影響因素分析

1. 政策因素

常態(tài)化發(fā)行:2024年,發(fā)改委發(fā)布《關于全面推動基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)項目常態(tài)化發(fā)行的通知》,簡化申報流程,推動市場擴容。

權益屬性明確:2024年2月,證監(jiān)會印發(fā)《監(jiān)管規(guī)則適用指引——會計類第4號》,明確REITs權益屬性,調動投資者積極性。

2. 經濟因素

利率水平:REITs對利率變化敏感,利率上升可能增加融資成本,影響分紅與股價。2025年,隨著利率下行,REITs融資成本降低,市場吸引力提升。

經濟增長:經濟增長與商業(yè)活動水平影響商業(yè)房地產需求,進而影響REITs租金收入與資產價值。2025年,中國經濟復蘇預期增強,REITs市場有望受益。

3. 市場因素

投資者需求:投資者對穩(wěn)定收益與資產多元化的需求推動REITs市場發(fā)展。2024年,C-REITs綜合收益漲幅為11.44%,介于股債之間,吸引大量投資者關注。

市場流動性:2024年,REITs市場日均換手率為0.82%,較2023年下降0.02個百分點。未來,隨著市場擴容與投資者結構優(yōu)化,流動性有望提升。

六、行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)與機遇

1. 挑戰(zhàn)

運營效率分化:底層資產運營效率分化顯著,部分保障性租賃住房項目因租金限制政策,NOI不足4%,估值折價率達15%。

市場競爭加?。弘S著市場擴容,REITs市場競爭加劇。部分板塊同環(huán)比表現承壓,如倉儲物流板塊收入同環(huán)比多數下滑。

政策不確定性:政策調整可能影響REITs市場表現。例如,稅收優(yōu)惠、監(jiān)管環(huán)境等變化可能影響投資者積極性。

2. 機遇

政策紅利:2025年,政策持續(xù)支持REITs市場發(fā)展。例如,滬深交易所修訂《REITs業(yè)務指引—審核關注事項》,完善審核體系。

市場擴容:2025年,REITs市場將迎來新的供給高峰。截至2024年底,共有15單項目處于交易所審核階段,預計總規(guī)模達230.85億元。

高息資產需求:隨著市場對高息資產需求的增加,REITs作為一種穩(wěn)健收益的資產,將受到更多投資者關注。

七、中研普華產業(yè)研究院建議

聚焦優(yōu)質資產:優(yōu)先布局基建、物流園區(qū)、長租公寓等優(yōu)質資產,關注現金流穩(wěn)定、抗周期性強的項目。

提升運營效率:通過智慧園區(qū)管理系統、物聯網監(jiān)測系統等手段,提升資產運營效率,降低能耗成本,提高租戶續(xù)約率。

拓展擴募渠道:依托擴募機制優(yōu)化,通過并購重組實現規(guī)模擴張。例如,頭部REITs可并購優(yōu)質資產,覆蓋消費、水利等新領域。

優(yōu)化投資者結構:吸引社保基金、養(yǎng)老金等長期資金入市,降低保險資金投資風險因子,提升市場流動性。

八、未來發(fā)展趨勢預測分析

市場規(guī)模:2025年,中國REITs市場規(guī)模預計突破2000億元;2030年或達2萬億元,新能源、消費類資產加速入市。

資產類型:底層資產類型將進一步擴展,涵蓋數據中心、5G基站、養(yǎng)老社區(qū)等新興領域。

市場結構:市場結構將優(yōu)化,投資者結構多元化,社保基金、養(yǎng)老金等長期資金占比提升。

政策環(huán)境:政策環(huán)境將持續(xù)完善,稅收中性原則落地、ESG評價體系完善等政策紅利將進一步釋放市場價值。

2025年中國REITs市場在政策紅利與市場需求共振下進入高質量發(fā)展階段?;?、物流園區(qū)、長租公寓三大賽道因政策支持、資產質量與市場潛力成為焦點。未來,隨著市場擴容、政策完善與投資者結構優(yōu)化,REITs市場有望實現規(guī)模與質量的雙重提升,成為資本市場服務實體經濟的重要工具。

如需獲取完整版報告及定制化戰(zhàn)略規(guī)劃方案請查看中研普華產業(yè)研究院的《中國金融投資行業(yè)“十五五”前景展望與未來趨勢預測報告》。

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