明年房價會降嗎？ 任志強：政策決定了房價

• 2017年12月13日 FanTianQing來源：鳳凰房產(chǎn) 207 5
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  2018-2023年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風險預測報告

  2017年世界經(jīng)濟溫和復蘇，不均衡態(tài)勢突出。我國經(jīng)濟進入新常態(tài)，經(jīng)濟運行處在合理區(qū)間，緩中趨穩(wěn)。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年，國內(nèi)生產(chǎn)總值296868億元，按可比價格計算，同比增長...

我個人認為，在中國這個非市場化的房地產(chǎn)領(lǐng)域，我不敢說國家是非市場化的，我至少敢說房地產(chǎn)領(lǐng)域是非市場化的，決定房屋價格的是政策。

05 調(diào)控政策

現(xiàn)在的房價已經(jīng)形成了非良性循環(huán)的關(guān)系，當我們處于低潮的時候，政府采取了一些啟動措施，然后開始進入瘋狂的階段，然后開始調(diào)控，調(diào)控完了之后又進入低潮，然后再啟動，再調(diào)控。

這是歷史上的宏觀政策，大多數(shù)這樣循環(huán)和重復，所以房價一定在一定的階段里面進入瘋狂，然后低潮，然后再啟動。

這次沒有人知道會不會再啟動了，誰也不敢說何時調(diào)整政策，以前我們都敢說，現(xiàn)在不敢說了，最近開會說建立長效機制。

也就是說，可能會有一些變化，但是這個變化是什么，沒有人知道。

我們很希望建立一個長效機制，最好把戶籍制度和土地制度都改了，讓中國的政策改的更合理，這樣的話，長效機制就可以穩(wěn)定增長。

微觀上來說，當一個市場里面沒有產(chǎn)權(quán)，沒有交易環(huán)，沒有定價權(quán)，沒有競爭中的價格信號的時候，還叫市場嗎，我們不知道。至少我們可以看到所有的調(diào)控政策都破壞了市場規(guī)律。

經(jīng)濟學講很清楚，最重要的是價格信號，如果價格信號是限購的結(jié)果，或者限制網(wǎng)簽的結(jié)果，比如說高價房不讓你網(wǎng)簽，在座的各位都知道，可能也都遇到過，就是低價的多簽一些，房價就下降了。

高價房子不是沒有人買，而是不讓你網(wǎng)簽造成的結(jié)果。價格信號是虛假的時候，你知道這個市場的價格是多少，我們沒有辦法判斷，就是因為價格信號已經(jīng)不真實了。

從供求關(guān)系來說，今年已經(jīng)出臺的政策，大概有70多個城市出臺了300多個文件，所以這300多個文件想達到什么目標，就是控制價格。

06 幾個不變的東西

盡管中國的房地產(chǎn)是非市場化的，但是還是有一些市場化的東西。所以這些市場化的競爭形成了無論政策怎么變化，市場化的規(guī)律是不會因為房地產(chǎn)政策變化而變化的。

房地產(chǎn)政策并不能改變?nèi)藗儗γ篮蒙畹男枨蠛蛯Y源的需求。比如說大家都說學區(qū)房的問題要解決，可是如果你不建更多的好的學校，怎么解決？這就是資源不平衡的問題。

資源不平衡的時候，那個地方的房子就是貴，沒有辦法調(diào)和，所以這些是不變的。

還有一些會改變，我們已經(jīng)看到了價格的雙軌制，短期之內(nèi)的市場因為政策的限制和調(diào)控會發(fā)生很多的變化，比如說本來房地產(chǎn)商想賣11萬，批你8.5萬，或者是因為現(xiàn)金流而降價，你本來想拖兩年，但是現(xiàn)金流不夠了，就需要降價。

換句話說，我個人覺得，現(xiàn)在有一個口號叫“新時代”，新時代最大的特點就是不確定性。沒有人可以知道新時代以后會出什么政策。今天你不知道，明天也不知道。

老是不告訴你未來怎么樣，突然一個政策，討論都不討論，廣告牌就拆了。所以我們不知道新時代的情況下會出臺什么樣的新政策。

但是有幾個東西是我們知道的，比如說剛才說的金融問題，金融問題不僅僅是信貸問題，最重要的是一個貨幣貶值的問題。

貨幣貶值對物價和資產(chǎn)價格的影響是巨大的，不管是房子用來住還是用來炒的，這個不需要討論，需要討論的是如果貨幣不貶值，房價怎么會變成這樣？

1970年大白菜兩分錢一斤，2010年2.8元，現(xiàn)在可能5元了，你們看看漲了多少倍，如果我們的貨幣不斷貶值，70年的時候房租1.2元，現(xiàn)在是3000到一萬元的都有。

那就是貨幣貶值造成的影響，這是金融影響很重要的部分，不要以為金融影響僅僅是指當前的貨幣增量還有貨幣貶值。不僅僅是當前的利率，利率確實影響購房問題。但是長期的貨幣貶值問題對資產(chǎn)價格的影響是巨大的。

我們還可以看到房屋真正的價格變化，每個人都在吵吵，92年的時候是990元一平米，全國的平均房價。我已經(jīng)告訴大家用平均房價的數(shù)字不合理。2017年6月份，7288元一平米。

92年到17年，漲了多少倍？房子漲了七倍多，是不是你們認為漲的倍數(shù)很高了？但是我們再看一下92年一個大學生的工資是多少？84元，換句話說92年84元的大學生，你一年的工資夠買一平米的房子，你干12個月能買一平米房子。

到了2017年的時候，大學生的工資多少？3500元左右，84元到3500元漲了40倍，房價才漲了七倍，也就是兩個月多一點點可以買一平米房子，你們認為現(xiàn)在的房價高嗎？

是收入增長決定了房價，如果說收入不增長了，或者說宏觀經(jīng)濟情況，實際經(jīng)濟情況都不好了，你的收入不增長了，房價能漲嗎。

所以，貨幣不值錢了，兩個月的工資夠買一平米的房子，你的房價收入比是多少，按照中位數(shù)計算，住房中位數(shù)60多平方米，就是夫妻兩個人房價收入比很低，5左右，一年可以買12平米房子。五年買一個60平米的房子，人均30平米。1：5的房價收入比還高嗎，很低了。

換句話說，除了政策變化以外，可能發(fā)生的房價變化，我已經(jīng)告訴你了，如果還猜不出來，說明你沒有聽懂。

有人擔心集體土地入市會抑制房價，我告訴大家，根本不可能有大量的供應量，我2011年提出這個提案，到目前為止唐家?guī)X地區(qū)的改造，到現(xiàn)在建了5600套房子，一年建了不到一千套。

原來北京計劃36個村，現(xiàn)在只改了6個村，不是那么容易的事情。別想用大躍進的方式認為集體土地入市就可以解決很多的問題。

更重要的問題，租賃性住房在全國行不行？我覺得如果全國普遍鋪開就是錯誤的政策，最多不超過20個城市，大量的需要租賃性住房。

為什么這么說，第一，租賃性住房，要有一個長期建設的過程，第二并不是所有城市都需要建設租賃住房，我們認為大概十個城市左右，只有特大城市和大城市才需要，房價越貴的地方越需要，而超過平均房價一萬塊錢的城市有多少個？19個！

超過兩萬的地方就9個城市，房價越低的地方越不需要租賃市場，房價三千塊錢你建租賃住房干嗎，中小城市出了門五分鐘騎自行車到農(nóng)村，在那租一個房子很便宜，建租賃房干什么。

更重要的是，租賃性住房不會影響到房價，凡是房價高的地區(qū)才需要租賃性住房，凡是租賃性住房數(shù)量最大的地區(qū)都是房價最高的地區(qū)，全世界都如此。

看看香港的租賃市場，可以明顯看到，自有住房的比例是51%，但是租房的比例占45%，房源哪來的，可以看到63.7%是私人住房提供的。

再看一下日本，租賃市場大量靠私人住房解決的，而不是公有住房解決的。北京目前的私人住房源20%，常住人口的租賃比例占34%，什么意思，就是五到七個人租一套房子。所以左暉先生（鏈家董事長）把老百姓的三居房子租了，把客廳打兩個隔斷說變成了五間房子了，老百姓覺得挺好，因為客廳帶窗戶，結(jié)果這次不行了。

怎么辦呢，這就是北京需要的大量的租賃住房造成的結(jié)果，你沒有辦法解決馬上能夠提供的大量的住房，而大量住房的人是誰呢，不要以為是北京戶口的人，大多數(shù)是非北京戶口的人，很明顯，租賃性住房解決的是過渡性的問題。

最后，我們可以得出一個結(jié)論：過去大家買房的時候都發(fā)財了，我們要感謝黨和政府，黨和政府的政策讓我們發(fā)財了。

如果中國繼續(xù)堅持改革和市場化的道路，就必須開放市場或者恢復市場的定價權(quán)和交易權(quán)，但是我們現(xiàn)在實在不知道政策怎么樣，我們只能說政策可能會改變，希望這個會議能給我們一個明確的答復，好讓我們知道未來的房價往哪走，謝謝大家！

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