百家房企發(fā)三季報(bào)九成賺錢 未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)將如何？

• 2018年10月31日 FanTianQing來(lái)源：新浪網(wǎng)、鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)北京 981 62
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  經(jīng)濟(jì)數(shù)字化趨勢(shì)突出，房地產(chǎn)金融行業(yè)如何借力發(fā)力，企業(yè)如何邁出更大一步？

  隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和社會(huì)生產(chǎn)力水平的進(jìn)一步提升，房地產(chǎn)金融行業(yè)的發(fā)展取得了一系列優(yōu)良成效，但也不可避免的存在一些問(wèn)題，現(xiàn)階段，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新力度不足、金融風(fēng)險(xiǎn)集中等問(wèn)題普遍...

百家房企發(fā)三季報(bào)九成賺錢，未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)將如何？

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心分析數(shù)據(jù)顯示，100家上市房企披露了2018年三季度業(yè)績(jī)預(yù)告，盈利房企占比達(dá)91%，僅9家虧損。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，百家上市房企營(yíng)業(yè)收入合計(jì)為10725億元，上漲了31.2%；凈利潤(rùn)合計(jì)為1012億元；凈利潤(rùn)率為9.44%，與2017年同期的9.17%相比，有小幅上漲；平均凈利潤(rùn)上漲幅度達(dá)到了35.2%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，整體看，上市房企依然處于高利潤(rùn)、高增長(zhǎng)周期中。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示，房地產(chǎn)行業(yè)集中度越來(lái)越高，目前已有約20家房企銷售規(guī)?？缛搿扒|元俱樂(lè)部”。不過(guò)，接下來(lái)的市場(chǎng)銷售增速將放緩，加之資金成本的提高，房企盈利能力或走低。

張大偉表示，過(guò)去幾年，中型標(biāo)桿房企積極搶地，特別是從500億元向1000億元銷售額發(fā)起沖擊，從1000億元向2000億元銷售目標(biāo)邁進(jìn)的房企，業(yè)績(jī)上漲明顯。整體看，做大依然是當(dāng)下房企的主流選擇，拼規(guī)模趨勢(shì)加劇，即使在調(diào)控加碼趨勢(shì)下，部分房企仍未放緩擴(kuò)張步伐，進(jìn)而導(dǎo)致市場(chǎng)分化越來(lái)越明顯。

但下半場(chǎng)的市場(chǎng)并不樂(lè)觀，各地土地市場(chǎng)頻現(xiàn)流派現(xiàn)象。當(dāng)前環(huán)境下，去庫(kù)存，加快回流現(xiàn)金已經(jīng)成為房企們最頭痛的問(wèn)題。

鑒于各地限價(jià)政策并不放松，房企為了博弈價(jià)格，提高利潤(rùn)，在手中儲(chǔ)備的項(xiàng)目并未積極入市，導(dǎo)致下半年去化率快速降低。萬(wàn)科曾表示，一、二線城市的600多個(gè)項(xiàng)目都面臨著較大的調(diào)控壓力。7月份萬(wàn)科的去化率為51%，而8月份僅為47%。與上半年55%-65%的去化率水平相比，這樣的銷售情況無(wú)疑下滑嚴(yán)重。

事實(shí)上，這并不是萬(wàn)科一家房企遇到的銷售難題。在上一輪調(diào)控中，不少房企都選擇了全面退守一、二線城市的投資策略?，F(xiàn)如今，適逢這些項(xiàng)目入市銷售，變現(xiàn)難度可見(jiàn)一斑。

張大偉表示，2017年以來(lái)，大部分熱點(diǎn)城市樓市已全面限價(jià)，這種情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)沒(méi)有淡旺季之分，樓市已沒(méi)有“金九銀十”。

克而瑞研究中心也表示，毋庸置疑，樓市“轉(zhuǎn)冷”的信號(hào)已顯，無(wú)論是短期波動(dòng)還是長(zhǎng)久之勢(shì)，原來(lái)房?jī)r(jià)飛漲，“閉著眼睛賣房子”的日子都已經(jīng)一去不復(fù)返，房企的態(tài)度也由之前的“高歌勐進(jìn)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤笆諗烤劢埂薄⒓泳o搶收，目的都是為了在市場(chǎng)“涼涼”前，回籠更多的資金，保證現(xiàn)金流安全。

至于對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的判斷，據(jù)同策研究院研究結(jié)果顯示，2019年三、四季度時(shí)，核心一、二線城市成交量才會(huì)進(jìn)入復(fù)蘇回升的階段，2020年三季度開(kāi)始成交價(jià)格才會(huì)進(jìn)入新一輪的上升周期。另外，某些上市房企高層對(duì)于未來(lái)樓市趨勢(shì)更加悲觀，甚至認(rèn)為到2020年樓市也不會(huì)有上升的趨勢(shì)，在此之前樓市將持續(xù)處于調(diào)整下行周期。

房?jī)r(jià)未來(lái)是否會(huì)大跌？

房?jī)r(jià)二字緊緊揪著人們的敏感神經(jīng)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布最新房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，9月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比均下降，二三線城市漲幅回落。市場(chǎng)層面，多地傳出樓盤(pán)打折、開(kāi)發(fā)商降價(jià)的消息，顯露出一層冷意。

未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)將如何？會(huì)否像社會(huì)上有人擔(dān)心的出現(xiàn)大跌？對(duì)此，記者采訪了多位業(yè)內(nèi)專家。

在過(guò)去幾十年的發(fā)展中，房?jī)r(jià)上漲的速度非?？?。7月31日,中共中央政治局會(huì)議用“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”八個(gè)字為房地產(chǎn)市場(chǎng)定調(diào)，隨后各地紛紛祭出嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策。住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌表示，把“過(guò)快”去掉表明了中央的決心。房地產(chǎn)調(diào)控目的是房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，房?jī)r(jià)基本平穩(wěn)。但從根本來(lái)說(shuō)，完全杜絕房?jī)r(jià)上漲不可能。中國(guó)房?jī)r(jià)現(xiàn)在依然是高房?jī)r(jià)，目前是想辦法不要繼續(xù)攀升，但很難說(shuō)高房?jī)r(jià)時(shí)代一去不復(fù)返。

“遏制房?jī)r(jià)上漲”是不是就是讓房?jī)r(jià)下跌？顧云昌表示，也不是這樣?！坝行┑胤降姆?jī)r(jià)并不是很高，相對(duì)基本合理，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展收入的提高，房?jī)r(jià)也會(huì)適當(dāng)往上漲?！?/p>

“房?jī)r(jià)的漲和跌就像走三步退兩步，某一階段上漲某一階段又下來(lái)，都是正常現(xiàn)象。”顧云昌說(shuō)，從各國(guó)市場(chǎng)來(lái)看，平穩(wěn)健康的市場(chǎng)就是隨著收入水平的增長(zhǎng)房?jī)r(jià)也適度增長(zhǎng)，防止房?jī)r(jià)大幅度上漲或下跌。

對(duì)于房?jī)r(jià)走勢(shì)，清華大學(xué)建設(shè)管理系教授、房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉在接受采訪時(shí)表示，從政策的角度來(lái)說(shuō)，希望房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠保持穩(wěn)定，避免大起大落。“房地產(chǎn)市場(chǎng)還是要在穩(wěn)定的基礎(chǔ)上慢慢調(diào)整，要抑制、消化吸收泡沫，而不是主動(dòng)刺破?！?/p>

對(duì)于近期房地產(chǎn)市場(chǎng)顯露出的冷意，劉洪玉說(shuō)，過(guò)去防范“大起”，現(xiàn)在有了可能“大落”的危險(xiǎn)以后，也要關(guān)注這方面。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截止2018年9月，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲周期已經(jīng)長(zhǎng)達(dá)40個(gè)月，繼續(xù)刷新房地產(chǎn)歷史上漲周期最長(zhǎng)歷史。

未來(lái)高房?jī)r(jià)時(shí)代會(huì)否終結(jié)？劉洪玉表示，房?jī)r(jià)有景氣循環(huán)的周期變化。過(guò)去漲得快了，將來(lái)可能會(huì)慢下來(lái)，甚至是往下調(diào)整。但從更長(zhǎng)的趨勢(shì)看，房?jī)r(jià)應(yīng)該隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，呈現(xiàn)出向上的發(fā)展過(guò)程。

值得關(guān)注的是，在中央定調(diào)堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲后，房?jī)r(jià)預(yù)期有了顯著的改變。多位專家指出，從公布的相關(guān)數(shù)據(jù)看，在調(diào)控政策從嚴(yán)背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資和需求顯現(xiàn)出“疲軟”狀態(tài)，樓市“金九銀十”成色不足。結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策無(wú)松動(dòng)跡象，居民對(duì)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)預(yù)期已經(jīng)發(fā)生改變。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，從9月房?jī)r(jià)上漲和下跌的城市數(shù)量看，房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量為64個(gè)，相比8月份的67個(gè)已經(jīng)出現(xiàn)了減少，這說(shuō)明部分城市開(kāi)始步入到降價(jià)的行列中。后續(xù)若市場(chǎng)觀望情緒繼續(xù)加重，房?jī)r(jià)降溫的城市數(shù)量會(huì)增加。

交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹在接受?采訪時(shí)表示，本輪調(diào)控時(shí)間和強(qiáng)度持續(xù)深化，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的不確定性增強(qiáng)。9月房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅明顯縮窄，市場(chǎng)預(yù)期也發(fā)生了轉(zhuǎn)變。

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