房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展趨勢 2020房地產(chǎn)金融行業(yè)發(fā)展前景及市場風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀分析

• 2020年7月22日 WuYaNan來源：中研網(wǎng) 390 18
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房地產(chǎn)金融由房產(chǎn)金融和地產(chǎn)金融構(gòu)成。房地產(chǎn)金融在國民經(jīng)濟(jì)和人們?nèi)粘Ｉ钪械牡匚慌c作用日益突出。房地產(chǎn)金融行為對個(gè)人住房、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營和經(jīng)濟(jì)市場的有效性有著直接的影響。房地產(chǎn)業(yè)所需要的大量資金以及房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)用的"財(cái)務(wù)杠桿原理"決定了房地

房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，對金融有很強(qiáng)的依賴性。與房地產(chǎn)相聯(lián)系的房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、流通和消費(fèi)過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動(dòng)的總稱。房地產(chǎn)金融是在房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費(fèi)過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動(dòng)的總稱。其基本任務(wù)是運(yùn)用多種金融方式和金融工具籌集和融通資金，支持房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程中的資金良性循環(huán)，保障房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程的順利進(jìn)行。房地產(chǎn)金融包括政策性房地產(chǎn)金融和商業(yè)性房地產(chǎn)金融。

房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀

1.房地產(chǎn)業(yè)融資結(jié)構(gòu)不合理。全國房地產(chǎn)銀行貸款依賴水平在50%左右，而部分大型城市開發(fā)商對銀行信貸資金的依賴程度已高于80%。銀行實(shí)際上直接或間接承受了房地產(chǎn)市場各個(gè)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)，一旦房地產(chǎn)市場中某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，風(fēng)險(xiǎn)會向銀行傳遞，帶來逾期貸款和呆滯資金。

2.相關(guān)政策、法律不健全。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資信較差、竣工期限與房屋質(zhì)量 無保證時(shí)，現(xiàn)行的以虛擬房地產(chǎn)作為抵押物的做法會給銀行帶來更大風(fēng)險(xiǎn)。

3.銀行與開發(fā)商信息不對稱。開發(fā)企業(yè)不僅直接掌握自身的全部信息也深知房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，但是由于房地產(chǎn)高收益率的特點(diǎn)和我國信用制度不健全等原因，容易產(chǎn)生房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)"空手套白狼"向銀行借款。如果開發(fā)項(xiàng)目成功，開發(fā)商可以以小博大、牟取暴利;如果開發(fā)項(xiàng)目失敗，銀行則要承擔(dān)虧損的大頭。

2020房地產(chǎn)金融行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及市場前景趨勢分析

房地產(chǎn)金融由房產(chǎn)金融和地產(chǎn)金融構(gòu)成。房地產(chǎn)金融在國民經(jīng)濟(jì)和人們?nèi)粘Ｉ钪械牡匚慌c作用日益突出。房地產(chǎn)金融行為對個(gè)人住房、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營和經(jīng)濟(jì)市場的有效性有著直接的影響。房地產(chǎn)業(yè)所需要的大量資金以及房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)用的"財(cái)務(wù)杠桿原理"決定了房地產(chǎn)資金不可能單純依賴開發(fā)商的自有資金，必須依靠金融工具融資。

目前中國大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股本不足，融資渠道狹窄，經(jīng)營資金過分依賴銀行貸款;房地產(chǎn)開發(fā)商因?yàn)檩^高的資本回報(bào)率，也不愿讓利從事股本融資。房地產(chǎn)融資對銀行貸款的過分依賴，可能危及金融體系的安全運(yùn)行。迄今，我國還沒有真正建立起一整套成體系的住房金融政策及相關(guān)的財(cái)政支持系統(tǒng)，在房地產(chǎn)住房資金來源、政府信用擔(dān)保、減輕貸款返還負(fù)擔(dān)和個(gè)人征信體系等方面還沒形成程序化的實(shí)施辦法。再加上上述我國的房地產(chǎn)金融政策還沒有從經(jīng)濟(jì)政策中相對獨(dú)立出來的原故，因而每次房地產(chǎn)市場調(diào)控實(shí)質(zhì)上都只是宏觀經(jīng)濟(jì)"大調(diào)控"背景下的產(chǎn)業(yè)性配合，而非真正獨(dú)立意義的樓市調(diào)控。

經(jīng)過二十余年的發(fā)展，中國基本形成了以銀行信貸融資為主，以股權(quán)、信托和債券等融資方式為輔的房地產(chǎn)金融市場。在房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的背景下，中國應(yīng)該對其存在的風(fēng)險(xiǎn)保持時(shí)刻警惕。在中國房地產(chǎn)金融市場，目前有包括商業(yè)銀行、住房公積金管理中心和住房儲蓄銀行等金融機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過程中，幾乎都有商業(yè)銀行信貸的介入，其已然成為了房地產(chǎn)市場所需資金的主要提供者，而在中國房地產(chǎn)金融市場上述其他融資渠道只是剛剛起步，其所提供的房地產(chǎn)貸款只占很小的比例。

近年來，中國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，同時(shí)也促進(jìn)了房地產(chǎn)金融業(yè)的全面發(fā)展，成為國家金融領(lǐng)域內(nèi)的中流砥柱。但是，由于當(dāng)前中國正處于社會主義初級階段，與其相適應(yīng)的市場經(jīng)濟(jì)體制仍需完善，所以，若想實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融的巨大發(fā)展，就要不斷加強(qiáng)金融創(chuàng)新。在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中，房地產(chǎn)金融的地位日益凸顯，因此，國家相關(guān)部門必須根據(jù)市場環(huán)境的變化，加快房地產(chǎn)金融創(chuàng)新?；诜康禺a(chǎn)金融創(chuàng)新工作中的諸多問題，可以從提高金融創(chuàng)新產(chǎn)品科學(xué)性、合理規(guī)劃資金以及對金融市場結(jié)構(gòu)進(jìn)行科學(xué)優(yōu)化等幾個(gè)方面入手，有效改善房地產(chǎn)行業(yè)資金周轉(zhuǎn)問題，加速房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

樓市調(diào)控仍是2019年的主基調(diào)，金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)的相關(guān)融資也會繼續(xù)管控，或雖有好轉(zhuǎn)但大幅放水可能性不大;同時(shí)當(dāng)前房地產(chǎn)市場趨勢已經(jīng)下行，房地產(chǎn)項(xiàng)目將面臨銷售壓力和虧損風(fēng)險(xiǎn)，金融機(jī)構(gòu)也會更加審慎選擇，房企融資困難程度將增加。

隨著社會經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和社會生產(chǎn)力水平的進(jìn)一步提升，房地產(chǎn)金融行業(yè)的發(fā)展取得了一系列優(yōu)良成效，但也不可避免的存在一些問題，現(xiàn)階段，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新力度不足、金融風(fēng)險(xiǎn)集中等問題普遍存在于房地產(chǎn)金融行業(yè)的發(fā)展過程中，加劇了不良資產(chǎn)的發(fā)生率，限制了房地產(chǎn)金融行業(yè)的更好發(fā)展。

人民銀行長期以來一直堅(jiān)持審慎的房地產(chǎn)信貸政策，中國的房地產(chǎn)信貸質(zhì)量總體上良好，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是可控的。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款不良率是不到1%，整體銀行業(yè)的不良貸款是1.85%，這是含政策性銀行的，除掉政策性銀行是1.74%，顯然房地產(chǎn)貸款不良率的水平好于整體貸款的不良率水平，其中個(gè)人貸款的不良率只有0.3%。長期的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來看，中國的銀行業(yè)不良貸款比例依然較低，特別是房地產(chǎn)貸款比例低于整體貸款不良比例，而個(gè)人貸款的不良比例更低，這證明了在目前階段中國的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)是整體可控的，中國房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)是不用過分擔(dān)心的，監(jiān)管層也會高度重視房地產(chǎn)金融的潛在風(fēng)險(xiǎn)和杠桿水平，從而確保房地產(chǎn)金融的安全可持續(xù)發(fā)展。

房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展趨勢

我國房地產(chǎn)金融的產(chǎn)生與住房改革密切相關(guān)，中國城鎮(zhèn)住房制度改革始于1978年，是中國城市諸項(xiàng)改革中提出最早的一項(xiàng)改革，住房短缺是導(dǎo)致住房制度改革的最初動(dòng)因?？梢哉f，房地產(chǎn)金融是隨房改的逐步深入而發(fā)展起來的，總體上它在我國30多年的發(fā)展過程中，對國家經(jīng)濟(jì)和人民生活的改善起到了非常重大的貢獻(xiàn)。

未來，我國房地產(chǎn)金融發(fā)展空間巨大。居民的住宅消費(fèi)需求和建設(shè)小康社會的目標(biāo)必然導(dǎo)致穩(wěn)定的高住宅投資，從而構(gòu)成房地產(chǎn)金融增長的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，其中房地產(chǎn)信貸增長空間大，持續(xù)時(shí)間長;而伴隨著房地產(chǎn)資產(chǎn)的增加和金融深化的加快，我國住宅證券金融的發(fā)展?jié)摿V闊，產(chǎn)品日益豐富。

中研普華研究院房地產(chǎn)金融行業(yè)報(bào)告重點(diǎn)分析了我國房地產(chǎn)金融行業(yè)將面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，是組織工程企業(yè)、學(xué)術(shù)科研單位、投資企業(yè)準(zhǔn)確了解行業(yè)最新發(fā)展動(dòng)態(tài)，把握市場機(jī)會，正確制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的必備參考工具。未來房地產(chǎn)金融行業(yè)將如何發(fā)展?請關(guān)注中研普華研究院報(bào)告《2020-2025年中國房地產(chǎn)金融行業(yè)市場前瞻與未來投資戰(zhàn)略分析報(bào)告》

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