中國40城寫字樓市場指數 中國寫字樓市場發(fā)展趨勢及投資空間

• 吳亞楠 2022年12月23日 來源：互聯網 364 17
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房地產市場供給在逐步優(yōu)化，多主體供應、多渠道保障、租售并舉的房地產市場供給格局在逐步形成，新的發(fā)展模式正在探索中成型。同時，房地產調控因城施策有利于促進房地產良性循環(huán)，也有利于保障群眾正常居住需要。

改革開放40年來，我國經濟取得驚人的增長，相應的辦公樓市場也帶來了快速增長。近年來隨著經濟進入高質量發(fā)展階段，經濟增速有所放緩，對辦公樓市場也帶來了影響。2020年我國辦公樓銷售面積及銷售額分別為3334.34萬平方米和5047.47億元，分別同比下降5.3%和10.4%。

2020年，我國辦公樓開發(fā)投資完成累計值達到0.65萬億元，較2019年增長5.37%;新開工面積為6604萬平方米，較2019年下滑6.8%。根據國家統(tǒng)計局數據顯示2022年2月全國辦公樓期房銷售面積累計值為226.72萬平方米，累計增長35.4%。近年來我國辦公樓開發(fā)投資額與新開工面積均呈現先降后增的趨勢。

根據中研普華研究院撰寫的《2022-2026年中國辦公樓行業(yè)競爭格局及發(fā)展趨勢預測報告》顯示：

中國40城寫字樓市場指數

辦公樓市場發(fā)展與宏觀經濟存在較大的關聯度，經濟的高速增長也將帶領辦公樓的需求增長。仲量聯行發(fā)布的最新“中國40城寫字樓市場指數”顯示，就全國寫字樓市場而言，盡管市場需求尚未大規(guī)模企穩(wěn)回升，但得益于“穩(wěn)增長”政策和實物工作量的形成，疲軟的市場人氣得到小幅提振。第三季度中國頭部城市寫字樓市場企穩(wěn)向好，基礎市場保持穩(wěn)定以應對市場不利因素的擾動。

第三季度，前10名城市中，城市排名與上季度持平，頭部城市穩(wěn)定的寫字樓市場格局得以延續(xù)。除北京、重慶的指數環(huán)比回調1%外，其他城市均保持正增長。北京第三季度的租房市場經歷了上季度的小幅反彈后回到穩(wěn)定水平，而重慶的市場受到疫情和極端高溫的影響有所減弱。上海、深圳、廣州、杭州、武漢均錄得0.2%-0.5%的漲幅，證明基礎市場保持穩(wěn)定，以應對不利因素的擾動。

目前只有北京、上海、廣州、深圳四個一線城市處于成熟階段，而全國70%的城市還處于起步階段。預計北京、上海的甲級、乙級寫字樓潛在需求約為4000萬平方米，廣州、深圳約為2000萬平方米。成都、南京、杭州等城市的需求上限也超過700萬平方米，十大城市的潛在需求總量超過了其他200多個城市的需求潛力之和，說明我國寫字樓需求集中在龍頭城市。預計到2030年，新增2億城市人口的80%以上將分布在這19個城市群。

中國辦公樓行業(yè)發(fā)展趨勢分析

根據仲量聯行數據顯示，我國GDP排名前30的城市，第三產業(yè)增加值每增長一個單位，將拉動辦公樓需求增長547平方米。其中，深圳影響系數最高，達到了1672億元/平方米。

從供求平衡關系來看，我國辦公樓市場尚存在供應缺口。根據仲量聯行數據顯示，我國GDP前50的城市現有存量距理論需求量之間仍存在6000多萬平方米的缺口，其中4座一線城市的供應缺口達到3000萬平方米以上。

分城市類型來看，一線城市的供應缺口最大，其辦公樓總存量僅占理論需求量的72%;其次是重點二、三線城市，其辦公樓總存量占理論需求量的比例為84%。

相比于供給端以及投資額不斷保持在高位，寫字樓需求端則出現了持續(xù)的下降，2010-2017年，我國辦公樓用房銷售面積總體呈增長態(tài)勢，2018年出現負增長，為2014年以來首次出現負增長，后連續(xù)三年下降。2020年，我國辦公樓用房銷售規(guī)模為3334.33萬平方米，同比下降10.43%。2021年1-5月份，我國辦公樓用房銷售規(guī)模為1012.95億元。同比增加10.5%。

整體從價格來看，我國寫字樓行業(yè)目前供給整體大于需求，且行業(yè)需求長期以來持續(xù)疲軟，這一點從我國寫字辦公樓平均銷售價格可以看出，2018年以來，我國寫字樓行業(yè)并沒有出現住宅地產行業(yè)類似的火熱行情銷售價格整體保持平穩(wěn)，截至2021年5月，全國寫字辦公樓平均銷售價格為13249.23元每平方米，較2018年10月還下降了近400元每平方米。

辦公樓行業(yè)發(fā)展前景

在疫情慢慢退去的環(huán)境下，經濟將會持續(xù)增長，經過近5年來的高位運行以及持續(xù)調控，市場已迎來理性增長時代。隨著房地產長效機制不斷完善，因城施策效果不斷顯現，2022年房地產投資有望平穩(wěn)健康發(fā)展。

2021年末中國城鎮(zhèn)常住人口比2020年末增加1205萬;特別是流動人口38467萬，比上年末增加885萬，會帶來新的住房需求。

房地產市場供給在逐步優(yōu)化，多主體供應、多渠道保障、租售并舉的房地產市場供給格局在逐步形成，新的發(fā)展模式正在探索中成型。同時，房地產調控因城施策有利于促進房地產良性循環(huán)，也有利于保障群眾正常居住需要。

辦公樓行業(yè)投資空間

目前，只有北京、上海、廣州和深圳的四個一線城市處于成熟期，而中國內地70%的城市仍處于起步期。據估計，北京和上海甲級和乙級辦公樓的潛在需求約為4000萬平方米，廣州和深圳的潛在需求約為2000萬平方米。成都、南京、杭州等城市的需求上限也超過700萬平方米，前十大城市的潛在需求總量超過其他200多個城市的需求潛力之和，體現了中國辦公樓市場需求聚集到龍頭城市的特點。

白皮書顯示，中國的頂級城市已經完成了80%以上的辦公樓供應。特別是在中國經濟總量排名前50的城市中，17個城市的辦公樓處于供應過剩狀態(tài)，未來進一步發(fā)展的空間相對有限。隨著中國經濟的不斷轉型，高質量的發(fā)展，商業(yè)房地產也需要轉向集約化資源投資和精細管理，加快與新動能的協調，滿足行業(yè)的實際需求。

預計到2030年，新增加的2億城鎮(zhèn)人口將有80%以上分布在這19個城市群。根據第一財經城市商業(yè)魅力排行榜，北上廣深、成都、杭州、重慶、蘇州、南京等核心城市的商業(yè)門店數量、用戶行為、城市資源較為活躍，未來具有較大發(fā)展?jié)摿?，商業(yè)地產租金具備上漲空間。

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