2023物業(yè)管理企業(yè)現(xiàn)狀與規(guī)模競爭分析

• 黃江 2023年4月11日 來源：新浪 1068 68
• 繁體

去年合計實現(xiàn)營業(yè)收入2324億元，相比于2021年的1971億元實現(xiàn)一定幅度的增長;合計實現(xiàn)歸母凈利潤僅134億元，相比于2021年的240億元，盈利能力下降明顯。

近日，有57家物管上市企業(yè)陸續(xù)交出了2022年成績單，總體來看，營收規(guī)模實現(xiàn)穩(wěn)健擴張，但盈利能力卻大幅下降。

2023物業(yè)管理企業(yè)現(xiàn)狀與規(guī)模競爭

據(jù)同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，截至目前，已有57家在港股上市的物管企業(yè)披露2022年業(yè)績(目前我國主要物管企業(yè)普遍在港股上市)，去年合計實現(xiàn)營業(yè)收入2324億元，相比于2021年的1971億元實現(xiàn)一定幅度的增長;合計實現(xiàn)歸母凈利潤僅134億元，相比于2021年的240億元，盈利能力下降明顯。

3月，TOP50企業(yè)新增合約面積約14685萬平方米，新增第三方拓展規(guī)模12137萬平方米，頭部企業(yè)規(guī)模持續(xù)擴張。3月企業(yè)拓展熱度有所上升，全委項目共計拓展1270個，較2月的1102個環(huán)比增長15.25%。業(yè)態(tài)來看，本月第三方拓展規(guī)模前三的業(yè)態(tài)仍是辦公、學校、住宅，其中辦公項目占比39.19%，學校項目占比25.47%，住宅項目位于第三位，占比17.29%。城市服務項目來看，廣東省成交總額領跑全國，金地智慧服務中標超過3億的坪山區(qū)坪山街道城市物業(yè)化改革管理服務項目為3月最高金額的城市服務項目;收并購與2月的并購事件持平。

2023年3月，TOP50企業(yè)新增合約面積約14685萬平方米，較2月上漲34.3%;TOP10企業(yè)新增合約面積7361萬平方米，占比50.12%;本月雅生活集團新增合約面積最高，為962萬平方米，本月頭部物企拓展規(guī)模競爭熱度回升明顯，TOP10門檻為487萬平方米。

2023年重點城市二手住宅市場均價

4月6日消息 據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)，2023年3月100個重點城市二手住宅市場均價為15686元/平方米，環(huán)比下降0.1%，同比下降0.27%。

進入2023年，隨著疫情防控的全面放開，去年以來出臺的利好政策逐步發(fā)酵，疊加近期以來信貸環(huán)境相對寬松，市場信心逐步恢復，二手房市場均價連續(xù)兩月穩(wěn)步回升，但是這一輪回溫持續(xù)性略顯不足，3月份市場均價止升轉降。二季度市場熱度如何還需要看后續(xù)是否有實質性的利好政策加持，僅靠疫情前積壓的需求難以支撐市場的長期回暖。

從漲跌城市數(shù)量來看，3月份31城二手住宅市場均價上漲，較上月減少6個，平均漲幅為0.55%，漲幅較上月擴大0.06個百分點;66城二手住宅市場均價下跌，較上月增加6個，平均跌幅為0.57%，跌幅較上月擴大0.09個百分點;有3城二手住宅市場均價持平，與上月一致。價格上漲城市數(shù)量在連續(xù)三月上升后本月開始減少。市場上降價出售行為增多，表明業(yè)主信心有所波動， 房地產 市場回溫之路曲折波動。

根據(jù)中研普華研究院《2023-2028年版物業(yè)管理產業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告》顯示：

2018年到2022年，物業(yè)服務行業(yè)大起大落，大悲大喜，經歷了2018年之前從未有過的巨大變化。總結而言，前所未有的股權再融資和并購整合并未取得碩果，很多企業(yè)的精益化管理能力跟不上規(guī)模擴張速度，行業(yè)運營效率有明顯的提升空間，競爭格局也并未明顯改善。但過去幾年行業(yè)的成長也十分明顯。越來越多的企業(yè)獨立運營能力明顯提升，社區(qū)增值服務的經驗顯然更加豐富，科技應用蔚然成風。

由于很多企業(yè)的管理能力進步無法跟得上規(guī)模增長，行業(yè)在過去幾年積累了諸多成長的煩惱。2022年底，行業(yè)應收款占收入比例提升到36.4%，應收款減值比例從2021年的4.0%大幅上升到10.2%，一年以上應收款占應收比例從2021年底的11.0%快速提升到18.7%。行業(yè)商譽減值大幅提升，企業(yè)賬面商譽規(guī)模龐大。

行業(yè)的股利支付率從2021年的38%大幅提升到2022年的60%。很多物管企業(yè)在2018-2021年過分強調囤積資金，在沒有明確目標投向，也沒有好的并購機會時持續(xù)開展股權再融資，忽視了地產行業(yè)和物業(yè)管理行業(yè)在資金使用方面的巨大差異。到2022年，估值下降和運營問題暴露的雙重打擊之下，過度股權融資的時代結束。

物管企業(yè)營業(yè)收入現(xiàn)狀分析

2022年房地產行業(yè)下行，物企針對房地產客戶計提應收款項預期虧損撥備增加;物管企業(yè)第三方項目占比提升，但在行業(yè)競爭加劇之下，使得企業(yè)在第三方項目上的利潤有所下降。此外，受市場環(huán)境波動影響，人力、管理等成本增加也在一定程度上使得企業(yè)盈利空間收窄。

財務報告顯示，物管企業(yè)營業(yè)收入的增長主要來源于在管面積的擴大以及增值服務業(yè)務的增長。以中海物業(yè)為例，2022年其在管面積同比增長23.2%至3.2億平方米，增值服務增長15%至29.91億港元，營業(yè)收入則增長34.4%至126.89億港元。

盡管在管面積總體仍在不斷增長，但增速卻出現(xiàn)一定的下滑。據(jù)克而瑞研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，完整披露2019年至2022年在管面積的48家上市物企，其在管面積總值由24.36億平方米增長至61.94億平方米，在管面積均值由5182.34萬平方米增長至1.29億平方米，2019年至2021年在管面積均值的增速分別為33.61%，39.95%，49.87%。但2022年在管面積均值同比增速僅18.72%，較2021年下降31.51個百分點。

此外，在管面積前五的企業(yè)規(guī)?？傊颠_26.95億平方米，在上市物企中總規(guī)模占比超四成，上市物企規(guī)模的分化也帶來業(yè)績表現(xiàn)上的分化。據(jù)同花順iFinD數(shù)據(jù)，上市物企中排名前五的頭部企業(yè)合計營業(yè)收入為1153億元，占全部物管企業(yè)營業(yè)收入的近一半，合計歸母凈利潤69.53億元，超全部物管企業(yè)凈利潤的一半。

毛利率下降也成為2022年物管行業(yè)的普遍情況。同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，57家上市物企中，有48家毛利率呈現(xiàn)不同程度的下降，其中降幅最高的達14.6個百分點。

《2023-2028年版物業(yè)管理產業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告》由中研普華研究院撰寫，本報告對該行業(yè)的供需狀況、發(fā)展現(xiàn)狀、行業(yè)發(fā)展變化等進行了分析，重點分析了行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、如何面對行業(yè)的發(fā)展挑戰(zhàn)、行業(yè)的發(fā)展建議、行業(yè)競爭力，以及行業(yè)的投資分析和趨勢預測等等。報告還綜合了行業(yè)的整體發(fā)展動態(tài)，對行業(yè)在產品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

• 相關深度報告REPORTS

  

  2023-2028年版物業(yè)管理產業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告

  區(qū)域產業(yè)規(guī)劃是地方經濟發(fā)展戰(zhàn)略的核心內容，是各級政府部門發(fā)展相關產業(yè)的“路線圖”，對于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來說，就相當于一張藍圖對一個建筑物的重要性，有了這張“藍圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計...

  查看詳情

延伸閱讀

推薦閱讀

猜您喜歡