中國商業(yè)物業(yè)市場伴隨城市化進(jìn)程與消費(fèi)升級(jí)蓬勃發(fā)展，已成為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要支柱。自20世紀(jì)80年代起步以來，行業(yè)從單一住宅管理逐步擴(kuò)展至購物中心、寫字樓、酒店、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等多元業(yè)態(tài)。

商業(yè)物業(yè)是指建設(shè)規(guī)劃中必須用于商業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)，它是城市整體規(guī)劃建筑中的一種重要功能組成部分，其直接的功用就是為消費(fèi)者提供購物場所。

其中，公共性商業(yè)樓宇是因商業(yè)發(fā)展而興起的一種新的房地產(chǎn)類型，與一般零售商店不同，零售商店即使規(guī)模再大，仍然只有一個(gè)經(jīng)營實(shí)體。而公共性商業(yè)樓宇一般會(huì)有很多獨(dú)立的商家從事經(jīng)營，各行各業(yè)的經(jīng)營服務(wù)都有，范圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過零售商店，它不僅包括零售商店，而且包括銀行、餐飲等各種服務(wù)性行業(yè)和各種娛樂場所。它的經(jīng)營范圍已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出原來商場的概念，是一種集商業(yè)、娛樂、餐飲等各種功能為一體的經(jīng)營場所。

商業(yè)物業(yè)市場深度調(diào)研

物業(yè)管理行業(yè)作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分，與城市治理和居民生活質(zhì)量密切相關(guān)。第五次全國經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)顯示，截至2023年末，全國物業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入16960.5億元，較2018年增長87.1%，展現(xiàn)出行業(yè)的蓬勃發(fā)展態(tài)勢。

過去相當(dāng)長一段時(shí)間，物業(yè)管理行業(yè)熱衷于規(guī)模擴(kuò)張，眾多物企將在管面積、合約面積的增長視為首要目標(biāo)。物企通過收購、拓展新項(xiàng)目等方式，快速做大管理規(guī)模。然而，近年來形勢發(fā)生了顯著轉(zhuǎn)變。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2025-2030年中國商業(yè)物業(yè)市場深度調(diào)研及投資前景預(yù)測研究報(bào)告》分析：

從數(shù)據(jù)來看，物業(yè)上市公司的管理規(guī)模增速持續(xù)放緩，管理面積均值增速由2020年的37.29%一路下滑至2023年的12.40%，進(jìn)入2024年這一趨勢仍在延續(xù)。甚至部分物企，如萬物云、合景悠活等，在財(cái)報(bào)中不再披露管理面積數(shù)據(jù)。究其原因，一方面，隨著城市服務(wù)、IFM(綜合設(shè)施管理服務(wù))等業(yè)務(wù)的興起，管理面積與營業(yè)收入之間的直接關(guān)聯(lián)度被削弱。

在學(xué)校、醫(yī)院、景區(qū)、軌道交通等項(xiàng)目中，服務(wù)內(nèi)容和要求更為復(fù)雜，大多根據(jù)具體服務(wù)內(nèi)容核算項(xiàng)目金額，而非單純依據(jù)建筑面積收取物業(yè)費(fèi)。另一方面，行業(yè)發(fā)展?jié)u趨成熟，市場飽和度提升，管理面積增長空間受限，很難再現(xiàn)以往的高速增長態(tài)勢。

與此同時(shí)，部分物企在規(guī)模導(dǎo)向下，收購或拓展了一些低盈利甚至潛在虧損的項(xiàng)目，給企業(yè)后續(xù)的高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展埋下隱患。在2024年上半年，多家企業(yè)主動(dòng)解除合約項(xiàng)目及在管項(xiàng)目。雖然短期內(nèi)導(dǎo)致管理規(guī)模下降，但從長遠(yuǎn)看，有助于提升運(yùn)營質(zhì)效，有效遏制經(jīng)營效益的下滑，實(shí)現(xiàn)從單純追求規(guī)模到注重質(zhì)量與效益的轉(zhuǎn)變。

當(dāng)前，中國商業(yè)物業(yè)市場呈現(xiàn)“規(guī)模擴(kuò)張”與“結(jié)構(gòu)優(yōu)化”的雙重特征。一方面，頭部企業(yè)通過并購加速整合，TOP10企業(yè)市占率逼近18%，碧桂園服務(wù)、華潤萬象生活等龍頭企業(yè)依托品牌與資本優(yōu)勢，在高端寫字樓、綜合體領(lǐng)域構(gòu)建護(hù)城河;另一方面，中小型物業(yè)公司聚焦細(xì)分賽道，如產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營、文旅商業(yè)等，以專業(yè)化服務(wù)實(shí)現(xiàn)差異化競爭。

市場痛點(diǎn)亦不容忽視：運(yùn)營成本攀升(人力成本年均增長8%)、租戶需求多元化(企業(yè)ESG要求、消費(fèi)者體驗(yàn)升級(jí))倒逼管理模式革新。未來三年，行業(yè)將步入“精益化”與“創(chuàng)新化”并行階段——數(shù)字化工具深度滲透業(yè)務(wù)流程，如AI巡檢、能源管理系統(tǒng)降低能耗20%以上;增值服務(wù)收入占比預(yù)計(jì)從15%提升至30%，涵蓋企業(yè)服務(wù)、社群營銷等場景。政策對綠色建筑的傾斜進(jìn)一步塑造行業(yè)新生態(tài)。

商業(yè)物業(yè)市場未來展望

中國商業(yè)物業(yè)市場歷經(jīng)四十余年發(fā)展，已從粗放式規(guī)模增長邁入高質(zhì)量發(fā)展新周期。在宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下，行業(yè)展現(xiàn)出較強(qiáng)的抗周期屬性，成為資本青睞的“現(xiàn)金牛”領(lǐng)域。核心驅(qū)動(dòng)要素呈現(xiàn)三重演變：政策端，法規(guī)完善與綠色導(dǎo)向?yàn)樾袠I(yè)發(fā)展劃定框架;需求端，消費(fèi)升級(jí)與企業(yè)降本增效需求催生精細(xì)化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);技術(shù)端，數(shù)字化轉(zhuǎn)型從“可選”變?yōu)椤氨剡x”，重構(gòu)成本結(jié)構(gòu)與服務(wù)價(jià)值鏈。

未來競爭將圍繞四大維度展開：一是資產(chǎn)運(yùn)營能力，通過數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)的招商策略與租戶組合優(yōu)化提升坪效;二是生態(tài)整合能力，構(gòu)建“物業(yè)管理+商業(yè)運(yùn)營+金融服務(wù)”的全鏈條服務(wù);三是可持續(xù)發(fā)展能力，響應(yīng)碳中和目標(biāo)，探索節(jié)能改造與碳資產(chǎn)管理;四是用戶體驗(yàn)?zāi)芰?，以空間社交化、服務(wù)場景化增強(qiáng)用戶黏性。

值得關(guān)注的是，三四線城市商業(yè)物業(yè)存在結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，人口回流與消費(fèi)下沉推動(dòng)區(qū)域型購物中心、社區(qū)商業(yè)需求釋放。然而，風(fēng)險(xiǎn)亦伴隨機(jī)遇：過度依賴地產(chǎn)開發(fā)輸血、專業(yè)人才缺口、新興技術(shù)應(yīng)用 ROI 不確定性等問題仍需破局?？傮w而言，中國商業(yè)物業(yè)市場正站在“量變”到“質(zhì)變”的臨界點(diǎn)，企業(yè)需以長期主義思維構(gòu)建核心能力，方能在新一輪產(chǎn)業(yè)升級(jí)中占據(jù)先機(jī)。

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