2025年房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)：止跌回穩(wěn)中的新機(jī)遇

前言

隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)入中后期，房地產(chǎn)市場(chǎng)從增量開(kāi)發(fā)向存量運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型的趨勢(shì)愈發(fā)顯著。房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)作為連接供需兩端的核心紐帶，正經(jīng)歷從傳統(tǒng)中介服務(wù)向全生命周期綜合服務(wù)的升級(jí)。政策層面，“租購(gòu)并舉”“城市更新”“智慧社區(qū)”等戰(zhàn)略的推進(jìn)，為行業(yè)開(kāi)辟了新增長(zhǎng)空間;需求端，居民對(duì)居住品質(zhì)、資產(chǎn)配置、社區(qū)服務(wù)的多元化需求，推動(dòng)服務(wù)模式向?qū)I(yè)化、精細(xì)化、數(shù)字化方向演進(jìn)。

一、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

(一)政策驅(qū)動(dòng)：從“增量開(kāi)發(fā)”到“存量運(yùn)營(yíng)”的轉(zhuǎn)型

近年來(lái)，中央及地方政府密集出臺(tái)政策，推動(dòng)房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)型。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知》明確提出，城市更新需保留利用既有建筑、延續(xù)城市特色風(fēng)貌，這為存量資產(chǎn)改造與運(yùn)營(yíng)服務(wù)提供了政策依據(jù)。同時(shí)，“租購(gòu)并舉”住房制度的深化，推動(dòng)長(zhǎng)租公寓、保障性租賃住房等細(xì)分領(lǐng)域快速發(fā)展，帶動(dòng)租賃管理、資產(chǎn)證券化等服務(wù)需求增長(zhǎng)。此外，智慧城市、智慧社區(qū)建設(shè)納入“十四五”規(guī)劃，物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等技術(shù)在房地產(chǎn)服務(wù)中的應(yīng)用加速，推動(dòng)行業(yè)向數(shù)字化、智能化升級(jí)。

(二)需求升級(jí)：從“交易服務(wù)”到“全周期服務(wù)”的延伸

根據(jù)中研普華研究院《2025-2030年房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)市場(chǎng)深度調(diào)研及投資戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告》顯示：居民對(duì)居住的需求已從“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)變，對(duì)房地產(chǎn)服務(wù)的需求也從單一的交易環(huán)節(jié)延伸至全生命周期。購(gòu)房前，消費(fèi)者需通過(guò)專(zhuān)業(yè)平臺(tái)獲取區(qū)域規(guī)劃、學(xué)區(qū)資源、交通配套等深度信息;購(gòu)房后，物業(yè)維修、社區(qū)團(tuán)購(gòu)、養(yǎng)老托育等增值服務(wù)需求涌現(xiàn);資產(chǎn)配置層面，業(yè)主對(duì)房產(chǎn)估值、租賃托管、稅務(wù)籌劃等專(zhuān)業(yè)化服務(wù)的需求持續(xù)增長(zhǎng)。這種需求升級(jí)倒逼服務(wù)企業(yè)從“中介”向“顧問(wèn)”轉(zhuǎn)型，提供涵蓋交易、運(yùn)營(yíng)、資產(chǎn)管理的綜合解決方案。

(三)技術(shù)賦能：數(shù)字化重構(gòu)服務(wù)流程與效率

人工智能、大數(shù)據(jù)、區(qū)塊鏈等技術(shù)的普及，正在重塑房地產(chǎn)服務(wù)的底層邏輯。例如，貝殼找房通過(guò)VR看房、AI估價(jià)等技術(shù)，將交易周期縮短;萬(wàn)科物業(yè)的“黑貓二號(hào)”智慧停車(chē)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)無(wú)感通行與車(chē)位動(dòng)態(tài)管理;龍湖冠寓的智能門(mén)鎖、能耗監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，提升長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)效率。此外，區(qū)塊鏈技術(shù)在產(chǎn)權(quán)登記、租賃合同存證等領(lǐng)域的應(yīng)用，增強(qiáng)了服務(wù)的透明度與信任度。技術(shù)賦能不僅提升了服務(wù)效率，更創(chuàng)造了新的商業(yè)模式，如基于用戶(hù)行為數(shù)據(jù)的精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)、基于物聯(lián)網(wǎng)的社區(qū)O2O服務(wù)等。

二、細(xì)分市場(chǎng)分析

(一)物業(yè)管理：從“基礎(chǔ)服務(wù)”到“社區(qū)生態(tài)”的躍遷

物業(yè)管理是房地產(chǎn)服務(wù)中規(guī)模最大、滲透率最高的細(xì)分領(lǐng)域。隨著新建住宅交付標(biāo)準(zhǔn)提升及老舊小區(qū)改造推進(jìn)，物業(yè)服務(wù)的邊界不斷擴(kuò)展?；A(chǔ)服務(wù)層面，企業(yè)通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化流程提升保潔、安保、綠化等服務(wù)的品質(zhì);增值服務(wù)層面，社區(qū)零售、家政服務(wù)、房屋托管等業(yè)務(wù)成為新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。例如，碧桂園服務(wù)推出“鳳凰到家”家政平臺(tái)，整合周邊商戶(hù)資源，為業(yè)主提供一站式生活服務(wù);保利物業(yè)通過(guò)“芯智慧”平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)社區(qū)設(shè)備遠(yuǎn)程監(jiān)控與能耗管理，降低運(yùn)營(yíng)成本。

(二)長(zhǎng)租公寓：政策紅利下的規(guī)?；c專(zhuān)業(yè)化

在“租購(gòu)并舉”政策推動(dòng)下，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)從野蠻生長(zhǎng)轉(zhuǎn)向規(guī)范化發(fā)展。頭部企業(yè)通過(guò)集中式公寓、分散式托管等模式，構(gòu)建標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)體系。例如，魔方公寓通過(guò)“魔方生活A(yù)PP”實(shí)現(xiàn)租客從找房、簽約到繳費(fèi)的全流程線上化;萬(wàn)科泊寓與國(guó)企合作，獲取低成本房源，打造“保障性租賃住房+市場(chǎng)化租賃”的雙輪驅(qū)動(dòng)模式。同時(shí)，企業(yè)通過(guò)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)提升盈利能力，如優(yōu)化戶(hù)型設(shè)計(jì)、提供共享辦公空間、組織社群活動(dòng)等，增強(qiáng)租客粘性。

(三)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)：從“信息撮合”到“價(jià)值創(chuàng)造”的升級(jí)

傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)服務(wù)因信息不對(duì)稱(chēng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)缺失等問(wèn)題飽受詬病，行業(yè)正通過(guò)技術(shù)賦能與模式創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型。鏈家推出的“真房源”系統(tǒng)，通過(guò)數(shù)據(jù)校驗(yàn)確保房源真實(shí)性;我愛(ài)我家引入“小愛(ài)助手”智能客服，提升咨詢(xún)響應(yīng)效率;房天下打造“新房聯(lián)賣(mài)平臺(tái)”，整合開(kāi)發(fā)商、渠道商資源，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)導(dǎo)客。此外，經(jīng)紀(jì)服務(wù)與金融、法律等領(lǐng)域的跨界融合成為趨勢(shì)，例如提供購(gòu)房貸款咨詢(xún)、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)代辦等一站式服務(wù)，提升客戶(hù)體驗(yàn)。

三、企業(yè)案例分析

(一)萬(wàn)科物業(yè)：全業(yè)態(tài)覆蓋的社區(qū)服務(wù)生態(tài)構(gòu)建者

萬(wàn)科物業(yè)通過(guò)“住宅物業(yè)+商企物業(yè)+城市服務(wù)”的全業(yè)態(tài)布局，成為行業(yè)標(biāo)桿。在住宅領(lǐng)域，其“睿服務(wù)3.0”體系整合了設(shè)施設(shè)備管理、業(yè)主服務(wù)、社區(qū)經(jīng)營(yíng)等模塊，通過(guò)“住這兒”APP實(shí)現(xiàn)業(yè)主與物業(yè)的實(shí)時(shí)互動(dòng);在商企領(lǐng)域，為寫(xiě)字樓、商業(yè)綜合體提供定制化服務(wù)方案，例如通過(guò)能耗監(jiān)測(cè)系統(tǒng)降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本;在城市服務(wù)領(lǐng)域，承接政府購(gòu)買(mǎi)的道路保潔、公園管理等項(xiàng)目，拓展服務(wù)邊界。萬(wàn)科物業(yè)的成功在于將標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)與本地化運(yùn)營(yíng)相結(jié)合，滿(mǎn)足不同場(chǎng)景下的客戶(hù)需求。

(二)自如：長(zhǎng)租公寓“輕資產(chǎn)+重運(yùn)營(yíng)”模式的踐行者

自如通過(guò)“委托管理+品牌輸出”的輕資產(chǎn)模式，快速擴(kuò)張規(guī)模。其核心優(yōu)勢(shì)在于精細(xì)化運(yùn)營(yíng)：在房源獲取環(huán)節(jié)，與房東簽訂長(zhǎng)期租賃合同，鎖定成本;在裝修環(huán)節(jié)，推出“深呼吸2.0”標(biāo)準(zhǔn)，采用環(huán)保材料提升居住品質(zhì);在租后服務(wù)環(huán)節(jié)，提供雙周保潔、維修響應(yīng)等增值服務(wù)，增強(qiáng)租客滿(mǎn)意度。此外，自如通過(guò)“海燕計(jì)劃”為應(yīng)屆生提供租金月付、免押金等優(yōu)惠，培養(yǎng)年輕客群的品牌忠誠(chéng)度。

四、行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析

(一)服務(wù)專(zhuān)業(yè)化：細(xì)分領(lǐng)域垂直深耕成主流

隨著客戶(hù)需求分化，房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)將聚焦細(xì)分領(lǐng)域，通過(guò)專(zhuān)業(yè)化服務(wù)建立競(jìng)爭(zhēng)壁壘。例如，在物業(yè)管理領(lǐng)域，企業(yè)可能專(zhuān)注于高端住宅、商業(yè)綜合體或產(chǎn)業(yè)園區(qū)等特定業(yè)態(tài);在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，企業(yè)可能聚焦藍(lán)領(lǐng)公寓、老年公寓等特定客群;在經(jīng)紀(jì)服務(wù)領(lǐng)域，企業(yè)可能深耕二手房交易、海外房產(chǎn)等特定市場(chǎng)。專(zhuān)業(yè)化服務(wù)不僅能提升效率，還能通過(guò)品牌溢價(jià)獲取更高利潤(rùn)。

(二)模式創(chuàng)新：從“服務(wù)提供”到“生態(tài)共建”的跨越

未來(lái)，房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)將通過(guò)生態(tài)共建拓展價(jià)值鏈條。例如，物業(yè)企業(yè)與零售、教育、醫(yī)療等機(jī)構(gòu)合作，打造社區(qū)商業(yè)生態(tài)圈;長(zhǎng)租公寓企業(yè)與智能家居廠商合作，推出“拎包入住”的智能化產(chǎn)品;經(jīng)紀(jì)企業(yè)與金融機(jī)構(gòu)合作，提供購(gòu)房貸款、資產(chǎn)配置等金融服務(wù)。生態(tài)共建不僅能滿(mǎn)足客戶(hù)多元化需求，還能通過(guò)流量變現(xiàn)創(chuàng)造新的收入來(lái)源。

(三)綠色低碳：ESG理念驅(qū)動(dòng)服務(wù)模式升級(jí)

在“雙碳”目標(biāo)下，房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)將加速向綠色低碳轉(zhuǎn)型。物業(yè)企業(yè)通過(guò)安裝太陽(yáng)能板、優(yōu)化空調(diào)系統(tǒng)等方式降低社區(qū)能耗;長(zhǎng)租公寓企業(yè)采用環(huán)保裝修材料、推廣垃圾分類(lèi)，提升居住可持續(xù)性;經(jīng)紀(jì)企業(yè)在房源推薦中突出綠色建筑認(rèn)證、節(jié)能設(shè)施等信息，引導(dǎo)消費(fèi)者選擇低碳房產(chǎn)。ESG理念的踐行不僅能提升企業(yè)社會(huì)形象，還能通過(guò)節(jié)能降耗降低運(yùn)營(yíng)成本。

五、投資策略分析

(一)短期：關(guān)注政策紅利下的細(xì)分領(lǐng)域龍頭

在“租購(gòu)并舉”“城市更新”等政策推動(dòng)下，長(zhǎng)租公寓、物業(yè)管理等細(xì)分領(lǐng)域?qū)⒈３挚焖僭鲩L(zhǎng)。投資者可關(guān)注已形成規(guī)?；\(yùn)營(yíng)、具備品牌優(yōu)勢(shì)的企業(yè)，例如在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域布局較早、出租率穩(wěn)定的頭部企業(yè);在物業(yè)管理領(lǐng)域擁有全業(yè)態(tài)服務(wù)能力、增值服務(wù)占比高的企業(yè)。

(二)中期：布局技術(shù)驅(qū)動(dòng)的服務(wù)模式創(chuàng)新企業(yè)

數(shù)字化、智能化是房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)的長(zhǎng)期趨勢(shì)，投資者可關(guān)注在AI、物聯(lián)網(wǎng)、區(qū)塊鏈等領(lǐng)域有技術(shù)積累的企業(yè)。例如，通過(guò)大數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)的經(jīng)紀(jì)平臺(tái)、通過(guò)物聯(lián)網(wǎng)提升運(yùn)營(yíng)效率的物業(yè)企業(yè)、通過(guò)區(qū)塊鏈增強(qiáng)信任度的租賃合同管理平臺(tái)等。

(三)長(zhǎng)期：參與生態(tài)共建型企業(yè)的戰(zhàn)略投資

未來(lái)，房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將轉(zhuǎn)向生態(tài)博弈，投資者可關(guān)注具備資源整合能力、能構(gòu)建服務(wù)生態(tài)的企業(yè)。例如，通過(guò)并購(gòu)整合上下游資源、打造社區(qū)商業(yè)生態(tài)圈的物業(yè)企業(yè);通過(guò)跨界合作提供一站式資產(chǎn)配置服務(wù)的經(jīng)紀(jì)企業(yè)等。這類(lèi)企業(yè)通過(guò)生態(tài)協(xié)同效應(yīng)，能實(shí)現(xiàn)更高的客戶(hù)留存率與利潤(rùn)率。

如需了解更多房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)報(bào)告的具體情況分析，可以點(diǎn)擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的《2025-2030年房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)市場(chǎng)深度調(diào)研及投資戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告》。