購物中心是由不同類型的零售、餐飲、休閑娛樂及提供其他服務(wù)的商鋪按照統(tǒng)一規(guī)劃，在一個(gè)相對(duì)固定的建筑空間或區(qū)域內(nèi)，統(tǒng)一運(yùn)營的商業(yè)集合體。近年來，購物中心行業(yè)經(jīng)歷了從起步到成熟的發(fā)展階段。目前，購物中心行業(yè)依然處于成熟階段，注重消費(fèi)者購物體驗(yàn)，多元化開發(fā)理念成為主流。盡管面對(duì)新零售和線上購物的沖擊，購物中心通過創(chuàng)新和體驗(yàn)升級(jí)來吸引消費(fèi)者。

一、購物中心行業(yè)消費(fèi)需求分析

(一)體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)業(yè)態(tài)創(chuàng)新方向

Z世代與新中產(chǎn)成為消費(fèi)主力，推動(dòng)購物中心從"商品售賣"向"生活方式平臺(tái)"轉(zhuǎn)型。沉浸式場(chǎng)景與情感連接成為吸引客群的核心要素：藝術(shù)主題商業(yè)空間興起，如上海北外灘來福士"城市集市·里弄"以老上海石庫門場(chǎng)景復(fù)刻引發(fā)懷舊消費(fèi);跨界業(yè)態(tài)融合加速，"商業(yè)+博物館""零售+文創(chuàng)"等模式涌現(xiàn)，杭州蕭山區(qū)光環(huán)夢(mèng)中心通過珍稀動(dòng)物標(biāo)本展覽與商業(yè)空間結(jié)合，打造獨(dú)特體驗(yàn)標(biāo)簽。

夜間經(jīng)濟(jì)與即時(shí)消費(fèi)成為增長引擎，購物中心延長營業(yè)時(shí)間并引入深夜食堂、24小時(shí)書店等業(yè)態(tài)，通過"日間購物+夜間社交"提升空間使用效率。

(二)消費(fèi)分級(jí)下的性價(jià)比與品質(zhì)平衡

"消費(fèi)降級(jí)"與"需求升級(jí)"的悖論推動(dòng)行業(yè)回歸理性：一方面，高性價(jià)比品牌與折扣業(yè)態(tài)占比提升，優(yōu)衣庫、無印良品等大眾品牌持續(xù)優(yōu)化門店體驗(yàn);另一方面， Luxury與輕奢消費(fèi)保持增長，核心商圈高端購物中心引入國際首店以強(qiáng)化稀缺性。

消費(fèi)者對(duì)"本土化"與"文化認(rèn)同"的需求上升，購物中心通過非遺展覽、在地美食市集等活動(dòng)增強(qiáng)情感共鳴，杭州嘉里城結(jié)合傳統(tǒng)文化沙龍與快時(shí)尚品牌，實(shí)現(xiàn)客群年齡與消費(fèi)層次的全覆蓋。

二、購物中心行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局分析

(一)市場(chǎng)參與者戰(zhàn)略定位分化

中國購物中心市場(chǎng)已形成梯度競(jìng)爭(zhēng)格局：頭部企業(yè)通過"規(guī)模+品質(zhì)"雙輪驅(qū)動(dòng)鞏固優(yōu)勢(shì)，如華潤萬象生活聚焦核心城市高端商業(yè)，以"重資產(chǎn)持有+輕資產(chǎn)輸出"模式實(shí)現(xiàn)跨省擴(kuò)張;龍湖集團(tuán)依托"天街"系列IP，在區(qū)域市場(chǎng)打造場(chǎng)景化消費(fèi)目的地。外資運(yùn)營商則憑借精細(xì)化運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)切入細(xì)分領(lǐng)域，如凱德集團(tuán)通過"來福士"品牌強(qiáng)化城市地標(biāo)屬性，引入國際化業(yè)態(tài)組合。

與此同時(shí)，跨界玩家加速入局打破傳統(tǒng)競(jìng)爭(zhēng)邊界：互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)以技術(shù)賦能重構(gòu)人貨場(chǎng)，阿里旗下盒馬X會(huì)員店通過"線上訂單+線下體驗(yàn)"閉環(huán)模式入駐購物中心;房企轉(zhuǎn)型商業(yè)運(yùn)營，以"住宅+商業(yè)"聯(lián)動(dòng)提升區(qū)域消費(fèi)粘性。

(二)競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)向運(yùn)營效率與用戶粘性轉(zhuǎn)移

傳統(tǒng)以地段和規(guī)模為核心的競(jìng)爭(zhēng)邏輯正被顛覆，數(shù)字化運(yùn)營與體驗(yàn)創(chuàng)新成為差異化關(guān)鍵。頭部企業(yè)普遍構(gòu)建數(shù)字化會(huì)員體系，通過用戶畫像實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)營銷與服務(wù)升級(jí)，例如銀泰百貨"喵街"APP通過整合線下門店與線上流量，顯著提升復(fù)購率。區(qū)域型購物中心則聚焦本地化需求，通過"商業(yè)+社區(qū)服務(wù)"模式打造15分鐘生活圈，如杭州臨平親橙park以鄰里社交場(chǎng)景填補(bǔ)市場(chǎng)空白。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2025-2030年中國購物中心行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告》分析：

下沉市場(chǎng)成為新藍(lán)海，縣域購物中心通過"首店經(jīng)濟(jì)+縣域特色"組合破局，浙江臨安區(qū)濱湖天地引入?yún)^(qū)域首進(jìn)品牌，結(jié)合濱水夜經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)客流量與銷售額雙增長。

當(dāng)前，中國購物中心行業(yè)正處于"存量優(yōu)化+增量創(chuàng)新"的關(guān)鍵階段：一方面，核心城市面臨同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)與高空置率壓力，亟需通過數(shù)字化與體驗(yàn)升級(jí)盤活資產(chǎn);另一方面，下沉市場(chǎng)與新興區(qū)域仍有結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，需以本土化策略填補(bǔ)消費(fèi)空白。未來競(jìng)爭(zhēng)將不僅是企業(yè)間的較量，更是城市消費(fèi)生態(tài)與商業(yè)文明的重塑，技術(shù)賦能、綠色轉(zhuǎn)型與文化融合將共同定義行業(yè)新標(biāo)桿。

三、購物中心行業(yè)未來趨勢(shì)預(yù)測(cè)

(一)空間功能的復(fù)合化與公共化

購物中心將突破商業(yè)邊界，向"微型城市綜合體"演進(jìn)：融入醫(yī)療、教育、養(yǎng)老等公共服務(wù)設(shè)施，如上海某些項(xiàng)目引入社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心與老年活動(dòng)站;承接城市文化功能，通過美術(shù)館、劇場(chǎng)等文化空間提升公共屬性，成為城市更新的重要載體。

(二)技術(shù)驅(qū)動(dòng)的精細(xì)化運(yùn)營深化

AI與物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)從營銷端向全價(jià)值鏈滲透，預(yù)測(cè)式運(yùn)營成為可能：通過客流預(yù)測(cè)動(dòng)態(tài)調(diào)整人力與能耗，基于消費(fèi)行為數(shù)據(jù)優(yōu)化招商組合。元宇宙技術(shù)試點(diǎn)應(yīng)用，虛擬導(dǎo)購、數(shù)字藏品等創(chuàng)新形式或重塑消費(fèi)互動(dòng)方式。

(三)可持續(xù)發(fā)展從合規(guī)要求轉(zhuǎn)向核心競(jìng)爭(zhēng)力

ESG理念深度融入戰(zhàn)略規(guī)劃，綠色供應(yīng)鏈建設(shè)加速，品牌引入標(biāo)準(zhǔn)將環(huán)保屬性納入評(píng)估體系;消費(fèi)者對(duì)可持續(xù)消費(fèi)的偏好推動(dòng)商場(chǎng)推出二手交易、衣物回收等循環(huán)經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)，商業(yè)價(jià)值與社會(huì)價(jià)值實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一。

中國購物中心行業(yè)正經(jīng)歷前所未有的變革，從"規(guī)模紅利"轉(zhuǎn)向"質(zhì)量紅利"，競(jìng)爭(zhēng)邏輯從資源驅(qū)動(dòng)變?yōu)閯?chuàng)新驅(qū)動(dòng)。未來5年，行業(yè)將呈現(xiàn)三大趨勢(shì)：一是分層競(jìng)爭(zhēng)加劇，頭部企業(yè)通過資本與技術(shù)優(yōu)勢(shì)強(qiáng)化壟斷，區(qū)域玩家依賴本土化運(yùn)營夾縫生存;二是體驗(yàn)與效率雙提升，數(shù)字化工具重構(gòu)運(yùn)營流程，體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)從場(chǎng)景創(chuàng)新走向情感價(jià)值創(chuàng)造;三是社會(huì)角色重構(gòu)，購物中心從商業(yè)設(shè)施進(jìn)化為城市公共空間，承載消費(fèi)、文化、社區(qū)服務(wù)等復(fù)合功能。

想要了解更多購物中心行業(yè)詳情分析，可以點(diǎn)擊查看中研普華研究報(bào)告《2025-2030年中國購物中心行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告》。