2023年養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研分析

• 吳澳燕 2023年8月24日 來(lái)源：中研報(bào)告 互聯(lián)網(wǎng) 213 5
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養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了品質(zhì)地產(chǎn)和優(yōu)良健管家服務(wù)的有機(jī)結(jié)合，從護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)、健康管理、文體活動(dòng)、餐飲服務(wù)到日常起居呵護(hù)，增加設(shè)施設(shè)備和精心打造專(zhuān)業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。養(yǎng)老地產(chǎn)主要的產(chǎn)品形態(tài)包括：保險(xiǎn)資金推出的升級(jí)版的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，如養(yǎng)老院，把養(yǎng)老地產(chǎn)視做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目長(zhǎng)期

養(yǎng)老地產(chǎn)是老齡化時(shí)代所形成的特有的概念，它結(jié)合了養(yǎng)老和地產(chǎn)商業(yè)的概念，是一種“養(yǎng)老+地產(chǎn)+服務(wù)”的復(fù)合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。

中國(guó)已經(jīng)邁入人口老齡化社會(huì)，這不僅意味著老齡化問(wèn)題日益嚴(yán)峻,也對(duì)養(yǎng)老服務(wù)需求提出更高要求。數(shù)據(jù)顯示，2022年中國(guó)60歲以上老年人口達(dá)28004萬(wàn)人，較2021年增加1268萬(wàn);65歲以上老年人口達(dá)20978萬(wàn)人，較2021年增加922萬(wàn)。

人口老齡化也給養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了“黃金機(jī)遇”，尤其是社會(huì)資本在健康領(lǐng)域投資熱潮的興起，地產(chǎn)、保險(xiǎn)等資本不斷進(jìn)入健康養(yǎng)老、老年地產(chǎn)、養(yǎng)老養(yǎng)生、養(yǎng)老旅游等跨界融合的行業(yè)，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)被催生成為朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。

養(yǎng)老地產(chǎn)是指以老年人為主要消費(fèi)群體，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或相關(guān)的社會(huì)機(jī)構(gòu)推出的能夠滿足老年人日常飲食起居、身體照護(hù)和精神照護(hù)需要以及社會(huì)活動(dòng)需要，為老年人的健康提供良好基礎(chǔ)設(shè)施保障，把房地產(chǎn)與健康醫(yī)療服務(wù)有效結(jié)合起來(lái)的一種房地產(chǎn)產(chǎn)品，如養(yǎng)老院、敬老院、老年公寓、護(hù)理院等。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2027年中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研及投資規(guī)劃研究報(bào)告》顯示：

目前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)主要有三種運(yùn)營(yíng)模式：一種是持續(xù)照料退休社區(qū)模式(CCRC);一種是全齡型社區(qū)模式;一種是養(yǎng)老公寓模式。

持續(xù)照料退休社區(qū)，可為老年消費(fèi)者提供一站式、一體化的居住生活服務(wù)。社區(qū)醫(yī)院建設(shè)中的“社區(qū)醫(yī)院”，由具有豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的醫(yī)護(hù)人員為居民提供預(yù)防保健、醫(yī)療保健、心理護(hù)理、康復(fù)治療等方面的專(zhuān)業(yè)醫(yī)療服務(wù)。同時(shí)，針對(duì)不同年齡的老人，根據(jù)其身體狀況和生活自理能力，提供相應(yīng)的護(hù)理。

全齡型社區(qū)，一般都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商直接開(kāi)發(fā)的，后期的運(yùn)作則是交給了養(yǎng)老經(jīng)營(yíng)公司。全齡社區(qū)并無(wú)嚴(yán)格的入住年齡限制，一般以醫(yī)療、養(yǎng)生、度假等概念來(lái)構(gòu)建，老年人的生活方式也大多是“候鳥(niǎo)式”。

養(yǎng)老公寓模式通常體量較小，在200個(gè)房間左右。在滿足居住功能的同時(shí)，更加強(qiáng)調(diào)護(hù)理的概念，各類(lèi)配套設(shè)施較為齊全，可以滿足獨(dú)居老人、失能、失智老人的不同需求，并提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)。

“十三五”之后，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快車(chē)道，眾多房企踴躍入局，發(fā)力養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有華潤(rùn)、萬(wàn)科、恒大、保利、遠(yuǎn)洋、金地等發(fā)力養(yǎng)老板塊。此外，很多保險(xiǎn)企業(yè)也在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中開(kāi)拓新局面。根據(jù)《中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)白皮書(shū)》顯示，預(yù)計(jì)2023年我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)空間將達(dá)到22.3萬(wàn)億元。

2023年養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研分析

近年來(lái)，在中央帶動(dòng)下，各地也在持續(xù)推進(jìn)基本養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)，目前全國(guó)范圍已形成了因地制宜推進(jìn)基本養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的良好局面，老年人享受基本養(yǎng)老服務(wù)的權(quán)利已得到初步保障。截至 2022 年底，老年人高齡津貼、養(yǎng)老服務(wù)補(bǔ)貼、護(hù)理補(bǔ)貼、綜合補(bǔ)貼分別惠及 3330.2 萬(wàn)、546.1 萬(wàn)、97.1 萬(wàn)、67.2 萬(wàn)老年人。

全國(guó)有各類(lèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和設(shè)施 38.1 萬(wàn)個(gè)，其中養(yǎng)老機(jī)構(gòu) 4 萬(wàn)個(gè)、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和設(shè)施 34.1 萬(wàn)個(gè)，床位 822.3 萬(wàn)張。2023年政府工作報(bào)告提出，積極應(yīng)對(duì)人口老齡化，發(fā)展社區(qū)和居家養(yǎng)老服務(wù)，切實(shí)推動(dòng)老齡事業(yè)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展。隨著老年人口逐漸增加，僅依靠政府性養(yǎng)老事業(yè)已難以支撐，國(guó)家推出系列政策從稅費(fèi)、用房、水電成本等多方面提供支持，推動(dòng)符合老人需求的商業(yè)養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展，共同保證老年人晚年生活。

在養(yǎng)老需求增加及政府積極促進(jìn)康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的背景下，康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)越來(lái)越受到房企的重視。需求方面，隨著人口老齡化加速，養(yǎng)老問(wèn)題日益突出，養(yǎng)老服務(wù)需求呈上升態(tài)勢(shì)。，“地產(chǎn)+健康”模式的布局重心由“地產(chǎn)”向“健康”過(guò)渡，房企的經(jīng)營(yíng)思路也由類(lèi)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)向客戶流量運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)變，具備消費(fèi)和醫(yī)療的雙重屬性的大健康成為房企投資熱點(diǎn)，未來(lái)有望構(gòu)建起房企新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了品質(zhì)地產(chǎn)和優(yōu)良健管家服務(wù)的有機(jī)結(jié)合，從護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)、健康管理、文體活動(dòng)、餐飲服務(wù)到日常起居呵護(hù)，增加設(shè)施設(shè)備和精心打造專(zhuān)業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。養(yǎng)老地產(chǎn)主要的產(chǎn)品形態(tài)包括：保險(xiǎn)資金推出的升級(jí)版的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，如養(yǎng)老院，把養(yǎng)老地產(chǎn)視做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng);開(kāi)發(fā)商推出的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展存在區(qū)域發(fā)展不均衡、空置率過(guò)高、融資及投資運(yùn)營(yíng)成本高以及低檔和高檔養(yǎng)老機(jī)構(gòu)兩極分化等問(wèn)題。具體而言，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目大多集中于京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角、川渝四個(gè)經(jīng)濟(jì)圈，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目集中在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)造成了養(yǎng)老地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展不平衡的問(wèn)題。京津冀和長(zhǎng)三角地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目空置率大于40%，川渝地區(qū)空置率達(dá)47.5%。

根據(jù)社會(huì)科學(xué)院、國(guó)家發(fā)展改革委的綜合測(cè)算，中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)到2030年達(dá)到20萬(wàn)億元，并有望在未來(lái)超越傳統(tǒng)房地產(chǎn)，成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快的行業(yè)。而綜合養(yǎng)老地產(chǎn)則是將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)多個(gè)方面的資源結(jié)合起來(lái)，為整個(gè)產(chǎn)業(yè)帶來(lái)無(wú)限的發(fā)展空間。

更多行業(yè)詳情請(qǐng)點(diǎn)擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2027年中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研及投資規(guī)劃研究報(bào)告》。

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