從“二十大”報告看房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展方向 中國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析

• 2022年10月17日 ChenZeFang來源：互聯(lián)網(wǎng) 638 37
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二十大報告進一步強調(diào)“深入實施區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略、區(qū)域重大戰(zhàn)略”，伴隨著區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的持續(xù)深入，優(yōu)勢地區(qū)的發(fā)展亦將更加全面，預(yù)計未來房地產(chǎn)市場分化行情將加劇，經(jīng)濟發(fā)展韌性強、產(chǎn)業(yè)活力突出、交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達的地區(qū)，對人口的集聚效應(yīng)或被進一步放大，未來人口規(guī)模

二十大報告進一步強調(diào)“深入實施區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略、區(qū)域重大戰(zhàn)略”，伴隨著區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的持續(xù)深入，優(yōu)勢地區(qū)的發(fā)展亦將更加全面，預(yù)計未來房地產(chǎn)市場分化行情將加劇，經(jīng)濟發(fā)展韌性強、產(chǎn)業(yè)活力突出、交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達的地區(qū)，對人口的集聚效應(yīng)或被進一步放大，未來人口規(guī)模突出、人口吸引力強的地區(qū)，房地產(chǎn)市場亦有較好的拓展空間，企業(yè)仍需聚焦主流地區(qū)，持續(xù)深耕，實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

房地產(chǎn)業(yè)是指：以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動性和風險性的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是進行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動性和風險性的產(chǎn)業(yè)。

從“二十大”報告看房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展方向?

1.堅持“房住不炒”定位未變：經(jīng)過多年發(fā)展，“房住不炒”理念已經(jīng)深入人心，成為社會共識，購房者置業(yè)更加理性，住房的居住屬性不斷強化。早在2016年底，中央經(jīng)濟工作會議就首次提出堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，2017年10月“房住不炒”被寫進“十九大”報告，過去幾年中，盡管房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了震蕩起伏，中央支持各地因城施策優(yōu)化樓市調(diào)控政策，“房住不炒”始終是政策堅守底線。此次“二十大”報告中再次強調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”，彰顯政策定力，同時也意味著“房住不炒”將成為我國長期堅持的房地產(chǎn)行業(yè)定位，接下來房地產(chǎn)發(fā)展的落腳點將更多的聚焦在保民生、提品質(zhì)上。

同時，也要看到，在實現(xiàn)全體人民住有所居的過程中“增進民生福祉，提高人民生活品質(zhì)”將成為政策發(fā)力點，未來合理的住房需求仍將是政策支持和鼓勵的主要對象，剛性和改善性住房需求釋放仍有空間，特別是人民美好生活需要日益廣泛，改善性住房需求或?qū)⒊蔀槭袌龅年P(guān)鍵支撐。

2.加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度：本次二十大報告中提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，提法與十九大報告中一致，表明中央將繼續(xù)發(fā)力完善住房供應(yīng)端制度政策，并大力推動住房租賃市場發(fā)展，完善購+租、市場+保障的住房體系。

本次二十大報告中再次強調(diào)加快建立“租購并舉”住房制度，政策紅利有望繼續(xù)釋放，隨著住房租賃需求的逐步擴大，住房租賃市場也將迎來快速發(fā)展期，這也為開發(fā)企業(yè)、運營企業(yè)、裝飾裝修企業(yè)、金融機構(gòu)等提供了新的發(fā)展機遇，相關(guān)企業(yè)需要抓住政策紅利和市場發(fā)展期，拓展新的市場空間。

3.深入實施區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略，房地產(chǎn)市場分化行情或加劇：2015年以來，京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)、成渝雙城經(jīng)濟圈規(guī)劃先后落地，2022年2月《長江中游城市群發(fā)展“十四五”實施方案》亦得到國務(wù)院批復(fù)同意，重點區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展已取得積極進展;與此同時，南京、福州、成都、長株潭都市圈發(fā)展規(guī)劃亦先后獲得批復(fù)，相關(guān)規(guī)劃的落地實施，亦表明重點城市群和都市圈的發(fā)展將進入快速發(fā)展通道，這些地區(qū)對人口、資源等要素的集聚能力亦將有所提高。

中國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析?

當前房地產(chǎn)投資仍處于底部下行階段，整體市場投資動作不活躍。房屋新開工規(guī)模持續(xù)萎縮，疊加土地市場成交缺乏民企活力難以維持原有投資體量。8月房地產(chǎn)開發(fā)投資額環(huán)比增長，主要依靠的是續(xù)建項目加快竣工進度所產(chǎn)生的建安投資。

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)：1-8月，商品房銷售面積87890萬平方米，同比下降23.0%;商品房銷售額85870億元，下降27.9%。兩者同比降幅分別比1-7月收窄了0.1pct和0.9pct。三季度來看，7-8月商品房銷售面積和金額較2021年同期分別下降26%和24%。較二季度4-5月商品房銷售面積也下降4%。其外從規(guī)模上來看，三季度7月和8月銷售規(guī)模在年內(nèi)也僅高于4月。因此三季度商品房銷售表現(xiàn)相比二季度由“探底”走向“筑底”。一方面，當前銷售水平仍處于歷史較低水平;另一方面同比降幅開始呈現(xiàn)逐步收窄趨勢，市場有一定復(fù)蘇征兆。

三季度來看，“開工走弱、竣工走強”的狀態(tài)依舊延續(xù)。7-8月房屋竣工面積達8225萬平方米，較4-5月上漲28%，持續(xù)發(fā)力帶動8月同比上漲42%。而新開工面積已降至全年新低，7-8月僅新開工18639萬平方米，較2021年同期下降46%，較4-5月也下降15%。各地“保交樓”和“停工”項目復(fù)工政策進一步深化，多個地方政府成立了“一樓一策一專班一銀行”的攻堅機制，對房屋竣工起到有效促進作用。一方面各房企房屋新開工計劃也因此進一步擱置，另一方面2021年下半年起土地市場遇冷后，宅地成交規(guī)?？焖倏s水導(dǎo)致2022年進入“無地可開”的局面。

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)：1-8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積5400萬平方米，同比下降49.7%;土地成交價款3819億元，下降42.55%;二者降幅分別較1-6月擴大1.4pcts和收窄3.8pcts。三季度一方面土地購置面積繼續(xù)保持低位，同比降幅再度擴大，另一方面土地成交價款則呈緩慢上升態(tài)勢，同比降幅持續(xù)收窄。其中，8月土地購置面積和土地成交價款分別為854萬平方米和901億元，其中土地購置面積環(huán)比下降7%、土地成交價款環(huán)比上升3%。

四季度融資趨勢展望

展望2022年第四季度及未來，我們認為未來融資政策以保交樓、保交付為宗旨，并繼續(xù)支持企業(yè)合理融資需求，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，盡快恢復(fù)房企經(jīng)營“造血”功能為主。一方面，政策將繼續(xù)適度改善房企融資環(huán)境，加大民企融資支持力度;同時對經(jīng)營暫遇困難的企業(yè)，不盲目抽貸、斷貸、壓貸。另一方面，金融機構(gòu)將對優(yōu)質(zhì)企業(yè)兼并重組出險企業(yè)或項目，提供融資支持;同時也將區(qū)分項目風險與企業(yè)集團風險，支持優(yōu)質(zhì)項目融資及收并購，幫助行業(yè)加速出清。

目前，在“房住不炒”、樓市“維穩(wěn)”的主基調(diào)下，城市政策層面略有松綁，刺激需求釋放，四季度市場修復(fù)的預(yù)期存在。疊加房企沖刺全年業(yè)績、企業(yè)推盤供應(yīng)量增加，四季度百強房企單月及累計業(yè)績同比的降幅將有望進一步收窄。但整體來看，2022年“負增長”大局已定，全年千億房企數(shù)量將減少一半至20家左右。中長期來看，行業(yè)格局正從“強者恒強”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)者更強”。行業(yè)競爭將以穩(wěn)健經(jīng)營、具備發(fā)展韌性、產(chǎn)品力強、市場認可度較高的央國企以及部分優(yōu)質(zhì)民企為主導(dǎo)。

分析師認為，繼十九大之后，二十大報告再次強調(diào)“房住不炒”，彰顯政策定力，同時也意味著“房住不炒”將成為我國長期堅持的房地產(chǎn)行業(yè)政策定位。

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