2025年中國旅游地產(chǎn)行業(yè)：綠色建筑與生態(tài)旅游成為開發(fā)新方向

前言

中國旅游地產(chǎn)行業(yè)在消費升級、政策紅利與技術創(chuàng)新的三重驅(qū)動下，正經(jīng)歷從規(guī)模擴張向質(zhì)量躍升的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型。隨著新型城鎮(zhèn)化進程加速、中產(chǎn)階級擴容以及文旅融合戰(zhàn)略的深化，旅游地產(chǎn)已從單一的居住功能延伸至文化體驗、健康管理、科技互動等多元場景。

一、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

(一)政策驅(qū)動：從“資源開發(fā)”到“價值創(chuàng)造”

國家層面通過《“十四五”文旅融合發(fā)展規(guī)劃》《關于促進旅游業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的指導意見》等政策，明確支持旅游地產(chǎn)與康養(yǎng)、研學、非遺等業(yè)態(tài)融合發(fā)展。例如，海南自貿(mào)港依托免稅政策紅利，推動“地產(chǎn)+免稅購物+景區(qū)游覽”一體化模式，三亞海棠灣項目年均客流量增幅保持在15%以上。同時，政策對生態(tài)保護的要求日益嚴格，自然資源部新規(guī)要求文旅項目配套住宅用地比例不得超過30%，倒逼企業(yè)強化經(jīng)營性資產(chǎn)運營能力。

(二)消費分層：需求驅(qū)動產(chǎn)品迭代

根據(jù)中研普華研究院《2025-2030年中國旅游地產(chǎn)行業(yè)競爭分析及發(fā)展前景預測報告》顯示：中高收入群體(年收入50萬以上)占比達65%，追求品質(zhì)度假體驗，推動高端度假酒店、康養(yǎng)社區(qū)等產(chǎn)品需求增長;銀發(fā)群體(55歲以上)養(yǎng)老需求年增15%，催生“候鳥式旅居”模式;Z世代(18—35歲)偏好文化IP沉浸式體驗，愿意為特色內(nèi)容支付30%以上溢價。這種分化促使企業(yè)從“規(guī)模競爭”轉(zhuǎn)向“精準運營”，例如華僑城集團通過“IP+地產(chǎn)”模式，將歡樂谷主題公園與周邊住宅開發(fā)捆綁運營，實現(xiàn)現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

(三)技術賦能：重構(gòu)產(chǎn)業(yè)效率邊界

智慧旅游基礎設施投入占比提升至項目總投資的15%，AIoT技術覆蓋率超90%。例如，三亞某度假區(qū)通過智能調(diào)度系統(tǒng)將客房周轉(zhuǎn)率提升至92%，攜程推出的虛擬景區(qū)預訂系統(tǒng)帶動相關地產(chǎn)項目客單價提升25%。此外，元宇宙技術應用使虛擬旅游地產(chǎn)交易規(guī)模突破千億，西安“大唐元宇宙”全息劇場、杭州“未來科技城”數(shù)字旅居試點等項目，標志著行業(yè)進入“數(shù)字孿生”時代。

(數(shù)據(jù)來源：綜合行業(yè)報告、市場研究及公開數(shù)據(jù)整理)

二、競爭格局分析

(一)頭部企業(yè)：全產(chǎn)業(yè)鏈整合能力成核心壁壘

萬科、華僑城等企業(yè)通過“文旅+地產(chǎn)+運營”模式構(gòu)建競爭壁壘，其項目溢價能力較普通開發(fā)商高出20%—30%。例如，中旅投資在海南自貿(mào)港實施“三灣一港”戰(zhàn)略，以“地產(chǎn)開發(fā)+服務型業(yè)務+運營型業(yè)務”一體兩翼布局，打造中旅·馥棠公館等標桿項目，單盤銷售額躋身海南TOP4。頭部企業(yè)還通過輕資產(chǎn)模式輸出管理能力，華僑城管理輸出項目占比提升至40%，萬達文旅城演藝商業(yè)體系與產(chǎn)權酒店協(xié)同創(chuàng)造綜合收益。

(二)區(qū)域分化：中西部成新增長極

東部地區(qū)仍主導市場，但中西部增速顯著。成渝經(jīng)濟圈文旅融合示范區(qū)接待人次年均增長18%，5A級景區(qū)收入增速達15%;云南、貴州等地依托生態(tài)資源打造零碳度假區(qū)，吸引環(huán)保客群。政策差異進一步重塑競爭格局：東部REITs試點擴圍至旅游地產(chǎn)，撬動萬億級社會資本;中西部通過“點狀供地”政策降低開發(fā)成本，項目成本較東部低20%—30%。

(三)跨界競爭：生態(tài)協(xié)同重塑行業(yè)邊界

OTA平臺憑借數(shù)字化優(yōu)勢切入旅游地產(chǎn)領域，攜程通過大數(shù)據(jù)精準匹配供需，推出“景區(qū)+酒店+交通”打包產(chǎn)品，轉(zhuǎn)化率較傳統(tǒng)模式高25%;騰訊與龍湖地產(chǎn)合作打造智慧文旅項目，估值提升40%。此外，保險資金、產(chǎn)業(yè)基金等跨界資本加速布局，2023年文旅企業(yè)并購案例中65%涉及IP資源整合，資本運作模式從重資產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)向資產(chǎn)證券化。

三、案例分析：中旅投資海南戰(zhàn)略的實踐啟示

(一)戰(zhàn)略定位：與國家戰(zhàn)略同頻共振

中旅投資將總部遷址三亞，成為唯一以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央房企，通過“三灣一港”(海棠灣、三亞灣、日月灣、新海港)布局，服務海南自貿(mào)港建設。其項目設計深度融合海南熱帶氣候與國際審美，例如中旅·馥棠公館獨創(chuàng)“內(nèi)外無界”生活理念，將三亞氣候特征與高凈值人群需求結(jié)合，榮獲多項國際設計大獎。

(二)服務創(chuàng)新：構(gòu)建全生命周期權益體系

中旅投資投入超億元構(gòu)建業(yè)主專屬權益體系，包括空中海景會所、恒溫泳池、定制化精裝配置等硬件升級，以及免稅購物折扣、機場接送、免費停車位等軟件服務。此外，引入“金鑰匙+荷蘭國際管家學院”雙認證服務體系，以1:45的管家配比和快速響應機制，將服務從配套升級為生活賦能者。

(三)運營前置：以客戶需求驅(qū)動產(chǎn)品迭代

中旅投資在銷售過程中征集客戶需求，針對性升級服務與權益。例如，針對冬季水溫偏低問題，為所有戶型迭代升級恒溫泳池;調(diào)研業(yè)主飲食偏好后，打造業(yè)主食堂專屬權益。這種“情理之中+意料之外”的服務哲學，使項目交付后業(yè)主滿意度持續(xù)保持高位。

四、行業(yè)發(fā)展趨勢分析

(一)運營為王：長期能力決定生存底線

隨著70%項目依賴地產(chǎn)銷售的模式難以為繼，行業(yè)將進入“運營驅(qū)動”階段。預計2030年，具備持續(xù)現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)項目資本化率將降至5.8%—6.2%，資產(chǎn)證券化規(guī)模突破5000億元。企業(yè)需構(gòu)建三大能力：數(shù)據(jù)驅(qū)動的精準運營、內(nèi)容創(chuàng)新的IP打造、資源整合的生態(tài)構(gòu)建。

(二)ESG投資：綠色溢價成為競爭新維度

碳中和目標下，80%以上高端項目將獲得綠色建筑認證，零碳度假區(qū)通過碳積分兌換系統(tǒng)吸引環(huán)?？腿?，項目溢價達18%。例如，華僑城在深圳打造的低碳文旅城項目，通過光伏建筑一體化技術實現(xiàn)年減碳量1.2萬噸，運營成本降低15%。

(三)跨境合作：“一帶一路”沿線投資年均增長20%

東南亞市場成為中國企業(yè)出海首選，例如中旅投資在馬來西亞布局“中馬文化旅游區(qū)”，整合兩國旅游資源打造跨境研學基地。政策層面，外交部風險評估報告、商務部跨境合作備案等機制逐步完善，降低企業(yè)海外投資風險。

五、投資策略分析

(一)區(qū)域選擇：聚焦“城市近郊微度假”與“稀缺資源區(qū)”

一線城市周邊重點開發(fā)高端度假產(chǎn)品升級，如北京環(huán)球影城二期配套酒店群規(guī)劃客房總量破萬間;三四線城市依托文化資源打造特色文旅綜合體，2023年此類項目簽約額同比增長37%。同時，稀缺資源區(qū)(如海南、云南)仍具長期價值，但需警惕局部市場過熱風險。

(二)資本運作：REITs試點與資產(chǎn)證券化路徑

文旅公募REITs試點擴容至旅游基礎設施領域，首支產(chǎn)品預計2025年前上市。企業(yè)可通過篩選年現(xiàn)金流超5000萬的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)(如5A景區(qū))，委托券商打包發(fā)行公募REITs，資金用于新項目開發(fā)，形成“投資—運營—退出”閉環(huán)。

(三)賽道布局：康養(yǎng)旅居與文化遺產(chǎn)活化領域前瞻

康養(yǎng)旅游地產(chǎn)受老齡化與健康消費驅(qū)動，2023年投資額達1200億元，預計2030年市場規(guī)模突破4000億元。文化遺產(chǎn)活化方面，烏鎮(zhèn)景區(qū)通過“保護性開發(fā)”模式，將商業(yè)地產(chǎn)租金收益率維持在8%以上，實現(xiàn)文化價值與經(jīng)濟收益的良性轉(zhuǎn)化。

如需了解更多旅游地產(chǎn)行業(yè)報告的具體情況分析，可以點擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的《2025-2030年中國旅游地產(chǎn)行業(yè)競爭分析及發(fā)展前景預測報告》。