近年來，隨著城市化進(jìn)程的加速和城市功能的不斷演變，城市更新已成為推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的重要手段。2025 年，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議將城市更新列為擴(kuò)大內(nèi)需的重要抓手，強(qiáng)調(diào)加快推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)、街區(qū)、廠區(qū)和城中村等改造，完善城市功能，修復(fù)城市生態(tài)系統(tǒng)，保護(hù)和傳承城市歷史文化。

當(dāng)前，中國(guó)城市更新行業(yè)正處于快速發(fā)展階段。未來，城市更新將在提升城市品質(zhì)、改善人居環(huán)境、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面發(fā)揮更加重要的作用，為建設(shè)宜居、韌性、智慧城市提供有力支撐。

中國(guó)城市更新行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析與未來展望

一、市場(chǎng)覺醒：從增量擴(kuò)張到存量深耕的范式躍遷

中國(guó)城鎮(zhèn)化率突破68%的臨界點(diǎn)，標(biāo)志著城市發(fā)展正式邁入“存量?jī)?yōu)化”新紀(jì)元。當(dāng)增量土地供應(yīng)趨近極限，城市更新作為破解空間資源匱乏、推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的核心路徑，正從政策倡議轉(zhuǎn)化為系統(tǒng)性戰(zhàn)略行動(dòng)。中研普華產(chǎn)業(yè)研究院在《2025-2030年城市更新產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來發(fā)展現(xiàn)狀趨勢(shì)預(yù)測(cè)報(bào)告》中明確指出，2025年中國(guó)城市更新市場(chǎng)規(guī)模已突破關(guān)鍵閾值，形成覆蓋老舊小區(qū)改造、歷史街區(qū)活化、產(chǎn)業(yè)園區(qū)升級(jí)、智慧城市構(gòu)建的超級(jí)市場(chǎng)。這場(chǎng)變革不僅是物理空間的再造，更是城市發(fā)展邏輯的重構(gòu)——從“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“價(jià)值深耕”，從“單一開發(fā)”轉(zhuǎn)向“生態(tài)運(yùn)營(yíng)”。

政策端的強(qiáng)力驅(qū)動(dòng)為市場(chǎng)注入確定性。中央財(cái)政設(shè)立城市更新專項(xiàng)基金，帶動(dòng)社會(huì)資本投入比例大幅提升;地方政府通過容積率獎(jiǎng)勵(lì)、稅收優(yōu)惠、REITs擴(kuò)容等工具構(gòu)建政策閉環(huán)，如上海試點(diǎn)歷史建筑保護(hù)容積率轉(zhuǎn)移機(jī)制，使老城更新項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)平衡。

二、規(guī)模裂變

1. 市場(chǎng)規(guī)模的指數(shù)級(jí)擴(kuò)張

中研普華預(yù)測(cè)，至2030年中國(guó)城市更新市場(chǎng)規(guī)模將邁入新量級(jí)，年復(fù)合增長(zhǎng)率保持高位運(yùn)行。這一增長(zhǎng)由三大動(dòng)力源驅(qū)動(dòng)：一是政策剛性約束，中央財(cái)政專項(xiàng)補(bǔ)助與地方專項(xiàng)債形成資金合力;二是消費(fèi)升級(jí)倒逼，居民對(duì)居住環(huán)境的要求從“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)變，帶動(dòng)老舊小區(qū)改造、適老化設(shè)施配置等需求爆發(fā);三是技術(shù)賦能提效，BIM建模、智能建造機(jī)器人等技術(shù)使設(shè)計(jì)效率提升、施工周期縮短。

2. 區(qū)域市場(chǎng)的梯度分化

核心城市群成為更新主戰(zhàn)場(chǎng)。京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)依托產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和資本優(yōu)勢(shì)，形成“政策協(xié)同-資源整合-模式輸出”的聯(lián)動(dòng)機(jī)制。例如，前海試點(diǎn)跨境建筑標(biāo)準(zhǔn)互認(rèn)，推動(dòng)深港規(guī)則銜接;南京夫子廟、老門東等項(xiàng)目通過保護(hù)與開發(fā)結(jié)合，帶動(dòng)周邊土地溢價(jià)。中西部三四線城市則通過新城開發(fā)加速補(bǔ)短板，縣域市場(chǎng)呈現(xiàn)“小而美”特征，重點(diǎn)聚焦基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)和公共服務(wù)完善。某西部縣城通過EPC+F模式實(shí)施管網(wǎng)改造，引入社會(huì)資本解決財(cái)政壓力;某中部鄉(xiāng)鎮(zhèn)利用閑置校舍改造為文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園，激活鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)。

根據(jù)中研普華研究院撰寫的《2025-2030年城市更新產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來發(fā)展現(xiàn)狀趨勢(shì)預(yù)測(cè)報(bào)告》顯示：

三、趨勢(shì)前瞻

1. 技術(shù)深度滲透

數(shù)字孿生城市覆蓋率目標(biāo)達(dá)成，AI驅(qū)動(dòng)的交通預(yù)測(cè)、停車管理、環(huán)境監(jiān)測(cè)等場(chǎng)景加速落地。例如，北京亮馬河文化經(jīng)濟(jì)帶注入夜經(jīng)濟(jì)、國(guó)際范元素，年商業(yè)收入大幅提升;蘇州平江路通過AI客流預(yù)警系統(tǒng)，使瞬時(shí)承載量控制精度大幅提升。綠色技術(shù)成為標(biāo)配，建筑節(jié)能改造推廣外墻保溫、光伏屋頂(BIPV)等技術(shù)，目標(biāo)提升建筑能效;生態(tài)修復(fù)治理黑臭水體、修復(fù)綠地綠廊，構(gòu)建“藍(lán)綠交織”的生態(tài)網(wǎng)絡(luò)。

2. 模式持續(xù)創(chuàng)新

EPC+O、投資人+EPC等新型合作模式普及，實(shí)現(xiàn)“時(shí)間換空間”的資本運(yùn)作。例如，上海張園項(xiàng)目通過“政府主導(dǎo)+市場(chǎng)運(yùn)作”模式，利用容積率轉(zhuǎn)移和土地出讓金返還機(jī)制，實(shí)現(xiàn)石庫門建筑保護(hù)與高端商業(yè)運(yùn)營(yíng)的平衡;北京金隅智造工場(chǎng)由老舊建材基地轉(zhuǎn)型為“硬科技”企業(yè)聚集區(qū)，保留高承重產(chǎn)業(yè)空間，引入科技企業(yè)，有效提升了土地坪效與產(chǎn)出效率。

3. 區(qū)域協(xié)同發(fā)展

跨區(qū)域生態(tài)圈加速形成，城市更新與文旅、科技、金融等產(chǎn)業(yè)深度融合。金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新產(chǎn)品支持更新項(xiàng)目，某商業(yè)銀行推出“更新貸”，通過未來收益權(quán)質(zhì)押解決融資難題;某保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)設(shè)立城市更新基金，重點(diǎn)投資綠色低碳項(xiàng)目。成渝雙城共建巴蜀文化走廊，歷史街區(qū)活化利用率目標(biāo)提升;長(zhǎng)三角建立碳排放交易聯(lián)盟，覆蓋項(xiàng)目眾多，推動(dòng)跨區(qū)域協(xié)同發(fā)展。

當(dāng)城市更新從空間再造進(jìn)化為場(chǎng)景革命，當(dāng)歷史記憶與未來科技在街巷間交融共生，這場(chǎng)關(guān)乎9億城鎮(zhèn)人口生活品質(zhì)的變革正在重塑中國(guó)城市基因。正如中研普華報(bào)告所強(qiáng)調(diào)：“未來的城市競(jìng)爭(zhēng)，本質(zhì)是存量空間價(jià)值挖掘能力的競(jìng)爭(zhēng)。”

想了解更多城市更新行業(yè)干貨?點(diǎn)擊查看中研普華最新研究報(bào)告《2025-2030年城市更新產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來發(fā)展現(xiàn)狀趨勢(shì)預(yù)測(cè)報(bào)告》，獲取專業(yè)深度解析。